Uitspraak
98/02092
29 mei 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X N.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de sector bestuurszaken van de gemeente Ouder-Amstel, de verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 7 mei 1998, ingediend door mr. A te Q als gemachtigde van belanghebbende en aangevuld bij schrijven van 25 september 1998.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de verweerder, gedagtekend 31 maart 1998 en verzonden 1 april 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen, in één geschrift verenigde, beschikkingen waarbij voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1995 de waarden van de hierna genoemde onroerende zaken te R (gemeente Ouder-Amstel) als daarbij vermeld werden vastgesteld:
a-straat 101, met 100 ƒ 604.000
a-straat 141, met nrs. 143 en 144 ƒ 2.318.000
a-straat 161 ƒ 840.000
a-straat 162 ƒ 840.000
a-straat 131, met nr. 132 ƒ 1.545.000
a-straat 102, met nrs. 111 t/m 114 ƒ 3.864.000
a-straat 122, met nr. 121 ƒ 1.293.000
a-straat 124 ƒ 789.000
a-straat 134 ƒ 722.000
a-straat 133, met nrs. 151 en 152 ƒ 2.452.000
a-straat 123B, Kantorenflats a-straat ƒ 588.000
a-straat 123A, Kantorenflats a-straat ƒ 483.000
a-straat 103, met 104 en 142 ƒ 3.292.000
Na bezwaar tegen de beschikkingen zijn deze bij de thans bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de verweerder en -uiteindelijk- tot vermindering van de vastgestelde waarden als volgt:
a-straat 101, met 100 ƒ 416.000
a-straat 141, met nrs. 143 en 144 ƒ 1.617.000
a-straat 161 ƒ 583.000
a-straat 162 ƒ 589.000
a-straat 131, met nr. 132 ƒ 1.078.000
a-straat 102, met nrs. 111 t/m 114 ƒ 2.696.000
a-straat 122, met nr. 121 ƒ 879.000
a-straat 124 ƒ 550.000
a-straat 134 ƒ 539.000
a-straat 133, met nrs. 151 en 152 ƒ 1.705.000
a-straat 123B, Kantorenflats a-straat ƒ 420.000
a-straat 123A, Kantorenflats a-straat ƒ 316.000
a-straat 103, met 104 en 142 ƒ 505.000
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 7 april 2000 zijn verschenen de voornoemde gemachtigde, vergezeld van ir. B (C BV) en mr. D, alsmede, namens de verweerder, E, vergezeld van de taxateur ir. F.
De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en met drie bijlagen overgelegd. De vertegenwoordiger van de verweerder heeft van die bijlagen kennis kunnen nemen en zich daarover kunnen uitlaten. De inhoud van de overgelegde stukken wordt geacht hier te zijn opgenomen.
Op 11 april 2000 is -met toestemming van belanghebbende- bij het Hof binnengekomen een brief van de verweerder, waarbij deze een duplicaat toezendt van het geschrift waarin de beschikkingen zijn opgenomen.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was en is eigenares van een kantorengebouw, gelegen aan de a-straat 100-162 te R, bestaande uit de begane grond en zes etages kantoorruimte. Bij het kantoorgebouw behoren 131 parkeerplaatsen. Het gebouw bevindt zich op een kantorenpark dat een eigen toegangsweg heeft van en naar het rijkswegennet.
Het gebouw is opgeleverd in 1990 en wordt -en werd ook in het onderhavige jaar- in delen aan verschillende gebruikers verhuurd. Het gebouw was en is in beheer bij C BV.
2.2. Bij beschikkingen van 15 maart 1997 heeft de verweerder de waarden van de in het kantorengebouw te onderscheiden onroerende zaken in de zin van artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgesteld als hiervóór onder 1 vermeld.
2.3. Belanghebbende heeft tegen deze beschikkingen, die in één geschrift waren verenigd, bij brief van 21 maart 1997 bezwaar gemaakt.
2.4. Ter onderbouwing van het bezwaarschrift heeft C BV bij brief van 23 juni 1997 aan de verweerder een taxatierapport gezonden. Het rapport behoort als bijlage bij het beroepschrift tot de gedingstukken. In het rapport wordt de waarde van het kantoorgebouw als geheel gesteld op ƒ 12.100.000.
Op basis van dit taxatierapport heeft belanghebbende haar standpunt -uiteindelijk- als volgt geformuleerd:
Object m² ƒ/m² hkf waarde pp ƒ/pp hkf Waarde totale waarde
101, met 100 13 163 200 250 9 9 23.000 366.000 4 750 9 27.000 416.000
141, met 143 en 144 676 250 9 1.516.000 15 750 9 101.000 1.617.000
161 245 250 9 549.000 5 750 9 34.000 583.000
162 245 250 9 549.000 6 750 9 40.000 589.000
131, met 132 451 250 9 1.011.000 10 750 9 67.000 1.078.000
102, met 111 t/m 114 13 1114 200 250 9 9 23.000 2.498.000 26 750 9 175.000 2.696.000
122, met 121 377 250 9 845.000 5 750 9 34.000 879.000
124 230 250 9 516.000 5 750 9 34.000 550.000
134 225 250 9 505.000 5 750 9 34.000 539.000
133, met 151 en 152 715 250 9 1.604.000 15 750 9 101.000 1.705.000
123B 172 250 9 386.000 5 750 9 34.000 420.000
123A 141 250 9 316.000 0 316.000
142 225 250 9 505.000 0 505.000
leegstand 101-162 30 750 9 202.000 202.000
Totaal 5005 12.100.000
In deze tabel betekent:
ƒ/m²: huurwaarde per m²;
hkf: huurwaardekapitalisatiefactor
pp: aantal parkeerplaatsen
ƒ/pp: huurwaarde per parkeerplaats.
2.5. In zijn uitspraak heeft de verweerder de bij de beschikkingen vastgestelde waarden gehandhaafd.
2.6. Bij het verweerschrift heeft de verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door ir. F. In dit rapport worden de waarden van de in de beschikkingen omschreven onroerende zaken als volgt vastgesteld:
Object m² ƒ/m² hkf Waarde
101, met 100 180 280 12 604.000
141, met 143 en 144 690 280 12 2.318.000
161 250 280 12 840.000
162 250 280 12 840.000
131, met 132 460 280 12 1.545.000
102, met 111 t/m 114 1150 280 12 3.864.000
122, met 121 385 280 12 1.293.000
124 235 280 12 789.000
134 230 280 12 722.000
133, met 151 en 152 730 280 12 2.452.000
123B 175 280 12 588.000
123A 144 280 12 483.000
103, met 104 en 142 980 280 12 3.292.000
Totaal 5859 19.630.000
2.7. Bij het verweerschrift heeft de verweerder voorts overgelegd kopieën van een aantal inlichtingenformulieren waarbij gegevens zijn verzameld over huur, ingewonnen bij huurders van kantoorruimte in vergelijkbare kantoorgebouwen, waaronder ook een huurder van één van de hier in het geding zijnde onroerende zaken. Deze formulieren dienden, zo blijkt uit de daarop voorkomende tekst, aan de gemeente Ouder-Amstel te worden geretourneerd vóór 20 februari 1996, en bevatten derhalve, naar het Hof begrijpt, gegevens over de huren in en omstreeks het jaar 1995. Deze formulieren bevatten onder meer de volgende gegevens:
bruto m² netto m² huur per jaar incl. btw Diversen
784 690 236.928 ja
400 370 161.700 ja
200 170 57.266 nee
704 704 226.922 nee
690 215.352 ? inclusief servicekosten
4131 3916 1.155.089 nee
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
a. Heeft de verweerder in het geding voor het Hof bewijsmiddelen ingebracht die als op onrechtmatige wijze verkregen buiten beschouwing dienen te blijven ?
b. Dienen de waarden van de onroerende zaken te worden vastgesteld op de waarden die belanghebbende bepleit, of dienen de bij de beschikkingen vastgestelde waarden te worden gehandhaafd, zoals de verweerder voorstaat ?
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
door de gemachtigde van belanghebbende:
Ik stel dat het taxatierapport van verweerder, dat is opgesteld na inwendige opname van het gebouw in de beroepsfase, als onrechtmatig verkregen bewijs moet worden aangemerkt. Ik kan het Hof evenwel niet aangeven van welk onrechtmatig gebruik van enige wettelijke bevoegdheid van de verweerder sprake is.
Ik heb er geen bezwaar tegen als de verweerder het Hof alsnog een volledig duplicaat toezendt van het geschrift waarin de beschikkingen zijn opgenomen.
De brief van 9 januari 1997 van C BV die de verweerder bij het verweerschrift heeft overgelegd is een antwoord op vragen van verweerder op een inlichtingenformulier. De desbetreffende medewerker van C BV is in die beantwoording uitgegaan van oppervlakten die in de verhuurcontracten staan. Die wijken blijkbaar af van NEN 2580. De meest betrouwbare gegevens zijn de "tenant details", die als bijlage zijn opgenomen in het taxatierapport. Op die gegevens hebben wij ons gebaseerd.
Verweerder spreekt over het object "103, met 104 en 142". Daarin schuilt een groot verschil met de door ons aangehouden oppervlakten. Er is waarschijnlijk sprake van een dubbeltelling. Wij kennen alleen 142 (230 m², op 1 januari 1995 leegstaand) en dat object wordt door de verweerder blijkbaar bedoeld. De ruimten 103 en 104 bestaan niet.
Het is inderdaad zo dat de huurprijzen per m² die zijn af te leiden uit de door de verweerder verzamelde huurgegevens van het onderhavige kantoorgebouw en ernaast gelegen vergelijkbare kantoorgebouwen alle boven de ƒ 250 per m² liggen. Dat komt doordat die gegevens vervuild zijn. Zo worden er door huurders opgaven gedaan inclusief BTW en/of servicekosten, en worden de gehuurde vloeroppervlakten uitgedrukt in vierkante meters die in het huurcontract staan vermeld, en die wijken af van de te hanteren oppervlakten volgens NEN 2580. De gegevens die zijn opgenomen in de prints bij de pleitnota, waaruit blijkt van verhuurcontracten tegen circa ƒ 250 per m², komen van een database van het blad Vastgoedmarkt, een toonaangevend blad in de branche. De gegevens worden vergaard bij eigenaren, huurders en tussenpersonen.
door de verweerder:
Ik begrijp niet hoe belanghebbende kan stellen dat het totale aantal vierkante meters vloeroppervlak van de objecten slechts 5005 bedraagt. Het gaat om een gebouw van 6 verdiepingen met 960 m² per verdieping. De taxateur heeft het nagemeten.
Bij de waardevaststelling is wel degelijk rekening gehouden met exploitatielasten, bijvoorbeeld het leegstandsrisico.
Belanghebbende suggereert in de pleitnota dat de gemeente een beleggingswaarde heeft vastgesteld. Met die waarde mag bij de WOZ geen rekening worden gehouden, en dat heeft de gemeente dan ook niet gedaan. De huurwaardekapitalisatiemethode is juist toegepast.
Ik dacht dat de taxateur F voor een opname in het kantoorgebouw is geweest in de bezwaarfase, naar aanleiding van een bezwaar van een huurder, en dat het rapport van maart 1998. U houdt mij evenwel voor dat het rapport is opgesteld op 31 augustus 1998 en dat de opname heeft plaatsgevonden op 2 juni 1998.
Het geschrift waarin de aan de orde zijnde beschikkingen zijn opgenomen, bevatte wel degelijk 13 beschikkingen. Het duplicaat dat tot de gedingstukken behoort is onvolledig. Ik kan het Hof alsnog een correct duplicaat toezenden.
Het object "103, met 104 en 142" van 980 m² is ontleend aan de brief van C BV van 9 januari 1997, waarin die oppervlakte als leegstand is opgegeven. De lijst in die brief somt huurders op met oppervlakten. De nummers zijn er met de hand bijgeschreven; die zijn telefonisch opgevraagd bij C BV.
Ik geef het Hof in overweging er rekening mee te houden dat het van de zijde van belanghebbende overgelegde taxatierapport niet van een onafhankelijke deskundige afkomstig is, maar van de beheerder van het onderhavige kantoorgebouw, C BV.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In zijn pleitnota heeft de gemachtigde de in het beroepschrift nog ingenomen stelling dat verweerder met betrekking tot enkele onroerende zaken uitgaat van een onjuiste objectafbakening laten vallen. Voor de beoordeling van het geschil kan er dus in beginsel worden uitgegaan dat de objecten zoals deze zijn opgenomen in de staatjes, opgenomen onder 2.4. en 2.6. hiervóór, overeenstemmen. Over het verschil bij de onroerende zaak met nummer 103 (door belanghebbende aangeduid als 142) en over het aantal vierkante meters dat de verschillende objecten volgens partijen in beslag nemen komt het Hof hierna te spreken.
5.2.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn pleitnota de stelling betrokken dat het door de verweerder ingebrachte taxatierapport als onrechtmatig verkregen bewijs buiten beschouwing moet worden gelaten. Hij voert hiertoe aan dat de taxateur van de gemeente zonder toestemming van belanghebbende lopende de beroepsprocedure een taxatie van de objecten heeft verricht, hetgeen naar zijn oordeel strijd oplevert met het "equality of arms"-principe.
5.2.2. In het taxatierapport, dat is opgesteld op 31 augustus 1998 en waarvoor een opname van de objecten heeft plaatsgevonden op 2 juni 1998 (dus nadat op 7 mei 1998 beroep was ingesteld), kan als bevinding die uit de opname is voortgevloeid slechts worden gevonden -voor zover daarbij al niet zonder meer is uitgegaan van de opgave van C BV in de brief van 9 januari 1997- het aantal van de aan de verschillende objecten toe te rekenen vierkante meters. Zoals hierna zal worden overwogen, verwerpt het Hof deze bevinding. Nu voor het overige de taxatie is gebaseerd op gegevens die zijn vergaard bij derden, met name huurprijzen voor vergelijkbare kantoorruimten en de kapitalisatiefactor bij een verkoop van vergelijkbare, verhuurde panden, kan de klacht van belanghebbende dat de taxateur van de verweerder op onrechtmatige wijze bewijs heeft verzameld door zonder toestemming van belanghebbende het onderhavige kantoorgebouw binnen te treden (wat van die klacht ook zij), buiten behandeling blijven. Belanghebbende is dan immers door het gestelde onrechtmatige optreden van de taxateur niet in haar processuele positie geschaad.
5.3.1. Belanghebbende stelt dat de verweerder bij het vaststellen van de beschikkingen is uitgegaan van een te groot aantal vierkante meters per onroerende zaak. Verweerder is van oordeel dat het door hem in aanmerking genomen aantal vierkante meters per onroerende zaak juist is. Daarbij is zowel sprake van geringe verschillen bij iedere onroerende zaak afzonderlijk, alsmede van een verschil bij de onroerende zaak 103 c.q. 142.
5.3.2. Indien aan de hand van de opgaven van partijen wordt bezien welke oppervlakten per verdieping in aanmerking zijn genomen, ontstaat het volgende beeld:
m² volgens belanghebbende m² volgens verweerder
6e verdieping 490 245 voor nr.161 245 voor nr.162 500 250 voor nr.161 250 voor nr.162
5e verdieping voor nrs. 151 en 152, begrepen onder 133 500 kennelijk begrepen onder 133
4e verdieping 901 676 voor nr.141,met 143 en 144 225 voor nr. 142 920 690 voor 141, met 143 en 144 230, kennelijk voor 142 bij 103
3e verdieping 901 451 voor 131, met 132 225 voor 133 225 voor 134 920 460 voor 131, met 132 230 voor 133 230 voor 134
2e verdieping 920 377 voor 122, met 121 230 voor 124 172 voor 123B 141 voor 123A 939 385 voor 122, met 121 235 voor 124 175 voor 123B 144 voor 123A
1everdieping plus begane grond 1303 1127 voor nr.102,met 111 t/m 114 176 voor nr. 101, met 100 2080 1150 voor 102, met 111 t/m 114 180 voor 101, met 100 650 voor 103,na aftrek voor 142
Totaal 5005 m² 5859 m²
5.3.3. Het door de verweerder in acht genomen totale aantal vierkante meters kan niet juist zijn. Ter zitting heeft hij weliswaar beweerd dat het aantal vierkante meters dat door belanghebbende in acht is genomen niet juist kan zijn, aangezien het gebouw zes verdiepingen van 960 m² heeft, doch deze bewering snijdt geen hout. Uit de door partijen overgelegde stukken, waaronder foto’s van het gebouw, blijkt dat de twee bovenste verdiepingen niet vier, maar slechts twee vleugels hebben. De onder 5.3.2. opgenomen opgaven van belanghebbende en verweerder omtrent de vijfde en zesde verdieping stemmen hiermee ook overeen.
Het door de verweerder in totaal in aanmerking genomen vierkante meters vloeroppervlak zou derhalve slechts juist kunnen zijn indien begane grond plus eerste verdieping een groter verhuurbaar vloeroppervlak opleveren dan het dubbele van de tweede, derde of vierde verdieping. Nu uit de overgelegde gegevens, waaronder foto’s van het gebouw, blijkt dat de beganegrondverdieping kleiner is dan de eerste verdieping (een deel van de bebouwing vanaf de eerste verdieping wordt ondersteund door pilaren), is zulks evenwel niet mogelijk.
5.3.4. Nu uit het vorenoverwogene volgt dat de opgave van de verweerder wat het geheel betreft niet juist kan zijn, geeft het Hof ook op het punt van de afmetingen van de afzonderlijke onroerende zaken de voorkeur aan de opgave van belanghebbende. Deze is kennelijk zorgvuldiger tot stand gekomen dan die van verweerder. De omstandigheid dat C BV bij brief van 9 januari 1997 aan de verweerder een opgave heeft verstrekt van huurders met daarbij vermeld aantallen verhuurde vierkante meters, van welke aantallen verweerder vervolgens is uitgegaan, doet hieraan -mede gelet op de ter zitting door de gemachtigde van belanghebbende gegeven verklaring- onvoldoende af. Nu in de opstelling van belanghebbende ook een door de verweerder niet bestreden exacte allocatie van parkeerplaatsen heeft plaatsgevonden, zal het Hof voor de waardebepaling de specificatie van belanghebbende aanhouden.
5.3.5. Het vorenstaande houdt in dat de beschikking die door verweerder is genomen met betrekking tot de onroerende zaak 103, mede gelet op hetgeen belanghebbende op dat punt in de pleitnota en ter zitting heeft vermeld, moet worden aangemerkt als een beschikking met betrekking tot de onroerende zaak 142. Het Hof verstaat dat ook belanghebbende hiervan uitgaat.
5.3.6. De waarde van de onroerende zaken dient ingevolge de bepalingen van de Wet WOZ te worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Het vorenstaande impliceert dat voor de toepassing van de Wet WOZ niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen die worden gerealiseerd bij transacties tussen verhuurders/beleggers en waarbij de prijsvorming wordt beïnvloed door de in dat geval geldende omstandigheden zoals bestaande huurcontracten, de looptijd en de voorwaarden daarvan, leegstand, en dergelijke.
5.3.7. Partijen hanteren voor de waardebepaling de methode van huurwaardekapitalisatie. Het Hof zal partijen hierin volgen. Partijen verschillen evenwel van mening over de huurwaarde en de bij het kapitaliseren te hanteren factor.
5.3.8. Belanghebbende stelt de huurwaarde per m² op ƒ 250 en neemt daarnaast de invloed van de bij de huurder van de onroerende zaak in gebruik zijnde parkeerplaatsen in aanmerking. De verweerder berekent de waarde van de onroerende zaken uitgaande van een huurwaarde per m² van ƒ 280. Uit de berekeningen van de verweerder leidt het Hof af dat in het bedrag van ƒ 280 de waarde van de parkeerplaatsen is begrepen. Nu uit de -op dit punt door de verweerder niet bestreden- opstelling van belanghebbende valt op te maken dat de huurwaarde van objecten met parkeerplaatsen (totale huurwaarde van een object met inbegrip van de waarde van parkeerplaatsen gedeeld door het aantal m²) circa ƒ 265 per m² bedraagt, is de invloed van de aanwezigheid van parkeerplaatsen te stellen op ƒ 15 per m². In de opvatting van de verweerder bedraagt de huurwaarde per m² kantoorruimte zonder parkeerplaatsen derhalve ƒ 280 minus ƒ 15, ofwel ƒ 265.
5.3.9. De verweerder heeft bij zijn verweerschrift gegevens overgelegd over huren die voor kantoorruimte in het onderhavige kantoorgebouw en naastgelegen zeer vergelijkbare gebouwen in en rond het jaar 1995 zijn gerealiseerd. Met deze gegevens heeft de verweerder naar het oordeel van het Hof, ook indien rekening wordt gehouden met de kanttekeningen die belanghebbende bij deze gegevens heeft gemaakt, aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van de onderhavige onroerende zaken op de waardepeildatum hoger was dan het bedrag van ƒ 250 per m² dat door belanghebbende wordt bepleit. De door de verweerder geproduceerde gegevens zijn voorts meer gespecificeerd dan de marktgegevens die de gemachtigde van belanghebbende bij de pleitnota heeft overgelegd. Het Hof is van oordeel dat hetgeen door de verweerder naar voren is gebracht voldoende grond oplevert om aan te nemen dat voor de onderhavige onroerende zaken een huurwaarde van ƒ 265 (zie onder 5.3.8. hiervóór) in aanmerking moet worden genomen.
Belanghebbende heeft niet, althans onvoldoende, toegelicht welke aanleiding er bestaat om -zoals zij heeft gedaan- aan enkele kleine oppervlakten een huurwaarde toe te kennen die ƒ 50 lager is dan het resterende oppervlak. Het Hof zal daarom aan zo’n verschil voorbijgaan.
5.3.10. Verweerder heeft de huurwaardekapitalisatiefactor gesteld op 12, welk cijfer is ontleend aan de verkoopcijfers van de nabijgelegen kantoorgebouwen a-straat 400 en 600. Volgens belanghebbende zijn deze gebouwen aan een Duitse belegger verkocht, waarbij de koopprijs is bepaald op basis van de status van het huurcontract en de huurder, terwijl in casu sprake is van een kantoorverzamelgebouw en niet van een gemiddeld kantoorgebouw met één zekere gebruiker met een langlopend huurcontract. Verweerder heeft geen nadere gegevens verstrekt omtrent voormelde verkopen en de vergelijkbaarheid van de daaraan ontleende huurwaardekapitalisatiefactor met de bij een waardering in het kader van de Wet WOZ te hanteren factor bij een veronderstelde verkrijging van de volle en onbezwaarde eigendom.
Verweerder heeft de gestelde huurwaardekapitalisatiefactor van 12 aldus onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.3.11. Belanghebbende bepleit een huurwaardekapitalisatiefactor van 9 en heeft daartoe in de pleitnota berekeningen opgenomen. Bij die berekeningen heeft belanghebbende onder meer zeer veel gewicht toegekend aan het risico van leegstand, kosten van marketing/verhuur en incentives (huurvrije periodes etc.). Het totale bedrag daarvan stelt belanghebbende op ƒ 2.322.447, hetgeen ruim 15% is van de door belanghebbende berekende waarde vrij op naam.
Voorts heeft belanghebbende de door haar berekende waarde vrij op naam met name gebaseerd op een verondersteld door beleggers gewenst netto aanvangsrendement van 7,5%.
De uitkomst van voormelde berekeningen wijkt naar ’s Hofs oordeel zodanig af van de aan de gerealiseerde verkoopcijfers ontleende huurwaardekapitalisatiefactor van 12, ook indien rekening wordt gehouden met de daarop op zichzelf terecht door belanghebbende geuite kritiek (zie onder 5.3.10 hiervóór), dat naar ’s Hofs oordeel niet van in de praktijk realistische gegevens is uitgegaan.
Voorts verliest belanghebbende bij die berekeningen uit het oog dat het in casu niet gaat om de berekening van de WOZ-waarde van het totale kantoorverzamelgebouw, maar van de gedeelten daarvan die als afzonderlijk geheel worden gebruikt. Voor die afzonderlijke objecten zullen niet alleen beleggers potentiële kopers zijn, doch ook gegadigden die deze voor zichzelf wensen te gebruiken. Laatstbedoelde gegadigden zullen niet, althans in mindere mate, uitgaan van de rendementseisen (inclusief leegstandsrisico, kosten van marketing/verhuur en incentives) die belanghebbende heeft gehanteerd.
Voorts acht het Hof een verkoop aan een meer speculatief ingestelde belegger dan de voorzichtige belegger die belanghebbende aan haar berekeningen ten grondslag heeft gelegd, geenszins uitgesloten.
De door belanghebbende berekende huurwaardekapitalisatiefactor van 9 voor het gehele kantoorverzamelgebouw bij verkoop van de volle en onbezwaarde eigendom aan een belegger acht het Hof derhalve onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.3.12. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en met inachtneming van het vorenoverwogene stelt het Hof de huurwaardekapitalisatiefactor voor de onderhavige onroerende zaken in goede justitie vast op 10.
5.4. Nu verweerder met betrekking tot de onverhuurde parkeerplaatsen geen beschikking heeft genomen, blijft dit gedeelte van het kantoorgebouw hier verder buiten beschouwing.
5.5. Het vorenstaande brengt het Hof tot de volgende berekening van de waarden van de onroerende zaken:
Object m² ƒ/m² hkf Waarde pp ƒ/pp hkf Waarde totale waarde
101, met 100 176 265 10 466.400 4 750 10 30.000 496.000
141, met 143 en 144 676 265 10 1.791.400 15 750 10 112.500 1.903.000
161 245 265 10 649.250 5 750 10 37.500 686.000
162 245 265 10 649.250 6 750 10 45.000 694.000
131, met 132 451 265 10 1.195.150 10 750 10 75.000 1.270.000
102, met 111 t/m 114 1127 265 10 2.986.550 26 750 10 195.000 3.181.000
122, met 121 377 265 10 999.050 5 750 10 37.500 1.036.000
124 230 265 10 609.500 5 750 10 37.500 647.000
134 225 265 10 596.250 5 750 10 37.500 633.000
133, met 151 en 152 715 265 10 1.894.750 15 750 10 112.500 2.007.000
123B 172 265 10 455.800 5 750 10 37.500 493.000
123A 141 265 10 373.650 - 373.000
142 225 265 10 596.250 - 596.000
5.6. Uit het vorenstaande vloeit voort dat het beroep voor een deel gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
6. Proceskosten
Nu het beroep van belanghebbende gegrond is, zal het Hof de verweerder veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten fiscale procedures stelt het Hof het bedrag van de kosten vast op 2 (proceshandelingen A.1 en 3) x ƒ 710 x 2 (factor voor gewicht van de zaak) = ƒ 2.840 voor kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de deskundige (C BV), doch heeft deze niet gespecificeerd. Het Hof stelt deze kosten in goede justitie vast op 10 x ƒ 116 = ƒ 1.160.
7. Beslissing
Het Hof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde
van a-straat 101, met 100, tot ƒ 496.000,
van a-straat 141, met 143 en 144, tot ƒ 1.903.000,
van a-straat 161 tot ƒ 686.000,
van a-straat 162 tot ƒ 694.000,
van a-straat 131, met 132, tot ƒ 1.270.000,
van a-straat 102, met 111 tot en met 114, tot ƒ 3.181.000,
van a-straat 122, met 121, tot ƒ 1.036.000,
van a-straat 124 tot ƒ 647.000,
van a-straat 134 tot ƒ 633.000,
van a-straat 133, met 151 en 152, tot ƒ 2.007.000,
van a-straat 123B tot ƒ 493.000,
van a-straat 123A tot ƒ 373.000, en
van a-straat 142 tot ƒ 596.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 4.000 en wijst de gemeente Ouder-Amstel aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen;
gelast verweerder het betaalde griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 29 mei 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.