Uitspraak
98/03353
7 april 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Hilversum, de verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 21 juli 1998, ingediend door mr. A (B & Co) te Q als gemachtigde van belanghebbende en aangevuld bij schrijven van 30 oktober 1998.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de verweerder, gedagtekend 2 juli 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-traat 1 te Hilversum voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1994 is vastgesteld op ƒ 24.865.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de thans bestreden uitspraak verminderd tot f 22.500.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 17.975.231.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 7 januari 2000 zijn verschenen mr.drs. C (B & Co) als gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van mr. D en de taxateurs mr. E en F (G Taxateurs), alsmede, namens de verweerder, H, vergezeld van de taxateur ing. K. De behandeling van de zaak heeft, met toestemming van alle partijen, gelijktijdig plaatsgevonden met de behandeling van het door L N.V. te R ingestelde beroep inzake de ten name van haar genomen beschikking aangaande dezelfde waardevaststelling (kenmerk van het Hof 98/3354). De in die zaak overgelegde stukken gelden ook als overgelegd in de onderhavige zaak.
Vervolgens heeft een schriftelijke behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 14 januari 2000 heeft de verweerder een viertal stukken ingezonden. Zoals ter zitting was afgesproken, heeft de verweerder een kopie van deze brief en de vier stukken rechtstreeks gezonden naar de gemachtigde van belanghebbende, die daarop heeft gereageerd bij brief van 17 januari 2000. In deze brief heeft hij tevens aangegeven dat een tweede mondelinge behandeling achterwege kon blijven. De verweerder heeft datzelfde gedaan bij brief van 25 januari 2000.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was en is gebruikster van de onroerende zaak a-straat 1 te Hilversum (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een winkelpand van vijf bouwlagen (kelder, begane grond en drie verdiepingen) waarin door belanghebbende een warenhuis wordt geëxploiteerd. De hoofdingang bevindt zich aan de a-straat. Er is een zij-ingang aan de b-straat. Aan de overzijde van de b-straat bevindt zich het winkelcentrum c-plein. Op de eerste verdieping is het winkelpand op twee plaatsen via overdekte loopbruggen te betreden vanuit het genoemde winkelcentrum. Op de tweede verdieping is een parkeerdak, dat niet tot het onderhavige object behoort in de zin van de Wet waardering onroerende zaken, met een verbinding met het parkeerdak van het winkelcentrum c-plein. Het warenhuis kan ook vanaf het parkeerdak worden betreden.
2.2. Bij beschikking van 28 februari 1997 heeft de verweerder de waarde van onroerende zaak op 1 januari 1994 vastgesteld op ƒ 24.865.000.
2.3. Belanghebbende heeft tegen de beschikking een bezwaarschrift ingediend. In de bezwaarprocedure heeft zij zich beroepen op een door M BV ingesteld onderzoek naar de waarde van de onroerende zaak. M BV heeft de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1994 berekend via een tweetal methoden, de huurwaardekapitalisatiemethode en netto-contante-waarde-methode.
Deze berekeningen gaven het volgende beeld te zien:
Huurwaardekapitalisatiemethode
et BVO NVO I II III IV Huur I Huur II Huur III Huur IV Opbr. tot.. factor waarde
-1 2.813 2.075 1.037,50 1.037,50 800 440 242 133 389.166 8,4 3.268.997
0 4.023 3.254 300 750 800 1.404 800 440 242 133 950.472 8,4 7.983.968
1 3.931 3.580 1.790 1.790 800 440 242 133 671.429 8,4 5.640.004
2 1.563 968 968 800 440 242 133 128.841 8,4 1.082.263
3 1.409 - 0 800 440 242 133 - 8,4 -
dak 50 - 0 800 440 242 133 - 8,4 -
tot 13.789 9.877 2.139.908 8,4 17.975.231
Uitgaande van een huurwaardekapitalisatiefactor van 9, zoals namens belanghebbende ter zitting verdedigd, komt de totale waarde uit op rond ƒ 19.250.000.
Netto-contante-waarde-methode
et BVO NVO units Huur Opbr Factor na reno verb Waarde
-1 2.813 2.075 1.575 266,67 420.075 9,4 3.948.702 2.813.000 1.135.702
0 4.023 3.254 2.253 800,00 1.802.304 9,4 16.941.658 4.023.000 12.918.658
1 3.931 3.580 2.201 266,67 587.029 9,4 5.518.076 3.931.000 1.587.076
2 1.563 968 996 100,00 99.641 9,4 936.628 0 936.628
3 1.409 - 898 100,00 89.824 9,4 844.343 0 844.343
dak 50 - 0 - - - 0 -
tot 13.789 9.877 7.924 2.998.873 28.189.406 10.767.000 17.422.406
2.4. In het kader van de bezwaarprocedure van L N.V. inzake de ten name van haar genomen beschikking met hetzelfde onderwerp heeft deze belastingplichtige een waardetaxatie van G Taxateurs overgelegd. G Taxateurs berekende de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1994 als volgt:
waarde vrij op naam ƒ 20.588.016,59
correcties:
not.kosten/kad.recht 0,11% ƒ 21.751,07
overdrachtskosten 6% ƒ 1.164.128,24
waarde kosten koper ƒ 19.402.137,28
afgerond ƒ 19.400.000,00
De waarde vrij op naam werd hiertoe als volgt berekend:
Omschrijving /indeling Verhuurbaar vloeropp. Markthuur-waarde/m² totaal Onderhoud per m²BVO Totaal onderhoud
Begane gr.
zone A 201 100,0% 1.200 241.200 12,00 2.680,00
zone B 805 55,0% 660 531.300 12,00 10.733,33
zone C 822 30,3% 363 298.386 12,00 10.960,00
zone D 885 16,6% 200 177.000 12,00 11.800,00
Diensten 825 100 82.500 10,00 9.166,67
Souterrain
zone A 225 100,0% 240 54.000 12,00 3.000,00
zone B 557 55,0% 145 80.765 12,00 7.426,67
zone C 810 30,3% 75 60.750 12,00 10.800,00
Diensten 380 75 28.500 10,00 4.222,22
1e verdieping
zone A 293 100,0% 240 70.320 12,00 3.906,67
zone B 750 55,0% 145 108.750 12,00 10.000,00
zone C 1.338 30,3% 75 100.350 12,00 17.840,00
Restaurant 319 145 46.255 12,00 4.253,33
Diensten 878 75 65.850 10,00 9.755,56
2e verdieping
zone A 217 100,0% 240 52.080 12,00 2.893,33
zone B 387 55,0% 145 56.115 12,00 5.160,00
Diensten 753 60 45.180 8,00 6.693,33
Totalen 10.445 2.099.301 131.291,11
Bruto markthuurwaarde 2.099.300 (afgerond)
Onr. Zaakgebonden lasten 246.379,51
1.852.921,49
Netto aanvangsrendement 9%
Waarde vrij op naam 20.588.016,59
2.5. In zijn uitspraak op het bezwaarschrift heeft de verweerder de vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 22.500.000.
2.6. De verweerder heeft een taxatieadvies van ing. K overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1994 wordt gesteld op ƒ 22.500.000. In het advies wordt deze waarde als volgt toegelicht:
oppervl waarde
deelobj. ligh. omschr. (b.v.o.) prijs/m² huurw. kap.fact. (* 1000)
1 -1 winkel 1970 225 443250 9 3989
2 -1 dienstr. 130 100 13000 9 117
3 0 winkel 2700 325 877500 9 7898
4 0 dienstr. 500 125 62500 9 563
5 1 winkel 2320 275 638000 9 5742
6 1 restaurant 390 210 81900 9 737
7 1 dienstr. 490 110 53900 9 485
8 2 winkel 975 185 180375 9 1623
9 2 dienstr. 420 90 37800 9 340
10 3 magazijn 750 100 75000 9 675
11 3 dienstr. 525 70 36750 9 331
11170 2499975 22500
2.7. Belanghebbende heeft in het kader van een "sale-lease-back"-transactie de onroerende zaak eind 1993 verkocht aan L N.V. De verkoopprijs bedroeg ƒ 32.500.000. Belanghebbende betaalde over 1994 aan L N.V. een huur van ƒ 2.500.000.
2.8. De gemeente Hilversum is een "herwaarderende fictiegemeente". Deze gemeente hanteerde in haar verordening op de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996 een waardepeildatum die was gelegen vóór 1 januari 1992. Artikel 3 van Pro de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1997 (hierna ook: Verordening 1997) van de gemeente Hilversum luidt, voor zover hier van belang: "1. De heffingsmaatstaf is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het tijdvak waarbinnen het in artikel 1 bedoelde Pro kalenderjaar valt. (…) 3. De waardepeildatum is 1 januari 1994, tenzij beroep op artikel 41, zesde lid, van de Wet waardering onroerende zaken leidt tot de waardepeildatum 1 januari 1995.".
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
a. Stond het de gemeente vrij in haar Verordening 1997 als waardepeildatum 1 januari 1994 op te nemen, of diende zij 1 januari 1995 als waardepeildatum te nemen ?
b. Als de vraag onder a. bevestigend wordt beantwoord, is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1994 dan ƒ 22.250.000, zoals de verweerder voorstaat, of ƒ 17.975.231, zoals belanghebbende verdedigt ?
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is daaraan -zakelijk weergegeven- het volgende toegevoegd:
door de gemachtigde van belanghebbende:
Het ingestelde beroep betreft uitsluitend de waardebeschikking en niet de aanslag in de onroerende-zaakbelasting.
De beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld is niet genomen door de daartoe bevoegde ambtenaar. Voorts is de uitspraak op het bezwaarschrift niet gedaan door de aangewezen heffingsambtenaar. Het verweerschrift is evenmin van de heffingsambtenaar afkomstig. Ik ben van mening dat de heer H niet bevoegd is om namens de verweerder hier ter zitting op te treden.
Ik zal nog een machtiging aan het Hof zenden waaruit blijkt dat ik bevoegd ben om namens belanghebbende op te treden.
De gemeente Hilversum hanteerde in de Verordening onroerende-zaakbelasting 1996 een waardepeildatum die was gelegen vóór 1 januari 1992. Hilversum kan dus geen fictiegemeente zijn. De bedoeling van de wetgever was dat in een dergelijk geval 1 januari 1995 als waardepeildatum zou gaan gelden. De gemeente had dus naar die datum moeten overgaan.
De verweerder sluit aan bij het sale-lease-back-contract en beroept zich op verkoopcijfers van verhuurde warenhuizen. Dat is, zeker bij gevestigde bedrijven, een waardeverhogende factor. Het leegstandsrisico is dan immers gering. De WOZ gaat echter van een fictie uit: leeg en onbezwaard. Er ontstaat dan een ander beeld. Voor gebruik van een groot pand als het onderhavige zijn weinig gegadigden. De eigenaar loopt dan een leegstandsrisico. De vraag is of een huur als in het sale-lease-back-contract is overeengekomen ook onder andere voorwaarden zal worden gehaald. Deze cijfers zijn door de bijzondere aard van de overeenkomst niet goed bruikbaar.
Belanghebbende en L N.V. hebben afzonderlijke taxaties laten verrichten. Beide taxateurs komen op basis van dezelfde methode op lagere waarden uit dan de verweerder. Het aantal ingangen van het warenhuis is niet van belang, wel het aantal betredingen per ingang. Het assortiment verschilt niet van winkels met minder ingangen. Het assortiment bij de hoofdingang is hetzelfde als bij vestigingen die slechts één ingang hebben. Er kan mijns inziens wel degelijk worden gewerkt met zonering van de winkeloppervlakte.
Ook de ligging duidt er op dat er weinig andere gegadigden zullen zijn voor dit pand. Er zijn wel gegadigden als het pand in units zou worden verdeeld. De bovenste verdieping is daarvoor niet geschikt. Nieuwe winkelcentra worden ook met nog maar één verdieping gebouwd.
Belanghebbende heeft voor de bijstand door de taxateur ƒ 7.700 (22 uur à ƒ 350) exclusief BTW gespendeerd.
door de heer E (taxateur voor belanghebbende):
Het pand is incourant door de smalle frontbreedte en de grote diepte (tot 95 meter). De zij-ingang aan de b-straat is in onze taxatie wel degelijk meegenomen. De A-zone ligt bij de ingang aan de a-straat. Van de zij-ingang kan niet worden gezegd, zoals de verweerder doet, dat die is gelegen aan een winkelpromenade. Op de b-straat staan fietsenrekken die de toegang tot de winkel belemmeren. Van de loopbruggen waardoor het pand in verbinding staat met het c-plein is er maar één toegankelijk voor het publiek.
Ik constateer geen grote verschillen ten aanzien van de kapitalisatiefactor die zowel in onze taxatie als die van verweerder 9 bedraagt. Wel is er een groot verschil tussen de in aanmerking genomen vloeroppervlakten.
De prijs in de sale-lease-back-overeenkomst wordt bepaald door factoren als locatie en huur. De duur van het huurcontract is 25 jaar. Dat is erg lang en dat verhoogt de verkoopsom. Er is verkocht in verband met liquiditeitsproblemen.
Als huurwaarde hanteren wij ƒ 1200 per m². De B-zone, dat is dus onder andere de b-straat-kant, is bij ons ƒ 660. De gemeente geeft zelf al aan dat daar ƒ 600 tot ƒ 800 huur wordt gerealiseerd. Ik beschik niet over een taxatie die is opgemaakt ter gelegenheid van de sale-lease-back-transactie. De verkoopprijs zal vooral zijn bepaald door de lengte van het huurcontract.
De eerste etage is altijd minder dan de begane grond, omdat de omzet daar kleiner is. De verweerder onderschat het belang van dat verschil. Daarbij is ook van belang hoe het pand wordt ingericht. Je kunt wel met vernuftige zaken mensen naar een andere etage lokken, maar die besteden onderweg niet.
Belanghebbende is in het pand gevestigd sinds het begin van de jaren 70. Het is grondig gerenoveerd. Het object moet evenwel los worden gezien van de gebruiker.
Aan de b-straat zitten winkels die de goedkopere locaties plegen op te zoeken.
door de gemachtigde van de verweerder:
Ik zal het Hof de regelgeving van de gemeente Hilversum toezenden waaruit blijkt dat in de onderhavige zaak de diverse handelingen zijn verricht door ambtenaren die daartoe de bevoegdheid bezaten.
In de verordening voor het jaar 1996 werd inderdaad een waardepeildatum gehanteerd die vóór 1 januari 1992 lag. De gemeente Hilversum is niettemin bevoegd om als waardepeildatum 1 januari 1994 te hanteren. Artikel 41 van Pro de Wet waardering onroerende zaken geeft die vrijheid.
De ITZA-methode, waarvan de taxateurs van belanghebbende zich bedienen, is voor velerlei uitleg vatbaar. Dat geldt voor de zonering als zodanig, maar ook voor de aan de verschillende zones toegekende percentages en huurwaarden. De methode is niet zaligmakend. De methode kan zijn nut hebben voor kleinere winkels, maar niet voor een complex winkelpand als het onderhavige. Bepalend is het aantal betredingen bij de ingangen. Ikzelf bezoek dit pand regelmatig. Via de zij-ingang komen zeker zo veel mensen binnen als via de hoofdingang. Er zitten toonaangevende winkels aan de b-straat: de N, O en de P. De prijs voor een m² winkeloppervlak is daar ƒ 600 tot ƒ 800.
Wat het assortiment betreft: de doorsnee bezoeker van belanghebbende verlaat de zaak via een andere deur dan waarlangs hij is binnengekomen. Zo komen de klanten in alle zones. Het drukkende effect van de klassieke zonering in de ITZA-methode is daardoor minder.
De loopbruggen naar het c-plein zijn normaal gesproken beide open. In het c-plein zijn de m²-prijzen voor winkeloppervlak weer veel hoger.
Wat betreft de kapitalisatiefactor (9) zie ik geen verschil met de tegenpartij. Wat betreft de oppervlakte eigenlijk ook niet.
De bij de sale-lease-back bedongen prijs is inderdaad niet de waarde in het economische verkeer, maar geeft wel een indicatie. Als de transactie was ingegeven door de benarde positie waarin het X-concern zich bevond, zal dat wel zijn waardedrukkend effect op de prijs hebben gehad.
Bij de ITZA-methode spelen factoren als frontbreedte en presentatiemogelijkheden van het assortiment een belangrijke rol. Ik ben niet inconsequent als ik toch de ITZA-methode toepas. Ik houd alleen rekening met de omstandigheid dat bij een zaak als van belanghebbende de etalage van minder belang is. Wat er te koop is, dat is bekend. Belanghebbende etaleert weinig.
Dat de b-straat van lager allooi is bestrijd ik; pal naast belanghebbende is een juwelier gevestigd.
Het verschil tussen de taxaties van ons en die van G Taxateurs is minder dan ƒ 3.500.000. Het verschil zit in een onjuiste toepassing van de ITZA-methode door G Taxateurs.
door de heer K (taxateur van de verweerder)
Wij hebben geen aansluiting gezocht bij de sale-lease-back-transactie. Belanghebbende gaf op dat zij ƒ 2.500.000 huur betaalde in 1994. Bij een contract voor 25 jaar ligt het voor de hand dat de huur laag is.
De derde verdieping is in de taxatie door G Taxateurs niet meegenomen. Op de eerste verdieping moeten hogere huren, vergelijkbaar met die van het c-plein, worden gehanteerd. Met gebruikmaking van de ITZA-methode kom ik op een waarde van ƒ 23.900.000.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn brief aan het Hof van 17 januari 2000 medegedeeld dat, gelet op de inhoud van de door de verweerder bij zijn brief van 14 januari 2000 gevoegde stukken, hij zijn ter zitting geuite bezwaren met betrekking tot de bevoegdheid van de bij het nemen van de beschikking en het doen van de uitspraak op het bezwaarschrift voor de gemeente Hilversum optredende ambtenaren niet langer handhaaft. Het Hof zal aan die bezwaren hier dan ook voorbij gaan, nu het Hof uit de brief van de gemachtigde opmaakt dat deze ook de bevoegdheid van de heer H om ter zitting namens de verweerder op te treden niet langer in twijfel trekt.
5.2.1. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het tweede lid van dat artikel is voorgeschreven dat de waardepeildatum ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Aangezien bij de beschikking de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 geldt hier op grond van voormeld tweede lid in beginsel als waardepeildatum 1 januari 1995.
5.2.2. Bij de beschikking is evenwel als waardepeildatum 1 januari 1994 genomen. De verweerder beroept zich in dit verband op het bepaalde in artikel 41 van Pro de Wet WOZ.
5.2.3. Het eerste lid van artikel 41 van Pro de Wet WOZ luidt:
"Voor de toepassing van de wet wordt met betrekking tot onroerende zaken, gelegen in een gemeente die blijkens haar verordening op de onroerende-zaakbelastingen als waardepeildatum 1 januari 1992, 1 januari 1993, 1 januari 1994 of 1 januari 1996 hanteert - indien daarin geen waardering is voorzien naar de waardepeildatum 1 januari 1995 - de ingevolge die verordening vastgestelde waarde geacht de waarde per 1 januari 1995 te zijn.".
5.2.4. Deze bepaling, die in het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de Wet als de eerste volzin van het eerste lid van artikel 41a werd opgenomen bij derde nota van wijziging (Tweede Kamer, vergaderjaar 1993-1994, 22 885, nr. 18), werd als volgt toegelicht:
"In verband met het invoeren van een uniforme waardepeildatum per 1 januari 1995 in de Wet WOZ - onderdelen B.1 en D - is het wenselijk te voorkomen dat een gemeente binnen een korte periode tweemaal tot een waardering van de in de gemeente gelegen onroerende zaken zou moeten overgaan: eenmaal op basis van de verordening op de onroerende-zaakbelastingen en eenmaal op basis van de Wet WOZ. Daarom bepaalt artikel 41a, eerste lid, eerste volzin, dat voor onroerende zaken, gelegen in de gemeenten die een andere waardepeildatum in hun verordening op de onroerende-zaakbelastingen hanteren dan 1 januari 1995, de laatstelijk voor de onroerende-zaakbelastingen gehanteerde waarde als eerste WOZ-waarde wordt aangemerkt. Deze fictie komt er derhalve op neer dat voor gemeenten die voor de onroerende-zaakbelastingen als peildatum 1 januari 1992, 1 januari 1993 of 1 januari 1994 hanteren en voor de onroerende-zaakbelastingen geen nieuwe waardering hebben voorzien per 1 januari 1995, de laatstelijk gehanteerde waardepeildatum en de daarbij behorende waardering in het kader van de Wet WOZ wordt vooruitgeschoven naar 1 januari 1995. Voor gemeenten die 1 januari 1996 hebben voorzien als waardepeildatum voor de onroerende-zaakbelastingen wordt deze datum en de daarbij behorende waardering bij fictie naar achter geschoven tot 1 januari 1995, zijnde de eerste WOZ-waardepeildatum. Wij wijzen erop dat een en ander meebrengt dat tot 1 januari 1995 plaatsvindende belangrijke wijzigingen in de fysieke toestand van een onroerende zaak, welke ingevolge de verordening op de onroerende-zaakbelastingen in aanmerking worden genomen voor de waardering van die zaak, hun doorwerking vinden in de ingevolge de Wet WOZ vast te stellen waarden." (Tweede Kamer, vergaderjaar 1993-1994, 22 885, nr. 18, blz. 5-6).
5.2.5. De gemeente Hilversum hanteerde in haar verordening voor de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996 een waardepeildatum die was gelegen vóór 1 januari 1992. De artikelen 2 en 3 van haar Verordening 1997, van welke verordening een kopie tot de gedingstukken hoort als bijlage 9 bij het verweerschrift, luiden (voor zover hier van belang):
"Artikel 2
Belastingobject
Als onroerende zaak wordt aangemerkt de onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874).
Artikel 3
Maatstaf van heffing
De heffingsmaatstaf is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het tijdvak waarbinnen het in artikel 1 bedoelde Pro kalenderjaar valt.
(…)
De waardepeildatum is 1 januari 1994, tenzij beroep op artikel 41, zesde lid, van de Wet waardering onroerende zaken leidt tot de waardepeildatum 1 januari 1995."
5.2.6. Nu de gemeente Hilversum in haar Verordening 1997 1 januari 1994 als waardepeildatum hanteert, wordt, gelet op de tekst van artikel 41, eerste lid, Wet WOZ, de bij de beschikking naar de waardepeildatum vastgestelde waarde van de onroerende zaak geacht de waarde per 1 januari 1995 te zijn. Hoewel belanghebbende kan worden toegegeven dat zulks niet de bedoeling is geweest van de regeling van artikel 41, eerste lid, van de Wet WOZ, kan in de tekst van de Wet WOZ niet worden gelezen dat het een gemeente verboden is om in haar verordening voor het kalenderjaar 1997 een andere waardepeildatum dan 1 januari 1995 te hanteren als die andere waardepeildatum niet ook al voor een eerder kalenderjaar in enige verordening op de onroerende-zaakbelastingen werd gehanteerd.
5.2.7. Met ingang van 1 januari 1997 is in artikel 41 van Pro de Wet WOZ een derde lid ingevoegd. Daarin is voorgeschreven dat in afwijking in zoverre van het eerste lid de waarde van een onroerende zaak als bedoeld in dat lid wordt bepaald met inachtneming van de bepalingen in de Gemeentewet zoals die luidt met ingang van 1 januari 1995. Kennelijk dienen in dit verband de per 1 januari 1997 in de Gemeentewet aangebrachte wijzigingen buiten beschouwing te blijven.
De waarde van de onroerende zaak is, naar moet worden afgeleid uit de artikelen 2 en 3, eerste lid, van de Verordening 1997, niet bepaald met inachtneming van de bepalingen in de Gemeentewet, maar op de voet van het bepaalde in de Wet WOZ. Zulks is dus niet in overeenstemming met hetgeen in voormeld artikel 41, derde lid, is voorgeschreven.
Nu evenwel niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende is benadeeld doordat artikel 41, derde lid, niet in acht is genomen, ziet het Hof geen aanleiding de beschikking te vernietigen wegens strijd met enige bepaling van de Wet WOZ. Belanghebbende heeft niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat toepassing van de hoofdstukken III en IV van de Wet WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 1995 tot vaststelling van een lagere waarde zou leiden.
5.3.1. Belanghebbende en verweerder doen hun standpunten met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1994 steunen op rapporten van deskundigen. Daarbij is er, naar het Hof begrijpt, steeds van uitgegaan dat het bij de onroerende zaak handelt om -zoals het in de aanvulling van het beroepschrift is uitgedrukt- courant commercieel vastgoed. Het Hof acht dan ook aannemelijk dat er gegadigden zijn om de onroerende zaak in de op de waardepeildatum bestaande toestand te gebruiken.
5.3.2. Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat in de door belanghebbende overgelegde rapporten waarin is gewaardeerd volgens de zogenaamde ITZA-methode op enkele onderdelen sprake is van een onderwaardering. Bij de waardering volgens de ITZA-methode (In Terms of Zone A) wordt ervan uitgegaan dat bij een als winkel gebruikte onroerende zaak een aantal vierkante meters van het vloeroppervlak als de optimale zone (zone A) kan worden aangemerkt en dat de waarde van een vierkante meter vloeroppervlak kan worden uitgedrukt in een van de zone A afgeleide waarde. In het algemeen geldt als zone A bij een winkel het gedeelte van de winkelruimte over de frontbreedte tot 10 meter diep. De winkelruimte die verder van de winkelstraat af ligt, dus dieper in het winkelpand, wordt dan gesteld op bijvoorbeeld 50 à 55% van de zone A. Zo ontstaan, afhankelijk van afstand van de winkelingang en verdieping, zones B, C en D.
5.3.3. In de taxatierapporten die door belanghebbende zijn overgelegd wordt, met name bij de begane grond en de eerste verdieping, verhoudingsgewijs slechts een klein aantal vierkante meters als zone A aangemerkt. Met verweerder is het Hof van oordeel dat zulks geen recht doet aan de mogelijkheden die de onroerende zaak de gebruiker geeft en daardoor ook niet aan de in acht te nemen huurwaarde. Weliswaar is op de begane grond aan de zijde van de a-straat sprake van een versmalling, zodat het aantal vierkante meters dat nabij de toegang is gelegen relatief klein is, doch aannemelijk is dat de omvang van de zone A mede wordt beïnvloed door de omstandigheid dat de begane grond nog een uitgang aan een andere zijde kent, waardoor klanten geneigd zullen zijn, mede door de spreiding van assortiment, bij het bezoeken van de winkelruimte niet slechts de eerste meters vanaf de a-straat te betreden, maar zich veeleer ook naar of door de overige ruimte te begeven. Voorts heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat in de rapporten van belanghebbende onvoldoende tot uitdrukking is gekomen dat de onroerende zaak op de eerste verdieping is ontsloten door een verbinding met het winkelcentrum c-plein. Aldus grenst dat gedeelte van de onroerende zaak direct aan winkels met een hoge huurwaarde (ƒ 600 tot ƒ 800 per m²), waardoor ook op die verdieping "hoogwaardige betredingen" plaatsvinden die, gelet op hetgeen hiervóór werd overwogen, een effect hebben dat verder strekt dan slechts de eerste vierkante meters.
5.3.4. Het vorenstaande leidt tot de gevolgtrekking dat belanghebbende met de door haar overgelegde taxatierapporten, waarin voorts -zoals verweerder terecht opmerkt- om onduidelijke redenen geen waarde wordt toegeschreven aan de derde verdieping, onvoldoende tegenbewijs heeft geboden tegen de uitkomst van het door verweerder overgelegde taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak naar ’s Hofs oordeel op een begrijpelijke wijze is toegelicht, mede aan de hand van enkele vergelijkingscijfers. Met dit rapport heeft verweerder de vastgestelde waarde naar ’s Hofs oordeel voldoende aannemelijk gemaakt. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig de inspecteur te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de bestreden uitspraak.
De uitspraak is vastgesteld op 7 april 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.