Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 11 december 2025
Dossiernummer: GP 11.858
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonend in [woonplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: pachter,
gemachtigde: mr. B. Nijman, advocaat bij A&S Advocaten in Veenendaal,
-tegen-
Stichting [naam van Stichting],
gevestigd in [vestigingsplaats],
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. ing. W. de Reus, van Van Eysinga & Oostra c.s. rentmeesters en juristen in Sneek.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Verpachtster vraagt om herziening van de pachtprijs van de door haar verpachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer Noord heeft vastgesteld (€ 42.052,74 naar normen van 2022, met ingangsdata in 2022/2023) heeft pachter bezwaren.
De Centrale Grondkamer heeft haar deskundige leden gevraagd onderzoek te doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de verpachte hoeve. De deskundigen hebben in hun rapport de hoogst toelaatbare pachtprijs berekend op € 42.898,87 naar de normen van 2023, met ingangsdata in 2023/2024. Verpachtster is het niet eens met de conclusie van de deskundigen. Zij meent dat door de deskundigen ten onrechte een aftrekpost voor groot onderhoud is toegepast.
De Centrale Grondkamer:
- oordeelt dat de deskundigen terecht een correctie op de pachtprijs hebben toegepast vanwege de afspraken die partijen in de pachtovereenkomst hebben gemaakt over groot onderhoud;
- herziet de pachtprijs en bepaalt deze op € 42.898,87 per jaar naar de normen van 2023 en met ingang van 1 november 2023 voor het bouwland, 5 maart 2024 voor het weiland en 12 mei 2024 voor de gebouwen.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 en 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
Verpachtster heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. In die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachter een boerderij, bestaande uit een woonhuis met bedrijfsgebouwen en diverse percelen bouw- en weiland verpacht, plaatselijk bekend [adres] in [plaats] en na ruilverkaveling kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], [kadastrale aanduidingen], gezamenlijk groot 37.58.20 ha. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf jaren, ingaande voor het bouwland op 1 november 1985, voor het weiland op 5 maart 1986 en voor de gebouwen op 12 mei 1986. In een beschikking van 1 september 1994 heeft de grondkamer voor Friesland de tegenprestatie herzien en de pachtprijs met ingang van 1 november 1992, 5 maart 1993 en 12 mei 1993 bepaald op ƒ 30.130 per jaar.
1.2.
Het verzoek van verpachtster is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is gedateerd op 17 juli 2023 en bij de grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) op 11 augustus 2023 geregistreerd.
1.3.
De grondkamer heeft in de beschikking van 4 maart 2024 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 42.052,74 per jaar, met ingang van 1 november 2022 voor het bouwland, voor het weiland per 5 maart 2023 en voor de gebouwen per 12 mei 2023.
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 13 mei 2024 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 10 juni 2024 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtprijs op een lager bedrag vast te stellen.
2.2.
Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 14 augustus 2024 heeft ontvangen. Verpachtster heeft meegedeeld dat zij het eens is met de beslissing van de grondkamer.
2.3.
Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door haar deskundigen. Het onderzoek heeft op 14 november 2024 plaatsgevonden. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt. Het concept taxatierapport is naar partijen gezonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren daartegen kenbaar te maken. Verpachtster heeft bij brief van 28 januari 2025 hierop gereageerd. Vervolgens is met brieven van 22 april 2025 een afschrift van het definitieve rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. In een brief van 26 mei 2025 is de reactietermijn voor mr. Nijman verlengd tot en met 23 juni 2025. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn ontvangen:
- een brief van 14 mei 2025 namens verpachtster;
- een brief met bijlage van 23 juni 2025 namens pachter.
3.De redenen voor de beslissing
3.1.
De deskundigen hebben in hun rapport vermeld wat volgens hen de hoogst toelaatbare pachtprijs van de gepachte hoeve is. Het definitieve rapport is in afschrift aan deze beschikking gehecht en de inhoud daarvan moet als hier ingelast worden beschouwd.
3.2.
De deskundigen hebben partijen voorgehouden dat de hoogst toelaatbare pachtprijs van het gepachte berekend moet worden naar de normen van 2023. Het herzieningsverzoek van verpachter is namelijk van na 1 juli 2023, zodat niet meer herziening gevraagd kon worden met als ingangsdatum het begin van het pachtjaar volgend op 1 juli 2022 (de datum van inwerkingtreding van een gewijzigde Uitvoeringsregeling pacht in 2022 – zie artikel 7:333 lid 2 BW). Partijen hebben, zo blijkt uit het concept-taxatierapport en het definitieve taxatierapport, daarmee ingestemd. Partijen hebben dit ook daarna in hun reacties op het taxatierapport niet meer ter discussie gesteld. De Centrale Grondkamer stelt vast dat partijen er dus mee instemmen dat zij het verzoek van de verpachter zal behandelen als een verzoek tot herziening met ingang van het pachtjaar volgend op 1 juli 2023 (de datum van inwerking van de gewijzigde Uitvoeringsregeling pacht in 2023) naar de normen zoals in de toen gewijzigde Uitvoeringsregeling pacht zijn vastgelegd.
3.3.
De deskundigen hebben aan de woning 121 punten toegekend. De hoogst toelaatbare pachtprijs van de woning bedraagt op basis daarvan € 7.907,52 per jaar. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen hebben de deskundigen berekend op € 6.768 per jaar. De pachtwaarde van het land hebben de deskundigen berekend op € 29.323,35 per jaar. Vanwege het feit dat het groot onderhoud voor de helft voor rekening van pachter komt, hebben de deskundigen rekening gehouden met een aftrekpost van € 1.100 per jaar. De hoogst toelaatbare pachtprijs van de gepachte hoeve komt daarmee in totaal op € 42.898,87 per jaar.
3.4.
Namens verpachtster is verklaard dat zij het niet eens is met de door de deskundigen toegepaste aftrekpost voor groot onderhoud. Partijen hebben met ingang van 1998 andere afspraken gemaakt over het groot onderhoud in die zin dat al het onderhoud aan de buitenzijde en de verzekering van de gebouwen voor rekening van verpachtster komt. Dit is door pachter erkend in zijn beroepschrift en partijen hebben daaraan ook uitvoering gegeven. Dit blijkt ook uit het grootboekoverzicht dat door verpachtster is overgelegd. Verpachtster is van mening dat de aftrekpost moet komen te vervallen. Enkel omdat pachter hieraan weigert mee te werken zijn deze afspraken nooit schriftelijk vastgelegd.
3.5.
Pachter acht de redenering van de deskundigen op het punt van de aftrek juist.
3.6.
De Centrale Grondkamer gaat voorbij aan de bezwaren van verpachtster. Hoewel pachter in zijn beroepschrift erkent dat in 1998 is afgesproken dat het onderhoud en de verzekering volledig voor rekening van verpachtster zouden komen, is hij tijdens de taxatie hierop teruggekomen. Uit het taxatierapport volgt dat pachter uitdrukkelijk ontkent dat het groot onderhoud volledig voor rekening van verpachtster komt. Een pachtwijzigingsovereenkomst is niet schriftelijk overeengekomen en dus ook niet goedgekeurd door de grondkamer. In het licht van het bovenstaande hebben de deskundigen naar het oordeel van de Centrale Grondkamer terecht de pachtovereenkomst uit 1986 tot uitgangspunt genomen. In deze pachtovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over het groot onderhoud, in die zin dat het (groot) onderhoud van de gebouwen voor de helft voor rekening van pachter komt. De deskundigen hebben dan ook terecht een correctie op de jaarlijkse pachtprijs toegepast.
3.7.
Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in hun rapport in voldoende mate en op juiste wijze gelet op wat partijen hebben meegedeeld. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook volgen.
3.8.
De Centrale Grondkamer komt tot een pachtwaarde voor het geheel van € 42.898,87 per jaar voor het bouwland met ingang van 1 november 2023, voor het weiland met ingang van 5 maart 2024 en voor de gebouwen met ingang van 12 mei 2024. Dit bedrag is € 845,73 hoger dan de pachtprijs die de grondkamer heeft vastgesteld (€ 42.052,74 per jaar met ingang van 1 november 2022 voor bouwland, voor het weiland per 5 maart 2023 en voor de gebouwen met ingang van 12 mei 2023). De pachter wordt desondanks niet slechter van zijn hoger beroep. Dat komt doordat voor de wijziging van de pachtprijs van een andere ingangsdatum moet worden uitgegaan dan de grondkamer heeft vastgesteld. Immers, zou het hoger beroep worden afgewezen en de pachter met ingang van het pachtjaar volgend op 1 juli 2022 € 42.052,74 hebben moeten betalen, dan zou dit bedrag met ingang van het pachtjaar volgend op 1 juli 2023 zijn verhoogd met de veranderpercentages in de Uitvoeringsregeling pacht zoals gewijzigd op 1 juli 2023. Voor los land in de pachtprijsregio Bouwhoek en Hogeland was het veranderpercentage 14%. De pachtprijs in 2022 volgens de grondkamer voor het land was: € 25.467,82. Zou de beschikking van de grondkamer in stand blijven dan zou de pachter in 2023 dus in ieder geval 14% x 25.467,82 = € 3.565,49 per jaar meer aan pacht moeten betalen dan de € 42.052,74 die de grondkamer heeft vastgesteld. Slaagt het hoger beroep dan hoeft de pachter met deze beschikking van de Centrale Grondkamer in 2023 slechts € 846,13 meer dan € 42.052,74 te betalen. Omdat verder ook niet gebleken is dat de pachter in 2022 als de beschikking van de grondkamer vernietigd wordt een bedrag aan pacht heeft betaald dat hoger lag dan het bedrag dat de grondkamer in de bestreden beschikking heeft vastgesteld, kan geconcludeerd worden dat pachter er door zijn hoger beroep niet op achteruit gaat.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en beschikt opnieuw:
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs voor de woning, bedrijfsgebouwen en los land op € 42.898,87 met ingang van 1 november 2023 voor het bouwland, 5 maart 2024 voor het weiland en 12 mei 2024 voor de gebouwen.
Deze beschikking is gegeven op 11 december 2025 door mrs. M.S.A. van Dam, H.L. Wattel en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en H.W.J. van Schooten, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.