Uitspraak
97/01895
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Z, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen
op 5 juni 1997, ingediend door mr. A (B advocaten) te Q als zijn gemachtigde en aangevuld bij brief van 26 november 1997.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 25 april 1997, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 28 februari 1997 waarbij voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op f 395.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk (bij de hierna te noemen brief van 31 juli 1998) tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van f 175.000.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van de Vijfde Enkelvoudige Belastingkamer van 18 mei 1998 zijn verschenen gemachtigde, vergezeld door belanghebbende, alsmede C namens verweerder. Gemachtigde heeft een pleitnota voorgedragen. Deze pleitnota is met een viertal foto's en kopieën van een tweetal staten en een brief van verweerder van 7 februari 1992 overgelegd. Verweerder heeft van deze stukken kennis kunnen nemen en zich daarover kunnen uitlaten.
Vervolgens heeft een schriftelijke behandeling plaatsgevonden. Bij brief van de griffier van 27 mei 1998, gericht aan beide partijen, heeft het Hof op een aantal punten zijn voorlopige oordeel gegeven en verweerder verzocht een tweetal vragen te beantwoorden. Verweerder heeft op de gestelde vragen geantwoord bij brief van 29 juni 1998. Bij brief van 6 juli 1998 heeft de griffier een kopie van de genoemde brief van verweerder aan belanghebbendes gemachtigde gezonden met het verzoek daarop schriftelijk te reageren. Gemachtigde heeft zijn reactie aan het Hof gezonden bij brief van 31 juli 1998.
Van deze brief heeft de griffier op 4 augustus 1998 een kopie aan verweerder gezonden.
Bij brief van 18 augustus 1998 heeft de griffier een door belanghebbendes gemachtigde ingezonden brief geretourneerd, aangezien de schriftelijke behandeling inmiddels was gesloten.
Ter zitting van de Vijfde Enkelvoudige Belastingkamer van 26 oktober 1998 zijn verschenen gemachtigde van belanghebbende, alsmede mw. D namens verweerder, vergezeld door E. Gemachtigde heeft bij die gelegenheid een kopie van een brief van verweerder aan belanghebbende van 26 januari 1998 overgelegd alsmede de door de griffier op 18 augustus 1998 geretourneerde brief van gemachtigde van 13 augustus 1998. Verweerder heeft een kopie van een passage uit een handboek overgelegd. Partijen hebben over en weer van deze stukken kunnen kennisnemen en zich daarover kunnen uitlaten.
Het lid van de Vijfde Enkelvoudige Belastingkamer heeft de zaak vervolgens verwezen naar de Vierde Meervoudige Belastingkamer.
Ter zitting van de Vierde Meervoudige Belastingkamer van 9 april 1999 zijn verschenen mr. B namens belanghebbende, vergezeld door belanghebbende, alsmede drs. F namens verweerder, vergezeld door E.
Belanghebbende en verweerder hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en (wat betreft belanghebbende: met ook reeds eerder overgelegde stukken als bijlagen) overgelegd.
Alle hiervoor genoemde pleitnota's en overige stukken worden tot de gedingstukken gerekend.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een perceel met een oppervlakte van 9700 m2 met een bebouwing bestaande uit een woonboerderij, gebouwd in 1889, met een inhoud van 550 m3, een paardenstalling met een bijbehorende buitenbak en een houten schuur. Een gedeelte van het perceel, circa 6800 m2, bestaat uit weidegrond.
2.2. Bij beschikking van 28 februari 1997 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1995 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) vastgesteld op een bedrag van f 395.000.
In het taxatieverslag met betrekking tot de onroerende zaak is als referentiewoning opgegeven a-straat 100.
De waarde van ¦ 395.000 is als volgt opgebouwd:
600 m2 grond à f 150 f¦ 90.000
9100 m2 grond à f 5 f 45.500
totale grondwaarde (afgerond) f 136.000
woning 550 m3 à f 370 (afgerond) f 204.000
schuur f 10.000
paardenstalling f 45.000
totaal f 395.000.
2.3. In 1992 is de waarde van de onroerende zaak voor de heffing van onroerende-zaakbelastingen naar de waardepeildatum 1 januari 1990 vastgesteld op f 161.000.
Voor de heffing van inkomstenbelasting over het jaar 1992 is de waarde van de onroerende zaak door de Belastingdienst/Registratie en Successie te G vastgesteld op f 200.000 per -naar het Hof uit het doel van de taxatie afleidt- 1 januari 1992.
2.4. Een gedeelte van de onroerende zaak, bestaande uit de paardenstalling, de buitenbak en het weiland, wordt sinds 1996 geëxploiteerd door een vennootschap onder firma, genaamd "Y Manege", van welke vennootschap belanghebbende en zijn echtgenote de firmanten zijn. De exploitatie bestaat uit de stalling van paarden van derden en het geven van paardrijles. Daarvóór vond verhuur van paardenboxen plaats op naam en voor rekening van belanghebbende. In de stalling werd en wordt voorts één rijpaard van belanghebbende gehouden.
2.5. Met dagtekening 30 september 1997 is aan " Y Manege VOF" en geadresseerd "a-straat 1 BEDR" het waterschap een aanslag in de verontreinigingsheffing opgelegd voor bedrijfsruimte.
2.6. De waarden van de onroerende zaken a-straat 4 en a-straat 8 zijn door de verweerder in het kader van de Wet naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op f 215.000 onderscheidenlijk f 136.000. In beide gevallen betreft het in beginsel vergelijkbare woonboerderijen.
De vastgestelde waarden zijn als volgt opgebouwd:
a-straat 4: 2200 m2 grond à f 62,50 f 125.000
woning 570 m3 f 83.000
schuur 200m3 f 7.000
totaal f 215.000.
Verweerder stelt zich nader op het standpunt dat bij de waardering van deze woning een bedrag van f 250 per m3 in aanmerking had dienen te worden genomen en bij de waardering van de schuur een bedrag van f 200 per m3. De totale waarde zou dan f 307.000 bedragen.
a-straat 8: 1210 m2 grond à f 58 f 70.000
woning 460 m3 à ¦ 100 f 46.000
schuur/garage f 20.000
totaal f 136.000.
2.7. Na bezwaar heeft de verweerder bij de bestreden uitspraak de bij de beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. In het bij de uitspraak gevoegde taxatieverslag wordt vermeld dat verkoopgegevens zijn gebruikt van de onroerende zaken a-straat 9, 99 en 111. Deze gegevens zijn:
a-straat 9: verkocht op 16 juni 1995 voor f 425.000;
a-straat 99: verkocht op 16 maart 1993 voor f 300.000;
a-straat 111: verkocht op 4 augustus 1992 voor f 290.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
a. Is het object a-straat 1 terecht aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet ?
b. Dient bij de waardebepaling 6800 m2 weidegrond buiten aanmerking te worden gelaten in verband met de uitzondering van artikel 18, derde lid, van de Wet jo artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: UR) ?
c. Is de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag vastgesteld ?
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Ter zitting is door partijen daaraan -kort en zakelijk weergegeven- het volgende toegevoegd.
ter zitting van 18 mei 1998
namens belanghebbende:
Ik leg hierbij foto's over van andere boerderijen ter vergelijking met de boerderij van belanghebbende.
Van deze zijde is overwogen ook een taxatie door een deskundige te laten uitvoeren, maar in verband met de kosten is daarvan afgezien.
Onzorgvuldig handelen van de gemeente bij de totstandkoming van beschikkingen leidt inderdaad niet tot nietigheid.
door belanghebbende:
De vennootschap onder firma met mijn echtgenote is inderdaad pas van 1996.
Ik heb a-straat 1 gekocht in 1987 voor f 120.000.
Er is één aansluiting voor water en elektriciteit en er is ook maar één toegang tot het perceel.
Er staan 9 paarden in de stallen, waarvan er 1 van mij was. Dat paard is nu van de firma.
De stallen waren oorspronkelijk varkensstallen.
De aangiften voor de inkomstenbelasting waarin de resultaten van de paardenboxverhuur/manege als winst uit onderneming zijn aangegeven, zijn zowel in de periode als eenmanszaak (1994 en 1995) als nu als firma, door de Belastingdienst gevolgd.
Bij de taxatie voor de inkomstenbelasting 1992 op f 200.000 is alles meegenomen, behalve de weidegrond.
namens verweerder:
Aan gemiddelde waardestijgingen kan belanghebbende geen rechten ontlenen.
Gepleegd onderhoud is een factor die mede waardebepalend is.
Wat de objectafbakening betreft: in 1995 was er geen vennootschap onder firma. Voor niet-woningen geldt een andere methodiek van waarderen, maar dat is niet relevant voor de waarde. Binnen één object bestaan verschillende mogelijkheden. Als er sprake is van een zgn. combi-object, moet de belastingplichtige voor de inkomstenbelasting een splitsing aanbrengen met betrekking tot de in de beschikking vastgestelde waarde.
De weidegrond is alleen dienstbaar aan de manege. Bij een melkveehouderij is het gras dienstbaar aan de productie, en dat is hier niet zo.
De voor het "surplus" aan grond gehanteerde prijs is laag, namelijk f 5 per m2, terwijl de uitgifteprijs rond 1 januari 1995 circa ¦ 225 bedroeg. Belanghebbendes grond is geen landbouwgrond.
ter zitting van 26 oktober 1998
door gemachtigde van belanghebbende:
Ik leg hierbij alsnog mijn brief van 13 augustus 1998 over. Daarbij is gevoegd een kopie van het arrest HR 19 december 1975, NJ 1976, 570, over artikel 1 van Pro de Pachtwet. Ik zie overeenkomsten met deze zaak.
De in de brief van het Hof van 27 mei 1998 onder de punten A 1, 2 en 3 behandelde punten blijven punten van geschil.
Op de balans van het paardenboxverhuurbedrijf zie ik de bedrijfsopstal staan. Of de weidegrond in de onderneming is ingebracht weet ik niet; ik zie die in ieder geval niet op de balans.
Het grasland zorgt ook voor voeding van de paarden. Ze lopen vijf maanden per jaar buiten en staan zeven maanden binnen. Er wordt ook gras gemaaid.
Ik weet niet of op het bedrijf van belanghebbende ook wordt gefokt.
Om te onderstrepen dat de exploitatie van de manege bedrijfsmatig geschiedt, leg ik een kopie van een brief van 26 januari 1998 van het Hoofd van de afdeling Milieu van de gemeente Z over, waarin wordt bevestigd dat het bedrijf (welk woord ook in de brief wordt gebruikt) is gecontroleerd en dat wordt voldaan aan de voorschriften van de milieuvergunning.
namens verweerder:
Naar onze schatting wordt het grasland door de aanwezige paarden afgegraasd en blijft er niets over voor hooiwinning.
ter zitting van 9 april 1999
namens belanghebbende:
Het bedrijfsgedeelte beslaat ongeveer 9100 m2. Een deel daarvan vormt de ondergrond van de stallen, een deel is parkeerterrein en dan is er nog de buitenbak van 20 bij 60 meter. Als weiland resteert dan inderdaad zo'n 6800 m2.
Voor het aan het manegebedrijf toe te rekenen gedeelte ga ik accoord met een waarde van de grond van f 5 per m2.
Voor de inkomstenbelasting heeft de accountant van belanghebbende een splitsing van de waarde toegepast. Aan het privé-gedeelte (woonhuis en garage plus daarbij behorend erf) is f 200.000 toegerekend. Alles achter de garage is ingebracht in de onderneming. In de jaarstukken is als "ondergrond stal" vermeld een bedrag van f 38.400; dat is 9600 m2 à f 4.
In de zomer (vanaf april) gaan de paarden de wei in. 's Nachts staan ze op stal. In de winter (oktober tot april) staan ze binnen, maar zo nu en dan is er de mogelijkheid om ze even in de wei te laten. Belanghebbendes echtgenote geeft paardrijles. De paarden die op stal staan worden niet gebruikt door mensen die zonder eigen paard rijles zouden willen nemen.
De stallingskosten per paard bedragen f 350 à f 400 per maand. De onderneming begint nu positief te draaien.
Als verweerder zo'n betekenis toekent aan de toerekening van f 200.000 aan het woongedeelte, merk ik daarbij op dat vóór de komst van de bestreden beschikking een lagere waarde werd aangehouden, maar daarna een hoger bedrag werd genomen om totaal op f 395.000 uit te komen.
De erfdienstbaarheid die op het perceel rust betreft het verlenen van toegang tot het belendende weiland (perceel 9999). Dat stelt niet veel meer voor.
namens verweerder:
De in de taxatie, gevoegd bij de brief van 29 juni 1998, aangehouden waarde van de grond van ¦ 14 per m2 is niet in strijd met de eerdere onderbouwing van de waarde van de grond. Het gaat hier om een gemiddelde prijs. Voor het geheel komt er weer een waarde van f 136.000 uit.
Bij de prijs per m3 inhoud van de woning is inderdaad sprake van grote verschillen tussen de onderhavige woning en de woningen op de nummers 4 en 8. Maar er zijn ook grote verschillen in de staat waarin de woningen verkeren en door de invloed van verbouwingen.
Men moet in het oog houden dat belanghebbende voor inkomstenbelastingdoeleinden f 200.000 toerekent aan het woongedeelte. Het bedrijfsgedeelte staat op de balans voor aanmerkelijke bedragen.
De stalling van paarden zoals hier gebeurt vertoont gelijkenis met een dierenpension.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Met betrekking tot de objectafbakening.
5.1.1. Belanghebbende is van mening dat verweerder ten onrechte de onderhavige beschikking heeft genomen, aangezien naar zijn oordeel niet sprake is van één onroerende zaak. Hij stelt zich op het standpunt dat voor de toepassing van de Wet twee onroerende zaken moeten worden onderscheiden die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, te weten de woonboerderij met garage als woning en de paardenstal, buitenbak en het weiland als bedrijfsmatig geëxploiteerde manege.
5.1.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak a-straat 1 deels in gebruik is ten behoeve van bewoning en deels ten behoeve van de bedrijfsvoering van een manege. Zulks laat onverlet dat sprake kan zijn één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet.
5.1.3. Naar het oordeel van het Hof is dat in casu het geval. Er is sprake van één toegang vanaf de openbare weg en één aansluiting op nutsvoorzieningen. De diverse onderdelen van de onroerende zaak zijn in gebruik, al dan niet bedrijfsmatig, bij belanghebbende dan wel personen die tot zijn huishouden behoren. Het Hof ziet in het tweesoortige gebruik van het perceel geen reden om aan te nemen dat er sprake is van meer dan één onroerende zaak. De omstandigheid dat voor de heffing van inkomstenbelasting, omzetbelasting en verontreinigingsheffing en voor de milieuwetgeving binnen de onroerende zaak een afzonderlijk bedrijfsgedeelte wordt onderscheiden, doet aan een en ander niet af. Het Hof wijst in dit verband op het bepaalde in artikel 42a, vierde lid, voorlaatste volzin, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964, welk voorschrift blijkens de wetsgeschiedenis juist is opgenomen voor de gevallen waarin tot de onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet zowel een tot het privé-vermogen behorende eigen woning als een bedrijfsgedeelte behoren.
5.2. Met betrekking tot het buiten aanmerking laten van de weidegrond.
5.2.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de UR wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Ingevolge het bepaalde in artikel 2, tweede lid, van de UR wordt onder landbouw verstaan landbouw in de zin van artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Pachtwet.
5.2.2. De onderhavige weidegrond maakt deel uit van het bedrijfsmatig gebezigde deel van het perceel, welk deel een oppervlakte van 9100 m2 beslaat. Op deze oppervlakte bevinden zich de paardenstalling, de buitenbak en parkeerplaatsen. Het weiland heeft een oppervlakte van 6800 m2.
5.2.3. Uit hetgeen door partijen daaromtrent is gesteld, is het Hof gebleken dat de weidegrond wordt gebruikt voor het buiten laten lopen van de gestalde paarden en voor de (bij)voeding van die paarden, door het grazen en het eventueel geven van gemaaid gras. Dat ook gras wordt gemaaid voor aanwending buiten het eigen bedrijf is gesteld noch gebleken.
5.2.4. Het vorenstaande houdt in dat de weidegrond door belanghebbende onderscheidenlijk de vennootschap onder firma wordt aangewend in het kader van de exploitatie van een paardenstalling en/of een manege, dat de weidegrond uitsluitend aan de uitoefening van die bedrijven dienstbaar is en dat de exploitatie van de weidegrond daaraan ondergeschikt is. Alsdan kan niet worden gezegd dat de grond bedrijfsmatig wordt gexploiteerd ten behoeve van de landbouw, aangezien het exploiteren van een paardenstalling of een manege niet kan worden aangemerkt als landbouw.
5.2.5. Belanghebbende beroept zich tevergeefs op het arrest van de Hoge Raad van 19 december 1975, NJ 1976,570, inzake de uitleg van artikel 1 van Pro de Pachtwet. Immers, zoals in het arrest ook tot uitdrukking komt, stelt de Pachtwet met betrekking tot de pachtovereenkomst niet de eis dat de grond in gebruik wordt verstrekt "ter uitoefening van het landbouwbedrijf", doch slechts "ter uitoefening van de landbouw". Daardoor kan in beginsel ook van een pachtovereenkomst worden gesproken indien land in gebruik wordt gegeven voor zelfvoorziening, dus anders dan voor de uitoefening van het landbouwbedrijf. Artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de UR evenwel stelt voor het buiten aanmerking laten van de waarde van cultuurgrond -voor zover hier van belang- de eis dat deze grond ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig wordt gexploiteerd. Daarvan is hier, zoals hiervóór onder 5.2.4 werd overwogen, geen sprake.
5.2.6. De omstandigheid dat, zoals belanghebbende stelt, zijn gepensioneerde buurman schapen houdt op circa 15.000 m2 grond en nooit is aangeslagen voor de waarde van deze grond, kan belanghebbende niet baten. Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat het houden van de schapen door die buurman eveneens niet kan worden aangemerkt als landbouw -belanghebbende heeft geen feiten gesteld die deze conclusie rechtvaardigen- en ter zake moet worden aangenomen dat belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, heeft belanghebbende niet gesteld dat daar sprake zou zijn van een beleid van verweerder of een bij hem aanwezig oogmerk van begunstiging. Daar belanghebbende op slechts één ander geval wijst kan evenmin op basis van de meerderheidsregel het beroep op het gelijkheidsbeginsel worden gehonoreerd.
5.3. Met betrekking tot de waarde.
5.3.1. De waarde van de onroerende zaak is door de verweerder bepaald op f 395.000. Ter ondersteuning van deze waardevaststelling heeft de verweerder onder meer een door een deskundige opgestelde "informatiesheet" overgelegd.
5.3.2. Belanghebbende bestrijdt de vastgestelde waarde onder meer door te wijzen op de waardevaststelling ten behoeve van de onroerende-zaakbelastingen naar de waardepeildatum 1 januari 1990 op een bedrag van f 161.000 en op de waardevaststelling voor de inkomstenbelasting per 1 januari 1992 op een bedrag van f 200.000. Met inachtneming van de algemene prijsontwikkeling van woningen tot 1 januari 1995 kan hieruit, zo stelt belanghebbende, niet een waarde van f 395.000 per 1 januari 1995 worden afgeleid.
Het Hof verwerpt deze stelling van belanghebbende, aangezien in het onderhavige geschil niet de juistheid van de waardevaststellingen per 1 januari 1990 en 1 januari 1992 ter beoordeling van het Hof staat, terwijl voorts een bepaalde onroerende zaak zodanig specifiek kan zijn -en naar het oordeel van het Hof in het onderhavige geval ook is- dat een algemene index niet tot een betrouwbare waardevaststelling kan leiden.
5.3.3. Voor zover verweerder de waardebepaling heeft doen steunen op de verkoopgegevens van de panden a-straat 9, 100, 99 en 111, kunnen deze gegevens hem in dit geschil niet baten, aangezien, mede gelet op hetgeen belanghebbende in dit verband heeft gesteld, onvoldoende is komen vast te staan omtrent de vergelijkbaarheid van de onderscheiden panden met de woning van belanghebbende om de gegevens als betrouwbaar vergelijkingsmateriaal aan te merken.
5.3.4. Belanghebbende stelt (op de vierde bladzijde van de pleitnota voor de zitting van 18 mei 1998) dat op 1 januari 1995 slechts twee van de vier zijden van de rieten kap waren vervangen, hetgeen als gewoon onderhoud moet worden aangemerkt en dus geen invloed kan hebben op de waarde. Voor zover belanghebbende hiermee bedoelt te stellen dat bij de ingevolge de bepalingen van de Wet vast te stellen waarde de staat van onderhoud buiten beschouwing moet worden gelaten, verwerpt het Hof deze stelling. Immers, de staat van onderhoud bepaalt mede de toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum. De omstandigheid dat het plegen van onderhoud in het algemeen niet kan leiden tot een nieuwe waardevaststelling op de voet van artikel 19 van Pro de Wet staat daar los van.
Hetzelfde heeft te gelden met betrekking tot de "herbouw van het bedrijfsgedeelte" (de tweede bladzijde van dezelfde pleitnota), die door belanghebbende niet als nieuwbouw doch als "een verregaande vorm van onderhoud" wordt bestempeld. Ten overvloede merkt het Hof hierbij op dat in de tot de stukken van het geding behorende jaarstukken van belanghebbendes bedrijf over 1994 per 31 december 1994 een bedrag van ¦ 76.109 is geactiveerd met als aanduiding "09-94 Nieuwbouw stal".
5.3.5. Belanghebbende heeft, zich beroepend op het gelijkheidsbeginsel, gewezen op de waarden die de verweerder heeft toegekend aan de nabijgelegen vergelijkbare panden a-straat 8 en 4. Deze panden zijn, naar hij in de aanvulling op het beroepschrift stelt, gewaardeerd op f 136.000 onderscheidenlijk f 120.000, terwijl de woonruimten vergelijkbaar zijn en er slechts verschil bestaat in perceelsoppervlakte. Hij heeft voorts gesteld dat niet gebleken is dat, en zo ja op welke wijze, verweerder rekening heeft gehouden met een ten laste van zijn perceel gevestigde erfdienstbaarheid en de gebruiksmogelijkheden van de zolderverdieping van zijn woning. De zolderverdieping is naar hij stelt niet bewoonbaar, zodat van de woning slechts 280 m3 bewoonbaar is.
5.3.6. Verweerder heeft in reactie op het hiervoor bedoelde beroep gesteld dat de waarde van a-straat 4 per 1 januari 1995 is vastgesteld op f 215.000. Nu dit door belanghebbende, die in het beroepschrift te kennen gaf dat de eigenaar van de desbetreffende woning hem de beschikking niet ter inzage wilde geven, niet verder weersproken is, acht het Hof deze bewering van verweerder geloofwaardig.
5.3.7. Met betrekking tot de door verweerder bij belanghebbende in aanmerking genomen waarde van de grond van ¦ 136.000 overweegt het Hof het volgende. Voor een geval als het onderhavige acht het Hof een waardering van de grond waarbij aan de ondergrond van de woning en daarbij behorend erf de waarde van een perceel bouwgrond wordt toegekend, en voor het meerdere aan aanwezige oppervlakte een lagere waarde, een passende wijze van waarderen. Naar verweerder heeft gesteld en door belanghebbende niet is weersproken is voor de 600 m2 grond die aan het woongedeelte is toe te rekenen een waarde gehanteerd (f 150 per m2) die beduidend ligt onder de uitgifteprijzen van grond per de waardepeildatum, die circa f 225 bedroeg. Voorts heeft verweerder voor de resterende grond een waarde van f 5 per m2 aangehouden, welke waarde volgens hem te laag is nu daarbij geen sprake is van landbouwgrond, en in welke waarde belanghebbende zich blijkens de uitlating ter zitting van 9 april 1999 kan vinden. In zoverre is de waardevaststelling door verweerder aanvaardbaar en kan deze in stand blijven. Ook uit het oogpunt van het gelijkheidsbeginsel is deze waardevaststelling van de grond aanvaardbaar. Ervan uitgaande dat ook bij de objecten a-straat 4 en 8 van de grond 600m2 is toe te rekenen aan het woongedeelte, leidt de ten aanzien van het object van belanghebbende gehanteerde wijze van waarderen bij a-straat 4 en 8 tot waarden die niet aanmerkelijk verschillen (bij de een hoger en bij de ander lager) van de aldaar in aanmerking genomen waarden.
5.3.8. Bij de waardevaststelling van de grond zoals deze heeft plaatsgevonden is naar het oordeel van het Hof reeds voldoende rekening gehouden met een waardedrukkende invloed van de op het perceel drukkende erfdienstbaarheid, mede nu de inbreuk, die dit recht medebrengt op het genot door belanghebbende, vrijwel valt te verwaarlozen.
5.3.9. Bij de waardering van de woning heeft verweerder in het onderhavige geval een waarde per m3 aangehouden van f 370. Bij a-straat 8 is dat f 100. A-straat 8 verkeerde op de waardepeildatum 1 januari 1995 in een matige bouwkundige toestand. Ook de onderhoudstoestand was matig.
Bij a-straat 4 is in eerste instantie een lagere waarde aangehouden, doch bij nadere beschouwing acht verweerder ¦ 250 per m3 een juiste waarde.
Naar het Hof uit de stukken begrijpt was de toestand van de woning a-straat 4 op de waardepeildatum vergelijkbaar met die van de woning van belanghebbende, zij het dat bij belanghebbendes woning de zolder niet in een goede staat verkeerde. In verband hiermee acht het Hof een waardering van belanghebbendes woning met inachtneming van een waarde per m3 die hoger is dan f 250 niet te rechtvaardigen. Het Hof schat de waarde per m3 op circa f 235. Daarbij wordt enerzijds in aanmerking genomen dat de zolder, naar aannemelijk is geworden, niet begaanbaar was, doch anderzijds dat deze omstandigheid geen reden vormt de zolderruimte geheel buiten beschouwing te laten. De waarde van de woning komt dan uit op (afgerond) f 129.000.
5.3.10. Het vorenstaande in aanmerking nemende en uitgaande van de tussen partijen niet in geschil zijnde waarden van de garage en de paardenstalling (f 10.000 en f 45.000), stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 op de waardepeildatum 1 januari 1995 vast op een bedrag van f 320.000.
5.4. Overig; slotsom.
5.4.1. Over hetgeen belanghebbende in het geding naar voren heeft gebracht over de wijze waarop verweerder heeft gehandeld bij de totstandkoming van de beschikking en in de bezwaarfase hoeft het Hof zich niet uit te spreken, aangezien eventueel aanwezig bevonden onzorgvuldigheden er niet toe kunnen leiden dat de zaak wordt teruggewezen naar verweerder voor een hernieuwde vaststelling van de waarde en evenmin tot een (verdere) tegemoetkoming uit dien hoofde bij de waardevaststelling door het Hof. Voorts volgt reeds uit het oordeel over de waardevaststelling dat, zoals onder 6. hierna zal blijken, verweerder moet worden veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.
5.4.2. Het vorenoverwogene voert tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende gegrond is en dat de uitspraak van verweerder moet worden vernietigd en de vastgestelde waarde moet worden verminderd.
6. Proceskosten
Nu de uitspraak van verweerder niet in stand blijft, acht het Hof termen aanwezig verweerder op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Overeenkomstig de bepalingen van het Besluit proceskosten fiscale procedures worden de kosten vastgesteld op 4 punten (A 1, 3, 5, 8 en 3) x f 710 x 1 = f 2.840.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot f 320.000;
- gelast verweerder het gestorte griffierecht ad f 80 aan belanghebbende te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van f 2.840 en wijst de gemeente Z aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te betalen.
De uitspraak is vastgesteld op 11 juni 1999 door mrs. Onnes, Kwantes en Van Loon, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier en de beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.