Uitspraak
98/02650
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Veertiende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van het hoofd van de afdeling heffingen en invordering van de gemeente P, de verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 10 juni 1998, ingediend door mr. drs. A, advocaat en procureur te Q, als gemachtigde van belanghebbende en aangevuld bij schrijven van 28 augustus 1998.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de verweerder, verzonden op 6 mei 1998, betreffende de ten name van belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet) genomen beschikking (hierna: de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 41 te R (hierna: de woning) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Bij de beschikking is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op / 224.000. Na bezwaar heeft de verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de verweerder en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot / 199.500.
De verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot / 212.000.
Ter zitting van 10 maart 1999 zijn verschenen de gemachtigde, vergezeld van belanghebbende en diens echtgenote, alsmede mr. B en C namens de verweerder.
Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en met bijlagen overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. De verweerder heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en zich daarover kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een in of omtrent 1955 gebouwde rij-/tussenwoning in de bebouwde kom van R. De kaveloppervlakte bedraagt 122 m2 en de inhoud van de opstal is 325 m3.
2.2. Bij de beschikking, gedagtekend 28 februari 1997, is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op / 224.000.
2.3. Naar aanleiding van een door belanghebbende tegen de beschikking ingediend bezwaarschrift is de woning in opdracht van de verweerder getaxeerd door een deskundige van D B.V., E, die daartoe op 31 oktober 1997 de woning ook inpandig heeft opgenomen. Van de taxatie is een verslag opgesteld in de vorm van een zogenaamde "advieskaart", waarvan een kopie tot de stukken van het geding behoort. Het verslag vermeldt de volgende samenstelling van de getaxeerde waarde:
kavelwaarde / 73.000
hoofdgebouwwaarde / 142.000
dakkapelwaarde / 4.000
bijgebouwwaarde / 5.000
/ 224.000.
Voorts zijn in het verslag de volgende onderbouwende marktgegevens opgenomen (achter het adres worden achtereenvolgens vermeld: bouwjaar, code bijgebouw, perceelsoppervlakte, inhoud van de woning, transportdatum en koopsom):
a-straat 23 1955 B 134 m2 325 m3 12/12/1995 / 265.000
a-straat 67 1955 A 122 m2 325 m3 16/08/1994 / 210.000
a-straat 66 1955 B 142 m2 321 m3 11/05/1994 / 250.000
a-straat 72 1955 B 132 m2 321 m3 20/06/1994 / 250.000.
2.4. Ter verkrijging van financiering heeft belanghebbende de woning op 1 maart 1994 laten opnemen en taxeren door F Makelaars B.V. te Q. Een kopie van het van deze taxatie opgemaakte rapport behoort tot de gedingstukken. Volgens dit rapport bedroeg de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik per de opnamedatum / 190.000. In het rapport werd de onderhoudstoestand van de woning als volgt beoordeeld: gevel, kozijnen, schilderwerk inwendig en uitwendig, vloeren en plafonds "goed"; algemeen en dak "redelijk".
2.5. Ter verkrijging van financiering heeft belanghebbende de woning op 22 december 1997 laten opnemen en taxeren door G van H makelaars te R. Een kopie van het van deze taxatie opgemaakte rapport behoort tot de gedingstukken. Volgens dit rapport bedroeg de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per de opnamedatum / 310.000. In het rapport werd de onderhoudstoestand van de woning op alle onderdelen als "goed" beoordeeld.
2.6. Na opname, zowel inwendig als uitwendig, op 27 oktober 1998, heeft C, taxateur onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur bij D B.V., in opdracht van de verweerder een taxatierapport met betrekking tot de woning uitgebracht. Het taxatierapport is door de verweerder als bijlage bij het vertoogschrift in het geding ingebracht.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1995. Belanghebbende staat een waarde van / 199.500 voor, terwijl de verweerder een waarde van / 212.000 bepleit.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van dit geding.
Daaraan is ter zitting -kort en zakelijk weergegeven- nog het volgende toegevoegd:
door of namens belanghebbende:
Het taxatierapport dat de verweerder bij het vertoogschrift heeft overgelegd dient buiten beschouwing te worden gelaten. Gelet op het arrest HR BNB 1988/160 had de verweerder in de beroepsfase niet de bevoegdheid de woning van belanghebbende te (laten) betreden voor het uitvoeren van een nieuwe taxatie. Belanghebbende heeft met de opname door de taxateur ingestemd zonder zijn raadsman te raadplegen.
In de herfst van 1994 steeg de hypotheekrente met 12% en dat werkte drukkend op de prijsontwikkeling van woningen.
Hetgeen dezerzijds is gesteld over de staat van onderhoud per 1 januari 1995 is door verweerder niet weerlegd; na de aankoop hebben -tot de waardepeildatum- geen onderhoudswerkzaamheden plaatsgevonden. Die hebben pas in 1996 en 1997 plaatsgevonden.
De grondprijs die dezerzijds wordt gesteld (/ 425 per m2) is steekhoudend en wordt door de verweerder niet voldoende weerlegd.
door de verweerder:
Als in de beroepsfase alleen zou kunnen worden getaxeerd met toestemming van het Hof is er een praktisch bezwaar, aangezien dat leidt tot een tweede mondelinge behandeling van de zaak.
De door belanghebbende gestelde grondprijs is niet correct. Bovendien gaat het erom de waarde van de onroerende zaak als geheel vast te stellen en niet die van de samenstellende onderdelen.
Bij de vergelijking met het pand op nummer 23 is waarschijnlijk de garage buiten beschouwing gebleven, aangezien aannemelijk is dat deze los is verkocht.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. In opdracht van de verweerder heeft, nadat door belanghebbende beroep was ingesteld tegen de uitspraak op het bezwaarschrift, een opname van de woning plaatsgevonden ten behoeve van een hernieuwde taxatie van de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 1995. Belanghebbende heeft met deze opname van de woning ingestemd.
5.1.2. Na het instellen van het beroep door de belanghebbende is de verweerder, die nog een taxatie van de waarde van het pand door een deskundige wil laten verrichten, niet meer bevoegd op de voet van artikel 50 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen toegang tot de door belanghebbende gebruikte woning te vorderen. Naar het oordeel van het Hof is het hiermee in overeenstemming dat een door een onderzoek in de beroepsfase tot stand gekomen taxatierapport slechts als ten gunste van het standpunt van de verweerder strekkend bewijs wordt toegelaten als de verweerder (eventueel bij monde van de taxateur) belanghebbende voorafgaand aan dat onderzoek en uitdrukkelijk zou hebben gewezen op de (mogelijke) bewijsrechtelijke gevolgen van het verschaffen van toegang tot de woning in verband met het ontbreken van de plicht daartoe. Nu niet is gebleken dat de verweerder dan wel de taxateur belanghebbende op deze gevolgen heeft gewezen, dient het hiervóór onder 2.6. bedoelde taxatierapport van C buiten beschouwing te worden gelaten.
5.2.1. Met betrekking tot de waarde van de woning overweegt het Hof het volgende. De waarde van de woning is door deskundigen als volgt getaxeerd:
per 1 maart 1994 op / 190.000;
per 1 januari 1995 op / 224.000; en
per 22 december 1997 op / 310.000.
5.2.2. Het Hof neemt in aanmerking dat:
- (enerzijds) de bewering van belanghebbende, dat bij zijn woning per 1 januari 1995 sprake is van een "veel slechtere staat van onderhoud" dan bij de door de verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten, niet geloofwaardig is aangezien de onderstoestand in het door hem ingebrachte taxatierapport uit maart 1994 overwegend wordt beoordeeld als "goed";
- de door belanghebbende in het geding ingebrachte taxatierapporten zijn opgesteld ten behoeve van de verkrijging van financiering en daardoor mogelijk een conservatieve schatting behelzen;
- de in die rapporten uitgebrachte taxaties hebben plaatsgevonden naar een ander tijdstip dan de waardepeildatum;
- die rapporten geen gegevens bevatten met betrekking tot transacties met vergelijkbare objecten;
- (anderzijds) naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld tot 1 januari 1995 geen onderhoud heeft plaatsgevonden;
- bij de namens verweerder uitgevoerde taxatie van 31 oktober 1997 per 1 januari 1995 ten onrechte een bedrag van / 5000 is begrepen ter zake van een bijgebouw, aangezien dit bijgebouw (een schuur), naar de verweerder heeft erkend, op de waardepeildatum nog niet bestond en dat bij die taxatie aan de dakkapel een waardeverhogend effect van / 4000 is toegekend terwijl, naar de verweerder heeft erkend, deze dakkapel in zeer slechte staat verkeerde;
- niet van belang is welke grondprijs bij de onderscheiden taxaties in aanmerking is genomen, aangezien het in het onderhavige geding gaat om de waarde van de gehele onroerende zaak en het de verweerder vrijstaat deze als zodanig te verdedigen, welke waarden hij ook in eerdere instantie heeft toegekend aan de samenstellende bestanddelen, gelijk het de belanghebbende, zoals in het onderhavige geval ook is geschied, vrijstaat zijn gelijk te verdedigen aan de hand van rapporten waarin kennelijk aan de opstal een hogere waarde wordt toegekend dan de verweerder heeft gedaan.
5.2.3. Het vorenstaande, alsmede hetgeen overigens in het geding is aangevoerd met betrekking tot de (waarde-ontwikkeling van de) woning en de overeenkomsten en verschillen ten opzichte van de overigens in het geding betrokken vergelijkingspanden, in aanmerking nemend komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning per 1 januari 1995 in goede justitie moet worden bepaald op / 210.000.
Het gelijk is derhalve in zoverre aan belanghebbende.
6. Proceskosten
Nu de bestreden uitspraak niet in stand blijft acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten fiscale procedures berekent het Hof het bedrag van deze kosten op 2 punten (A1: 1 en 3) x / 710 x 0,5 (factor voor gewicht van de zaak) = / 710.
7. Beslissing
Het Hof: - verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de verweerder;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde
waarde tot / 210.000;
- veroordeelt de verweerder in de proceskosten van
belanghebbende ad / 710 en wijst de gemeente Haarlemmermeer aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen;
- gelast de verweerder het betaalde griffierecht ad / 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 30 juni 1999 door mr. Van Loon, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Berkensteijn als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het lid van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.