Uitspraak
98/2814
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Negende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
Op het beroep van X te Y, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van het Hoofd van de afdeling heffingen en invordering van de gemeente Z, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie op 22 juni 1998 een beroepschrift ontvangen.
Het beroepschrift is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 12 juni 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat XX te Y (de woning) voor de Wet waardering onroerende zaken (de Wet) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De waarde van de woning is vastgesteld op ƒ 302.000 en is bij de bestreden uitspraak verminderd tot
ƒ 293.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 265.000.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 279.000.
Ter zitting van 8 maart 1999 zijn verschenen en gehoord belanghebbende, tot bijstand vergezeld van B, alsmede mr. C als gemachtigde van verweerder, tot bijstand vergezeld van D. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota overgelegd en voorgedragen, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. Voorts heeft verweerder een tweetal stukken inzake de E-straat en A-straat overgelegd. Mede teneinde belanghebbende in staat te stellen van deze stukken kennis te nemen en zich hierover uit te laten, heeft naar aanleiding van de mondelinge behandeling een schriftelijke behandeling plaatsgevonden. Hierbij is het bepaalde in de artikelen 14 en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken in acht genomen. Partijen hebben schriftelijk verklaard geen tweede mondelinge behandeling te wensen.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar/bewoner van de woning A-straat 27 te Y. Deze woning heeft een inhoud van 390 kubieke meter en is gelegen op een kavel van 194 m².
2.2. Belanghebbende bewoont deze woning sedert 1975. Op 14 december 1995 heeft hij de woning van de verhuurder gekocht voor ƒ 262.000. In die periode heeft de verhuurder meerdere woningen aan de A-straat te koop aangeboden. In eerste instantie aan huurders, doch later tevens aan derden.
2.3. Bij beschikking van 28 februari 1997 is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 302.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 293.000.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 1995 wordt gesteld op
ƒ 279.000.
2.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport van een deskundige - makelaar/taxateur F - van 21 november 1995 in het geding gebracht, waarin de waarde van de woning op 21 november 1995 vrij van huur en gebruik wordt gesteld op ƒ 265.000.
3. Het geschil
In geschil is of de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op ƒ 265.000, zoals belanghebbende bepleit, dan wel op ƒ 279.000, zoals verweerder uiteindelijk voorstaat.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
4.2. Ter zitting heeft belanghebbende aan zijn stellingen toegevoegd dat hij huurder was van de woning en dat de toenmalige eigenaar - een pensioenfonds - ineens wilde verkopen. In september/oktober 1995 is hij hiervan in kennis gesteld. De prijzen varieerden, over de prijs ad ƒ 262.000 voor zijn woning kon niet onderhandeld worden. Een derde zou ƒ 5.000 meer hebben moeten betalen. Oorspronkelijk taxeerde de makelaar de woning op ƒ 242.000, maar er zaten veel kosten in verband met achterstallig onderhoud aan. Een medewerker van Kafi heeft het aankoopkeuringsrapport van de Vereniging Eigen Huis gezien, maar niets met die kennis gedaan.
4.3. Ter zitting heeft verweerder aan zijn stellingen doen toevoegen dat de verkopen van woningen aan de E-straat stagneerde door de verkopen van woningen aan de A-straat. Met de verschillen ten opzichte van de E-straat is rekening gehouden. Dat was nog niet zo in de bezwaarfase. Van de onafhankelijke verkopen is de gemiddelde waarde berekend. Deze was lager dan de waarde conform de uitspraak op bezwaar. Met het achterstallige onderhoud is geen rekening gehouden: enerzijds omdat dat al is verdisconteerd in de koopprijs, anderzijds omdat de waardestijging na uitvoering van het onderhoud niet gelijk is aan de daarmee samenhangende kosten. De kwalificatie "goed" houdt in dat het onderhoud op peil is. De gebreken aan de woning van belanghebbende zijn marginaal, vandaar dat is uitgegaan van de onderhoudstoestand van een gemiddelde woning. Door de verkopen aan de A-straat viel een gat in de verkopen van woningen aan de E-straat in de periode april 1995 tot en met december 1996.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat geen goede vergelijking gemaakt kan worden met de woningen aan de E-straat, aangezien die al 9 jaar eerder waren verkocht aan de huurders en daarom per de waardepeildatum een betere staat van onderhoud kennen. In dit verband heeft belanghebbende tijdens de schriftelijke behandeling een aankoopkeuringsrapport overgelegd, gedagtekend 23 september 1995. In dit rapport worden de globale kosten die direct na aankoop moeten worden gemaakt geschat op ƒ 10.450. De geraamde kosten op termijn bedragen ƒ 700. In de tweede plaats is volgens belanghebbende in het door verweerder overgelegde taxatierapport geen rekening gehouden met de staat van onderhoud van belanghebbendes woning per de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat het onderhoud eerst vanaf 1997 heeft plaatsgevonden en dat er voordien sprake was van lekkage aan het dak, een niet goed werkende riolering en dat houtwerk vervangen diende te worden.
5.2. Verweerder heeft de stellingen van belanghebbende betwist. In de eerste plaats is het taxatierapport van belanghebbende niet te gebruiken, aangezien het niet is opgemaakt volgens de vergelijkingsmethode. In de tweede plaats is door de "vrijval" van woningen aan de E-straat gedurende 1995 en 1996 de door belanghebbende betaalde prijs lager dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1995. Voorts is met de, overigens niet weersproken, gebreken en met de mindere bouwkundige staat rekening gehouden door een lagere prijs per kubieke meter te hanteren voor woningen aan de A-straat dan voor - overigens vergelijkbare - woningen aan de E-straat. De woning verkeerde ten tijde van de waardepeildatum volgens verweerder in een gemiddelde staat van onderhoud. Ten aanzien van het aankoopkeuringsrapport worden slechts globale kosten vermeld en niet de daadwerkelijk te maken kosten. Bovendien betreft het posten welke veelal inherent aan het bouwjaar zijn, dan wel reeds uit anderen hoofde zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen aan de E-straat.
5.3. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op ƒ 279.000. Het door verweerder overgelegde taxatierapport maakt melding van een goede onderhoudsstaat met betrekking tot alle onderdelen. Ook ten opzichte van het dak en de diverse buitenonderdelen (onder meer de houten geveldelen) wordt geen voorbehoud gemaakt. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder daarmede tegenover de gemotiveerde, door het taxatierapport van F onderbouwde, betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat met de staat van onderhoud van de woning op de waardepeildatum voldoende rekening is gehouden. Gelet hierop zal het Hof het taxatierapport van verweerder in zoverre verwerpen. Met betrekking tot de door verweerder gestelde waardedaling van woningen aan de A-straat gedurende 1995 overweegt het Hof als volgt. Uit de door verweerder ter zitting overgelegde verkoopcijfers van het onderhavige type woning aan de E- en A-straat leidt het Hof af dat zich over de periode december 1995 tot en met december 1996 een waardestijging heeft voorgedaan. Gedurende het jaar 1995 hebben zich volgens verweerder geen verkopen voorgedaan; echter, nu de verkoopprijzen, naar uit de door verweerder overgelegde verkoopcijfers blijkt, ultimo 1994 enigszins hoger lagen dan begin 1996, is een waardedaling over 1995 voldoende aannemelijk geworden.
5.4. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde gebaseerd op de aankoopprijs ad ƒ 262.000 in december 1995 en de in het taxatierapport van 21 november 1995 vermelde waarde vrij van huur en gebruik ad ƒ 265.000. Nu dit taxatierapport is opgemaakt ten behoeve van de financiering van de aankoop van de woning en niet (mede) is gebaseerd op verkoopprijzen van soortgelijke woningen, voldoet het naar ’s Hofs oordeel in zoverre niet aan de vereisten voor de waardebepaling in het kader van de Wet. Voorts kan van de door belanghebbende betaalde koopprijs niet zonder meer worden gezegd dat deze de waarde in het economische verkeer ten tijde van de aankoopdatum vertegenwoordigde, nu kopers/niet-huurders, naar belanghebbende heeft gesteld en het Hof - mede gezien het door belanghebbende overgelegde taxatierapport - aannemelijk acht, voor vergelijkbare woningen circa ƒ 5.000 meer dienden te betalen. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
5.5. Nu geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning in goede justitie bepalen en daarbij onder meer acht slaan op de in december 1995 betaalde aankoopsom verhoogd met ƒ 5.000, op de hiervoor aannemelijk geachte waardedaling van het onderhavige type woningen gedurende 1995 en op de door partijen overgelegde overige WOZ-waarden van woningen aan de E- en A-straat.
5.6. Gelet op het hiervoor overwogene zal het Hof de uitspraak van verweerder vernietigen en de waarde van de woning bepalen op ƒ 269.000
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het gelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Het Hof stelt deze kosten met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten fiscale procedures in goede justitie vast op ƒ 25 ter zake van reiskosten Y - Amsterdam v.v..
7. Beslissing
Het Hof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak van verweerder;
vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 269.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ad ƒ 25 en wijst de gemeente Z aan deze aan belanghebbende te voldoen, en
gelast verweerder aan belanghebbende te vergoeden het betaalde griffierecht ad ƒ 80.
De uitspraak is gedaan op 1 december 1999 door mr. Faase, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Visser als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het lid van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een
afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht ƒ 160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt, is een griffierecht van ƒ 630 verschuldigd.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.