Uitspraak
P97/2071
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd Financiën van de Bestuursdienst van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ingekomen op 20 juni 1997, aangevuld bij schrijven van 6 november 1997. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 29 april 1997 en verzonden 13 mei 1997, betreffende de aan belanghebbende opgelegde en op één biljet verenigde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996. De aanslagen zijn berekend naar een waardegrondslag van ƒ 267.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de aanslagen gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waardegrondslag van ƒ 77.000 dan wel een nader te bepalen bedrag.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 12 mei 1998 van de Elfde Enkelvoudige Belastingkamer zijn verschenen belanghebbende in persoon en verweerder. Belanghebbende heeft ter zitting een tot de gedingstukken te rekenen pleitnota voorgedragen en overgelegd. Verweerder is door het Hof in de gelegenheid gesteld om na de zitting op deze pleitnota schriftelijk te reageren, doch deze heeft daar van afgezien.
In verband met langdurige afwezigheid van het lid van de Elfde Enkelvoudige Belastingkamer is de behandeling van de zaak overgenomen door de Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer. Ter zitting van die kamer van 9 maart 1999 zijn dezelfde personen verschenen als ter zitting van 12 mei 1998. Beide partijen hebben ter zitting een tot de gedingstukken te rekenen pleitnota voorgedragen en overgelegd. Verweerder heeft kunnen kennis nemen van de bij belanghebbendes pleitnota gevoegde bijlagen en de overige door hem ter zitting overgelegde produkties, en heeft zich daarover kunnen uitlaten.
Na laatstgenoemde zitting heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgehad waarop de artikelen 14 en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken zijn toegepast.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende, van beroep landschapsarchitect, was op 1 januari 1996 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) en stond als zodanig ingeschreven in het bevolkingsregister van de gemeente P. Aan belanghebbende zijn met dagtekening 31 mei 1996 op één aanslagbiljet verenigde aanslagen opgelegd in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996 wegens het gebruik en de eigendom van de onroerende zaak. Deze bestaat uit een perceel grond ter grootte van circa 17.730 m² met daarop een omstreeks 1960 gebouwde opstal, die een inhoud heeft van circa 450 m³. Belanghebbende had de opstal op 1 januari 1996 in gebruik als woning; de opstal was daartoe, gelet op de inrichting ervan, ook geschikt.
2.2. De aanslagen zijn opgelegd krachtens de in de gemeente P geldende "Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelasting 1996" (hierna: de Verordening), welke is vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van die gemeente van 8 november 1995 en is goedgekeurd bij besluit van gedeputeerde staten van Utrecht van 8 december 1995, nummer 5654304/484. De Verordening luidt voor zover van belang als volgt:
"Artikel 3 Maatstaf Pro van heffing
1. De maatstaf van heffing is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. De waarde in het economische verkeer wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
2. De maatstaf van heffing van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het eerste lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a de aard en bestemming van die zaak;
b de sedert de stichting van die zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
(...)
Artikel 4 Vrijstellingen Pro
1 In afwijking van artikel 3 wordt Pro bij het bepalen van de maatstaf van heffing in elk geval buiten aanmerking gelaten de waarde van:
a ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond;
(...)".
2.3. De onroerende zaak is gelegen in het op 1 januari 1996 geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied, plannummer 5579.00. Artikel 13 van Pro dit plan ("Agrarische doeleinden tevens gebied met landschappelijke waarden (AL)") luidt voor zover van belang als volgt:
"Doeleindenomschrijving
1. De op de kaart voor "agrarische doeleinden tevens gebied met landschappelijke waarden" (AL) aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. (...);
b. ter plaatse van de gronden zonder subbestemming: veehouderij op open grond, fruitteelt en - ter plaatse van de nadere aanwijzing (b) - een boomkwekerijbedrijf, alsmede het behoud en/of herstel van de aanwezige en potentiële landschappelijke waarden.
(...)
Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
a. (...);
b. ter plaatse van de gronden met de nadere aanwijzing aanwijzing (k):
- bedrijfsgebouwen, kassen daaronder begrepen;
- ten hoogste één bedrijfswoning per bedrijf , voor zover noodzakelijk voor een doelmatige bedrijfsvoering; (...)
3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
(...);
d. de bedrijfswoning mag uitsluitend tegelijk met of na het tot stand komen van de overige bedrijfsgebouwen worden gebouwd, een en ander met dien verstande dat binnen het bouwvlak niet reeds een woning aanwezig mag zijn;
(...)."
2.4. De onroerende zaak ligt in het gebied dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor "agrarische doeleinden tevens gebied met landschappelijke waarden (AL)". Tevens gelden voor de onroerende zaak de nadere aanwijzingen (b) en (k), bedoeld in het eerste lid, onder b, onderscheidelijk het tweede lid, onder b, van artikel 13 van Pro het bestemmingsplan.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport in het geding gebracht, waarin de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 1995 wordt bepaald op ƒ 267.000. In dat rapport wordt de onroerende zaak aangemerkt als een vrijstaande woning met onder- en omliggende grond en wordt de waarde geadstrueerd aan de hand van verkoopprijzen van een drietal objecten te gemeente P, welke omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:
b-straat 1, een tussenwoning, verkocht op 2 november 1994 voor een bedrag van ƒ 310.000;
c-straat 1, een twee-onder-één-kapwoning, verkocht op 25 november 1994 voor een bedrag van ƒ 430.000; en
d-straat 1, een twee-onder-één-kapwoning, verkocht op 24 mei 1995 voor een bedrag van ƒ 310.000.
3. Geschil
In geschil is of:
a. de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1995 te hoog is vastgesteld, en
b. een deel van de grond is te beschouwen als cultuurgrond in de zin van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening, welke vragen belanghebbende bevestigend en verweerder ontkennend beantwoordt.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Voor de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996 geldt primair als maatstaf de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, zoals bepaald in artikel 3, eerste lid, van de Verordening en vermeld onder 2.2. In de regel dient de waarde in het economische verkeer te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde, die de zaak wil verwerven voor de bestemming welke hem goeddunkt, zou zijn besteed. De bestemming die de eigenaar/gebruiker aan de zaak heeft gegeven dient mitsdien als waardebepalende factor te worden uitgeschakeld. De eigenaar/gebruiker is niet als medegegadigde aan te merken.
De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij het voorgaande niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers te rade gaan welke van deze voorschriften van toepassing zijn en vervolgens welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de onroerende zaak zou kunnen geven.
5.2. Een en ander brengt met zich dat in het onderhavige geval moet worden gelet op het op 1 januari 1996 geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied waarin de onroerende zaak is gelegen, zoals vermeld onder 2.3. Uit dit plan vloeit voort dat op de grond welke deel uitmaakt van de onroerende zaak slechts bedrijfsgebouwen mogen worden gebouwd, en daarnaast ten hoogste één bedrijfswoning welke uitsluitend tegelijk met of na het tot stand komen van de overige bedrijfsgebouwen mag worden gebouwd. Aangezien zich op die grond één opstal bevindt kan deze ingevolge het bestemmingsplan slechts als bedrijfsgebouw worden aangemerkt en niet tevens als een (bedrijfs)woning. Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak moet dan ook wat betreft de opstal worden uitgegaan van de bestemming bedrijfsgebouw en niet van de bestemming (bedrijfs)woning. Zoals uit het onder 5.1 overwogene voortvloeit doet hier niet aan af de omstandigheid dat belanghebbende de opstal op 1 januari 1996 als woning in gebruik had en de opstal, gelet op de inrichting ervan, daartoe ook geschikt was.
5.3. Verweerder heeft in zijn schrijven met verzenddatum 25 maart 1999 gesteld dat, wanneer wordt uitgegaan van voormelde bestemming, de waarde in het economische verkeer van de opstal moet worden gesteld op ƒ 350 per m³ en dat de waarde in het economische verkeer van de grond, welke dient te worden toegerekend aan de opstal, moet worden gesteld op ƒ 50 per m². Daar belanghebbende deze bedragen niet heeft betwist en deze bedragen het Hof niet onaannemelijk voorkomen, zal het Hof bij de waardebepaling van de onroerende zaak uitgaan van deze bedragen. De onder 2.5 vermelde vergelijkingsobjecten kunnen in dit verband geen rol spelen, omdat het objecten betreft met een woonbestemming.
Vaststaat dat de inhoud van de woning circa 450 m³ bedraagt. Voorts blijkt uit het taxatieverslag van verweerder van 14 mei 1997, waarvan een kopie tot de stukken behoort, dat door verweerder aan de opstal grond is toegerekend met een oppervlakte van 300 m².
Uit een en ander vloeit voort dat het Hof de waarde van de opstal en de daaraan toegerekende grond vaststelt op (450 (m³) x ƒ 350 =) ƒ 157.500 plus (300 (m²) x ƒ 50 =) ƒ 15.000, derhalve in totaal ƒ 172.500.
5.4.1. Tussen partijen is - naar het Hof begrijpt - niet in geschil dat de onbebouwde grond welke behoort tot de onroerende zaak, voor zover deze niet aan de opstal is toegerekend, moet worden aangemerkt als cultuurgrond in de zin van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening, zoals vermeld onder 2.2. Alvorens kan worden geoordeeld dat de betreffende vrijstelling als bedoeld in voormeld artikel in het onderhavige geval van toepassing is moet voorts nog worden voldaan aan het vereiste dat de cultuurgrond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. De bewijslast dat dit laatste het geval is rust op belanghebbende. Het Hof acht hem in dit bewijs niet geslaagd. Ter zitting van 9 maart 1999 heeft hij exploitatieoverzichten over de jaren 1985 en 1986 getoond waaruit blijkt dat hij in die jaren een positieve opbrengst uit de verkoop van bomen heeft genoten. Hij heeft evenwel niet aangetoond dat in latere jaren eveneens zodanige opbrengst is genoten. Niet is gebleken dat belanghebbende, beoordeeld naar de gehele periode waarin hij zich heeft bezig gehouden met het kweken van bomen, opbrengsten heeft genoten of redelijkerwijs kon verwachten van zodanige omvang dat zij de gemaakte kosten zouden overtreffen. Aldus is het Hof van oordeel dat de betreffende vrijstelling in dit geval niet van toepassing is. Aan dit oordeel doet niet af dat volgens het bestemmingsplan ter plaatse een boomkwekerij mag worden uitgeoefend. De van de onroerende zaak deel uitmakend grond ter grootte van 17.730 m², minus 300 m² welke reeds is toegerekend aan de opstal (zie 5.3), moet derhalve in de heffingsgrondslag worden betrokken.
5.4.2. Belanghebbende heeft een kopie van een koopakte in het geding gebracht, waaruit blijkt dat een nabij de onroerende zaak gelegen perceel, groot circa 4,86 hectare, de dato 19 augustus 1994 is verkocht voor een bedrag van ƒ 110.000, derhalve voor circa ƒ 2,26 per m². Belanghebbende stelt dat voor de waardebepaling van het perceel moet worden uitgegaan van laatstgenoemd bedrag.
Verweerder heeft dit bedrag betwist en heeft in zijn schrijven met verzenddatum 25 maart 1999 gesteld dat moet worden uitgegaan van een bedrag van ƒ 3,75 per m², doch heeft dit bedrag verder niet onderbouwd.
Gelet op het geringe tijdsverschil tussen de voormelde verkoop en de waardepeildatum 1 januari 1995 vormt de bij die verkoop behaalde prijs naar ’s Hofs oordeel een goed uitgangspunt voor de waardebepaling van de grond van belanghebbende. Het Hof bepaalt in goede justitie de waarde van die grond op 17.430 m² (te weten 17.730 m² minus 300 m², zie onder 5.4.1.) à ƒ 2,26 per m², dat is afgerond ƒ 39.500.
5.5. Belanghebbendes stelling dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van de Verordening, kan hem niet baten, omdat, zoals in voormeld artikel is bepaald, deze wijze van waarderen slechts toepassing vindt wanneer de uitkomst daarvan leidt tot een hogere waarde van de onroerende zaak dan de waarde in het economische verkeer daarvan.
5.6. Uit het vorenoverwogene vloeit voort dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 1995 moet worden bepaald op ƒ 172.500 (zie 5.3) + ƒ 39.500 (zie 5.4.2) = ƒ 212.000. Aldus moet de bestreden uitspraak worden vernietigd en moeten de aanslagen worden verminderd tot aanslagen berekend naar een waardegrondslag van ƒ 212.000 als voormeld.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het gelijk wordt gesteld acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
Gelet op het Besluit proceskosten fiscale procedures komen hiervoor in het onderhavige geval in aanmerking de reiskosten (per tweede klasse van het openbaar vervoer) van belangheb-bende om de onder 1 vermelde zittingen bij te wonen, welke kosten het Hof in goede justitie vaststelt op ƒ 40, en de verletkosten van belanghebbende, welke het Hof vaststelt op 2 (zittingen) x 4 (uur) x ƒ 90 (uurtarief conform diens opgave) = ƒ 720. Mitsdien bedraagt het totaal ƒ 760. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niets gebleken. De door belanghebbende ter zitting van 9 maart 1999 overgelegde declaratie ad ƒ 364,25 van Diepeveen advocaten, gedagtekend 23 februari 1999, komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze declaratie kennelijk betrekking heeft op een aan belanghebbende verstrekt advies inzake de wijziging van het bestemmingsplan. Op geen enkele wijze is gebleken dat dit advies aan belanghebbende is verstrekt in het kader van de onderhavige procedure.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waardegrondslag van ƒ 212.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ƒ 760 en gelast de gemeente P dit bedrag aan belanghebbende te voldoen; en
- gelast verweerder het betaalde griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 26 oktober 1999 door mr. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Berns als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht ƒ 160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd van ƒ 630. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.