Uitspraak
99/3023
15 september 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de Stichting X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd belastingen van de gemeente P,
verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 22 september 1999, ingediend door A te Q als zijn gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 2 september 1999 betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op f 23.095.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de thans bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot f 16.950.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 18 augustus 2000 zijn verschenen voornoemde gemachtigde, alsmede B namens verweerder, tot bijstand vergezeld van de taxateurs C en D.
Partijen hebben ieder ter zitting een pleitnota (met bijlage) voorgedragen en overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. Van de overgelegde stukken hebben de partijen kunnen kennis nemen en ze hebben er zich over kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 1995 eigenares en gebruikster van de onroerende zaak. Het betreft een perceel grond met daarop een verpleeghuis c.a.
2.2. Het kadastraal oppervlak van het onderhavige object bedraagt 3 ha 58 are 90 ca. De bruto vloeroppervlakte van de gebouwen bedraagt -naar tussen partijen niet in geschil is-
ongeveer 14.365 m2.
De onderdelen van het verpleeghuiscomplex waarvan de waarde in het bijzonder geschil is, zijn gesticht in 1970, 1980 en 1991.
2.3. Partijen hebben bij de berekening de onroerende zaak onderscheiden in zes onderdelen (door het Hof hierna genummerd met I tot en met VI). Het betreft:
bouwjaar: bruto-vloeropp:
I. Somatische afdeling 1970 5.065 m2
II. Psycho-geriatrische afd. 1980 6.365 m2
III. De Kuip 1991 1.215 m2
IV. Zusterhuis 1970 1.535 m2
V. Boslust 1960 185 m2
VI. Grond (incl. infrastructuur) 35.890 m2
2.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de grond (incl. infrastructuur) f 7.010.750 bedraagt en dat de waarde van Boslust f 106.618 bedraagt, zo is ter zitting gebleken.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport van DamAstes overgelegd dat op 31 januari 2000 is opgemaakt door voornoemde taxateurs C en D. Daarin wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak, uitgaande van het waardeniveau op 1 januari 1995, berekend op f 23.231.000. Dit bedrag valt af te leiden uit het als bijlage van de pleitnota door verweerder overgelegde rekenblad (genaamd: Gecorrigeerde Vervangingswaarde Uitgebreid).
De daarin begrepen waarde van de in geschil zijnde onderdelen I tot en met IV bedraagt f 16.113.705. Dit bedrag is het resultaat van de volgende berekening:
- ongecorrigeerde vervangingswaarde f 34.403.500
- afboeking wegens technische en functionele veroudering f 18.289.795
2.6. De gemachtigde A (makelaar-taxateur o/z) heeft in het beroepschrift de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onderdelen I tot en met IV berekend op f 9.907.000.
Dit bedrag is het resultaat van de volgende berekening:
- ongecorrigeerde vervangingswaarde f 31.456.750
- afboeking wegens technische en
functionele veroudering f 21.549.750
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak
-het verpleeghuiscomplex- voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet). Partijen verschillen in het bijzonder van mening omtrent de berekening van de (ongecorrigeerde) vervangings- c.q. herbouwwaarde van de gebouwen. Daarnaast verschillen zij van mening over de levensduur van de gebouwen, over de restwaarde daarvan, en voorts over de wijze waarop de technische en de functionele afschrijving op de gebouwen moet worden berekend, en over de hoogte van die afschrijvingen.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Niet in geschil is dat de heffingsgrondslag te dezen moet worden bepaald op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet.
5.2.1. Partijen verschillen van mening over de vervangingswaarde van het verpleeghuis -in het bijzonder de bij 2.3 vermelde onderdelen I tot en met IV- vóór toepassing van verminderingen wegens technische en functionele veroudering (hierna: de herbouwwaarde). Het geschil betreft met name de te hanteren vervangingsprijzen per m2. De standpunten luiden als volgt:
onderdeel: f/per m2 (belh): f/per m2 (verw):
I Somatische afd. f 2.200 f 2.550
II Psycho-ger. afd. f 2.450 f 2.550
III De Kuip f 1.800 f 1.800
IV Zusterhuis f 1.650 f 2.000.
5.2.2. Verweerder heeft aangevoerd dat als leidraad voor de berekeningen moet worden genomen de normstelling welke het College voor ziekenhuisvoorzieningen hanteerde voor nieuwbouw van verpleeghuizen op of omstreeks de peildatum. Belanghebbende heeft bestreden dat die normen van het College voor ziekenhuisvoorzieningen zonder meer kunnen worden toegepast omdat het onderhavige verpleeghuis, gesticht in 1970 en uitgebreid in 1980, in opzet, indeling, kwaliteit van bouwmaterialen en technische voorzieningen te zeer afwijkt van verpleeghuizen die rond de waardepeildatum 1 januari 1995 werden gebouwd.
5.2.3. Belanghebbende heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de door verweerder gehanteerde vervangingsprijzen, voorzover deze gerelateerd zijn aan de op de waardepeildatum geldende normen van het College van ziekenhuisvoorzieningen, niet zonder meer als basis voor de berekening van de herbouwwaarde kunnen dienen. Daarbij neemt het Hof in aanmerking het feit dat, naarmate sinds de bouw van de diverse onderdelen langere tijd is verstreken, bij die bouw materialen zijn gebruikt die inmiddels niet meer worden toegepast en dat sindsdien ook de bouwmethoden veranderd zijn. Voorts neemt het Hof in aanmerking dat de Waarderingsinstructie 1995 (bijlage bij de pleitnota van belanghebbende) als stichtingskosten -op de waardepeildatum 1 januari 1995- per m2 van ziekenhuizen bedragen vermeldt van f 2075 (laagste) tot f 2680 (hoogste), en van verzorgingshuizen van f 1260 (laagste) tot f 1640 (hoogste). Verweerder is er kennelijk vanuit gegaan dat de herbouwkosten van het onderhavige object per m2 die van de herbouwkosten van een ziekenhuis in de hoogste prijscategorie benaderen.
In het onderhavige geval betreft het een verpleeghuis van oudere datum. Het Hof acht aannemelijk dat de stichtingskosten daarvan lager zijn dan van een ziekenhuis als waarvan verweerder is uitgegaan.
Naar 's Hofs oordeel heeft verweerder onvoldoende bijgebracht om de door belanghebbende berekende vervangingsprijzen, die het Hof gezien de omstandigheden van het geval aannemelijk voorkomen, terzijde te stellen.
5.2.4. Nu belanghebbende te dezen in het gelijk wordt gesteld moet, gezien het vorenoverwogene, de totale herbouwwaarde van de onderdelen I tot en met IV van de onroerende zaak op f 31.456.750 worden berekend.
5.3.1. Met betrekking tot de vermindering van de herbouwwaarde wegens technische veroudering hebben de taxateurs van verweerder de door hen berekende herbouwwaarden van de in geschil zijnde onderdelen I tot en met IV gesplitst in herbouwwaarden van ruwbouw, afbouw, installaties en overig. Voorts hebben zij daarbij onderscheid gemaakt naar levensduur en restwaarde.
Een zodanige splitsing is door belanghebbende, die de wijze van splitsing van de onderdelen door verweerder betwist, niet gemaakt. Verweerder heeft daartegenover slechts een gebrekkig inzicht gegeven in de wijze waarop het totaal van de berekende herbouwwaarden is verdeeld over ruwbouw, afbouw, installaties en overig, en in de wijze waarop de levensduur en restwaarde daarvan is bepaald.
Nu belanghebbende voor de onderdelen I tot en met IV rekent met één levensduur en één restwaarde, en zulks op zichzelf niet ongebruikelijk is, zal het Hof belanghebbende, mede gelet op het hierna onder 5.3.2 overwogene, volgen in die wijze van berekenen.
5.3.2. Belanghebbende heeft voor de onderdelen I tot en met IV een restwaarde van 30% en een levensduur van 25 jaar berekend.
Verweerder heeft voor de ruwbouw van de onderdelen I tot en met III, respectievelijk IV een levensduur van 50 jaar, respectievelijk 60 jaar berekend, en voor de afbouw, installaties en overig 25 tot 30 jaar. De restwaarden variëren bij verweerder van 0% tot 40%.
Voorop staat dat het begrip restwaarde, evenals het begrip afschrijving en afschrijvingsduur, slechts rekenkundige maatstaven vormen die bij de aanvang van de gebruiksperiode van een onroerende zaak moeten worden aangelegd ten behoeve van het op een evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van die zaak. Daarbij spelen vele onzekerheden een rol hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
Een belangrijk verschil in de benadering van beide partijen is dat belanghebbende bij de in 1970 gestichte onderdelen I en IV in aanmerking heeft genomen dat deze omstreeks de peildatum gerenoveerd zouden worden, doch dat daarvan gezien de slechte kwaliteit is afgezien en tot sloop is besloten. Verder neemt belanghebbende in aanmerking dat met betrekking tot het in 1980 gestichte onderdeel II binnenkort een ingrijpende renovatie plaats zal vinden. Hoewel de sloop- en renovatieplannen kennelijk pas na de peildatum naar voren zijn gekomen, acht het Hof aannemelijk dat ze op die datum konden worden voorzien. Uitgaande van deze vaststelling heeft verweerder naar
's Hofs oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende gekozen afschrijvingsduur en restwaarde, en mitsdien de toegepaste afschrijvingen, niet aanvaardbaar zijn.
5.3.3. Gezien het vorenoverwogene volgt het Hof met betrekking tot de vermindering van de herbouwwaarde wegens technische veroudering de berekening van belanghebbende.
5.4.2. Met betrekking tot de vermindering van de herbouwwaarde wegens functionele veroudering heeft belanghebbende -cumulatief over de jaren- afschrijvingspercentages toegepast, welke als volgt tot stand zijn gekomen:
- in verband met verandering in bouwwijze voor onderdeel I 10%
- in verband met belemmering in bouwwijze voor de onderdelen I, II, III en IV respectievelijk 25%, 20%, 5% en 10%
- in verband met excessieve gebruikskosten voor de onderdelen
I, II en IV respectievelijk 25%, 20% en 15%
Een en ander resulteert in een afschrijving wegens functionele veroudering voor onderdelen I, II, III en IV van in totaal respectievelijk 49,375%, 36%, 5% en 23,5%.
5.4.3. Ter onderbouwing van haar berekeningen heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat de meeste kamers en de sanitaire ruimten te klein zijn, waardoor onvoldoende van tilapparatuur gebruikgemaakt kan worden, en die kamers en ruimten niet meer aan de huidige privacynormen voldoen, en dat het aanwezige sanitair voorts te weinig is.
Voorts heeft zij aangevoerd dat er te weinig ruimte is voor (electrische) rolstoelen, dat er onvoldoende ventilatie is, dat er een onvolkomen oproepinstallatie en een onvolledig brandmeldsysteem aanwezig is, dat er door de ligging van de huiskamers lange looplijnen ontstaan, dat thermische isolatie nagenoeg niet aanwezig is, dat er geen spreekkamers voor familie en personeel zijn, dat de liftinstallatie en het rioleringsstelsel verouderd zijn, en dat in het gebouw asbest is verwerkt. Voorts is de keuken verouderd, is het aantal parkeerplaatsen ontoereikend en is het gebouw niet met openbaar vervoer bereikbaar.
Verweerder heeft de wijze waarop zij de afschrijving wegens functionele veroudering heeft berekend, niet gemotiveerd.
5.4.4. Het Hof oordeelt, alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemend, dat belanghebbende op een alleszins redelijke manier heeft rekening gehouden met de verandering in bouwwijze, de belemmering in bouwwijze en de excessieve gebruikskosten. Verweerder daartegenover heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een lagere afboeking moet worden toegepast.
5.5. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende berekening van de vervangingswaarde:
I Somatische afdelingen f 1.692.343
II Psycho-Geriatrische afdelingen f 5.788.492
III De Kuip f 1.844.953
IV Zusterhuis f 581.266
V Boslust f 106.618
VI Grond (incl. infrastructuur) f 7.010.750
_____________
Gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (afgerond) F17.024.000 =============
5.6. Gezien het vorenoverwogene is het gelijk gedeeltelijk aan belanghebbende.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding berekend op f 2.130 (A1: 1 en 8; factor 1,5). Van overige ingevolge voormeld Besluit voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van verweerder,
- vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde tot f 17.024.000,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van f 2.130 en wijst de gemeente P aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen,
- gelast verweerder het griffierecht ad f 450 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 15 september 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier.
De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof
(zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenminste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het
beroep in casatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.