Uitspraak
98/2998
12 mei 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd belastingen van de gemeente Z,
verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 2 juli 1998, ingediend door A te U als zijn gemachtigde. Het beroep, dat is aangevuld bij brief van 23 september 1998, is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 12 juni 1998 betreffende achtentachtig op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen en op één waardebeschikking-formulier (beschikkingsnummer 25775) samengevoegde beschikkingen.
Op dit waardebeschikking-formulier is voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde van achtentachtig onroerende zaken behorend tot de serviceflat O naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld.
Na bezwaar is bij de bestreden uitspraak de waarde van de achtentachtig onroerende zaken gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de bij de beschikkingen vastgestelde waarden.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden. Van belanghebbende is nog een pleitnota van 16 augustus 1999 ingekomen. Belanghebbende heeft verweerder van deze pleitnota een kopie toegezonden. Deze pleitnota wordt tot de gedingstukken gerekend.
Ter zitting van 10 maart 2000 zijn verschenen de gemachtigde, tot bijstand vergezeld van B, C, D en E (taxateur), alsmede F namens verweerder, tot bijstand vergezeld van G (taxateur).
De gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. F en de taxateur G hebben namens verweerder ieder een pleitnota voorgedragen en (met bijlagen) overgelegd. De inhoud van deze pleitnota's geldt als hier ingelast. Van de overgelegde stukken hebben de partijen kunnen kennis nemen en ze hebben zich er over kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de achtentachtig onroerende zaken ten aanzien waarvan de in geschil zijnde beschikkingen door verweerder zijn genomen.
Het betreft flatwoningen in serviceflat O, gelegen aan de N-weg 16 te Z (hierna: het flatgebouw). Van de flatwoningen zijn er zevenentachtig in gebruik bij verschillende bewoners en is er één in gebruik bij belanghebbende zelf.
2.2. Ter zitting is komen vast te staan dat het beroep ook gericht is tegen de waardevaststelling van de bij belanghebbende zelf in gebruik zijnde flatwoning (nummer 51b), en dat de waarde van flatwoning met nummer 12 door verweerder bij vergissing ten onrechte op f 191.000 is bepaald in plaats van op f 194.000.
2.3. Het flatgebouw is gebouwd in 1959 en heeft acht woonlagen. Het omvat achtentachtig twee-, drie- en vierkamerwoningen, met daarnaast diverse ruimten voor centrale voorzieningen. Deze ruimten zijn dienstbaar aan de gezamenlijke bewoners. Het betreft met name centrale keuken en afwaskeuken, kamers voor bestuur, administratie en personeel, conversatieruimte, bibliotheek, logeerkamers met toebehoren, werkplaats technische dienst, fitnessruimte en kapsalon.
Het flatgebouw beschikt over twee liftinstallaties en verwarmde gangen (met zitjes).
2.4. Iedere flatwoning beschikt over een woonkamer, een of meer andere kamers, badkamer, toilet, eenvoudige keuken en balkon. Daarnaast is er in het souterrain van het flatgebouw een eigen berging.
2.5. Het lidmaatschap van de coöperatieve vereniging geeft de bewoner(s) van een flatwoning recht op het uitsluitend gebruik van die woning en het recht op medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Het lidmaatschap staat (naar het Hof aanneemt: bij aanvang) slechts open voor personen vanaf 55 jaar tot en met 73 jaar.
Er is bij intrede een entreegeld verschuldigd dat in 1995 tussen f 3.000 en f 4.000 beliep. De leden zijn aan de vereniging servicekosten verschuldigd, welke in 1995, afhankelijk van het aantal bewoners en het soort flatwoning, varieerden van f 1.315 tot f 1.657 per maand. De door de vereniging aan de leden te verlenen diensten, bestaande uit onder meer huishoudelijke hulp, eenvoudige verpleegkundige zorg, warme maaltijden en onderhoudsdiensten, zijn omschreven in het huishoudelijk reglement van de vereniging.
2.6.1. Voornoemde taxateur G heeft ten behoeve van verweerder een taxatierapport met betrekking tot de flatwoningen opgesteld. Daarin wordt de waarde in het economische verkeer van de flatwoningen naar de waardepeildatum 1 januari 1995 alsvolgt bepaald:
soort: oppervlak: inhoud: waarde:
2-kamer 65 m2 200 m3 f 161.000
3-kamer(klein) 82 m2 250 m3 f 183.000
3-kamer (groot) 87 m2 275 m3 f 194.000
4-kamer (klein) 104 m2 320 m3 f 215.000
4-kamer (groot) 130 m2 400 m3 f 319.000
2.6.2. In het taxatierapport worden de navolgende gegevens verstrekt betreffende verkopen van andere in de gemeente Z gelegen flatwoningen, die door verweerder als vergelijkingsobjecten worden aangemerkt:
- P-laan 3 (bouwjaar 1963 / oppervlak 70 m2 / inhoud 215 m3), verkocht op 4 januari 1994 voor f 164.000;
- Q-laan 9-2 (bouwjaar 1963 / oppervlak 70 m2 / inhoud 215 m3), verkocht op 14 oktober 1994 voor f 165.000;
- R-laan 25 (bouwjaar 1960 / oppervlak 67 m2 / inhoud 205 m3), verkocht op 30 januari 1995 voor f 185.000;
- S-laan 32-3 (bouwjaar 1961 / oppervlak 96 m2 /inhoud 300 m3), verkocht op 16 maart 1995 voor f 225.000;
- T-straat 134 (bouwjaar 1967 / oppervlak 95 m2 / inhoud 295 m3), verkocht op 3 oktober 1994 voor f 222.000;
- T-straat 140 (bouwjaar 1967 / oppervlak 60 m2 /inhoud 160 m3), verkocht op 6 juni 1994 voor f 195.000.
2.6.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport van E & K Makelaars overgelegd. Daarin worden de volgende waarden vastgesteld:
soort: kolom 1 kolom 2
2-kamer f 50.000 f 140.000
3-kamer (klein) f 120.000 f 160.000
3-kamer (groot) f 140.000 f 175.000
4-kamer (klein) f 160.000 f 200.000
4-kamer (groot) f 175.000 f 220.000
In de eerste kolom is uitgegaan van de feitelijke situatie per 1 januari 1995, rekening houdend met (I) de servicekosten en ballotage van de bewoners, (II) de fysieke kenmerken en (III) de publiekrechtelijke belemmeringen (bestemmingsplan); in de tweede kolom is geen rekening gehouden met (I) en wel met (II) en (III).
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil
- of de objectafbakening door verweerder op de juiste wijze heeft plaats gevonden,
- en zo ja, of verweerder de waarde van de onroerende zaken op de juiste bedragen heeft vastgesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding. Van hetgeen daaraan door partijen ter zitting is toegevoegd is proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. Belanghebbende stelt primair dat de flatwoningen blijkens hun indeling niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Zij voert daartoe aan dat de flats niet over een volwaardige keuken beschikken, doch slechts over een kitchenette, een kleine inpandige ruimte met twee kastjes en een aanrecht met spoelbak. Er is geen gasaansluiting, doch slechts de mogelijkheid voor een eenvoudig electrisch kook-plaatje met maximaal twee pitten, en geen afzuigmogelijkheid.
Ook is de meterkast slechts bereikbaar vanuit de gang.
5.1.2. Ingevolge het in hoofdstuk III van de Wet opgenomen artikel 16 dient Pro voor de toepassing van de Wet als één onroerende zaak, voor zover thans van belang, te worden angemerkt:
"a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom
dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; (...)".
5.1.3. Naar 's Hofs oordeel zijn de onderhavige flatwoningen
blijkens hun indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De flats zijn zelfstandige wooneenheden, welke als zodanig binnen het flatgebouw duidelijk en herkenbaar worden onderscheiden.
Het betreft flatwoningen welke over alle voor bewoning noodzakelijke voorzieningen beschikken, zoals een eigen keuken, bad/douchegelegenheid en toilet. Aan het feit dat de keukens klein en ouderwets zijn wordt te dezen geen betekenis toegekend nu, blijkens door verweerder ter zitting overgelegde plattegronden van de flats en de daarop door partijen gegeven toelichting, de keukens alle over een keukenblok met aanrecht/
spoelbak en warm en koud stromend water beschikken, en ze de mogelijkheid bieden om te koken en om de normale in een keuken gebruikelijke bezigheden uit te voeren. Aan de omstandigheden dat de kookvoorzieningen beknopt zijn en dat de kookplaten door een tijdschakelaar na vijftien minuten worden uitgeschakeld komt onvoldoende betekenis toe. In het kader van de Wet speelt de omstandigheid dat belanghebbende de bewoners verbiedt in hun woning een warme maaltijd te bereiden geen rol.
Dat de keukens via een raam slechts uitzien op de (overdekte) gangen van het flatgebouw, dat de ontluchting van de keukens door middel van een ouderwets ontluchtingskanaal plaatsvindt, en dat de meterkast slechts vanaf de gang toegankelijk is, doet niet af aan het oordeel dat sprake is van een zelfstandig object voor de onderhavige Wet.
Het gelijk is te dezen mitsdien aan verweerder.
5.2.1. Belanghebbende stelt subsidiair dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de depreciërende werking op de waarde van de onroerende zaken, die in casu zou uitgaan van het bestemmingsplan, de overige verkoopbelemmerende bepalingen en fysieke beperkingen.
Het Hof zal eerst belanghebbendes stelling met betrekking tot de verkoopbelemmerende bepalingen behandelen.
5.2.2. Belanghebbende is van mening dat de omstandigheden en randvoorwaarden welke voortvloeien uit de opzet van een coöperatieve serviceflat, welke omstandigheden en randvoorwaarden verkoop van de tot de serviceflat behorende flatwoningen bemoeilijken, de waarde van die flatwoningen in negatieve zin bepalen. Zij stelt zich, naar het Hof begrijpt, op het standpunt dat bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van iedere flatwoning moet worden uitgegaan van de prijs, welke in dat verkeer kan worden bedongen voor het recht van lidmaatschap van de onderhavige coöperatieve vereniging waarin is begrepen het recht op uitsluitend gebruik van die flatwoning.
Verweerder bestrijdt dit standpunt en voert aan, dat bij het bepalen van die waarde de -hogere- verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in andere flatgebouwen welke niet worden geëxploiteerd in de rechtsvorm van een coöperatieve vereniging als uitgangspunt dienen te worden genomen. Het standpunt van verweerder komt erop neer, dat de rechtsvorm van de coöperatieve vereniging weliswaar een waardedrukkende invloed heeft, maar dat daaraan voor de waardebepaling in het kader van de Wet geen betekenis valt toe te kennen.
5.2.3. Gezien het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet moet voor de waardebepaling van de onderhavige flatwoningen worden uitgegaan van een veronderstelde verkoop daarvan, waarbij een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom plaatsvindt. Dit uitgangspunt brengt mee dat geen rekening mag worden gehouden met de omstandigheid, dat een zodanige verkoop in juridisch opzicht niet mogelijk is vanwege de rechtsvorm welke voor de exploitatie van het flatgebouw is gekozen.
Door in casu wél rekening te houden met die rechtsvorm zou
-in strijd met het objectieve karakter van de waardebepaling- betekenis worden toegekend aan de wijze waarop belanghebbende als eigenares het flatgebouw met de daarin gelegen flatwoningen exploiteert. Voormeld artikel laat een zodanige uitleg ervan terecht niet toe. De eigenares heeft immers de mogelijkheid de rechtsvorm te wijzigen en daarmee een eventuele belemmering voor de verkoop van de lidmaatschapsrechten weg te nemen. Ook kan de eigenares door wijziging van het huishoudelijk reglement invloed uitoefenen op de omvang van het door de leden tegen betaling af te nemen pakket diensten, en daarmee op de daardoor eventueel veroorzaakte waardedruk.
5.2.4. Bij de waardebepaling van de flatwoningen mag dus geen betekenis worden toegekend aan de waardedrukkende invloed, welke zou kunnen uitgaan van de rechtsvorm waarin de exploitatie van het flatgebouw plaatsvindt. Dit oordeel vindt steun in het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2000, nr. 34.900, waarin voor een vergelijkbaar geval werd overwogen dat de verplichting tot betaling van servicekosten geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is waaraan voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken geen waardedrukkende invloed kan worden toegekend.
5.3.1. Vervolgens behandelt het Hof belanghebbendes (meer) subsidiaire stelling dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de depreciërende werking welke in casu uitgaat van het bestemmingsplan en de fysieke beperkingen.
5.3.2. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de bestemming volgens het vigerende bestemmingplan is 'huisvesting voor bejaarden, alleenstaanden en onvolledige gezinnen', en dat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten als bestemming 'woningbouw' hebben. De markt waarop vraag en aanbod plaatsvinden is daardoor beperkter.
Voorts stelt belanghebbende dat met de fysieke beperkingen van de flatwoningen te weinig rekening is gehouden. Zij doelt daarbij kennelijk op onder meer de bij 5.1.1 vermelde eenvoudige keuken, en op het doorgeefluik voor warme maaltijden en de meterkast op de gang.
Belanghebbende stelt dat de onderhavige flatwoningen niet goed kunnen worden vergeleken met de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten.
Belanghebbende stelt dat de waarden in dit verband als volgt moeten worden vastgesteld, voor de:
2-kamerflats f 140.000
3-kamerflats (klein) f 160.000
3-kamerflats (groot) f 175.000
4-kamerflat (klein) f 200.000
4-kamerflat (groot) f 220.000.
5.3.3. Verweerder, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft naar 's Hofs oordeel, mede in aanmerking genomen hetgeen de taxateur G ter zitting nog heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onderhavige flatwoningen niet te hoog zijn vastgesteld.
Ook uit de vermelding in punt 2.2 van het taxatierapport:
"Deze waardering is mede tot stand gekomen na opname van het object, rekening houdend met:
- stand,ligging en marktsituatie;
- bouw-aard en constructie;
- de staat van onderhoud (...);
- de bestemming;
- alsmede alle ons bekende waardebepalende factoren.",
blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met de invloed van al die omstandigheden op de waarde van de flatwoningen.
Ook de verkoopprijzen van de door de taxateur in het taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen kunnen als een goede onderbouwing van de vastgestelde waarden worden aanvaard.
Voorts hecht het Hof geloof aan verweerders stelling dat aan de beperking van de groep gegadigden geen waardedruk toekomt nu binnen de gemeente veel vraag van met name ouderen naar dergelijk flatwoningen bestaat.
5.4. Bealnghebbende heeft met het door haar overgelegde taxa-
tierapport en haar overige stellingen omnvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door verweerder vastgestelde waarden te hoog zijn. In het taxatierapport zijn geen vergelijkende verkoopcijfers opgenomen waaruit de onjuistheid van verweerders taxatie valt af te leiden.
5.5. Gezien het vorenoverwogene is het gelijk aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu het beroep ongegrond is, en er zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 12 mei 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier.
De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof
(zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de
bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenmin- ste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het
beroep in casatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.