Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 4 juli 2024
Dossiernummer: GP 11.853
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende in [woonplaats], gemeente [gemeente], hierna te noemen: pachter,
gemachtigde: A.A.T. Stoffels, van Arvalis Juristen in Roermond,
-tegen-
1.[verpachter sub 1],
wonende in [woonplaats], gemeente [gemeente],
2.
[verpachter sub 2],
[verpachter sub 2],
wonende in [woonplaats], gemeente [gemeente],
3.
[verpachter sub 3], wonende in [woonplaats],
[verpachter sub 3], wonende in [woonplaats],
4.
[verpachter sub 4],
[verpachter sub 4],
wonende in [woonplaats], gemeente [gemeente],
5.
[verpachter sub 5],
[verpachter sub 5],
wonende in [woonplaats], gemeente [gemeente], hierna gezamenlijk te noemen: verpachters,
gemachtigde: ing. Th.A. van Sambeek, van Adviesbureau Grondzaken Limburg B.V. in Heythuysen.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
De pachtkamer heeft in een vonnis van 10 november 2021 geoordeeld dat sprake is van een pachtovereenkomst met betrekking tot twee percelen landbouwgrond in [plaats] en heeft deze (reguliere) pachtovereenkomst schriftelijk vastgelegd. De grondkamer heeft de jaarlijkse pachtprijs in deze pachtovereenkomst gewijzigd en de aldus gewijzigde pachtovereenkomst goedgekeurd. Pachter en verpachter verschillen van mening of (i) pachter ontvankelijk is in zijn hoger beroep, (ii) de pachtprijsnormen voor tuinland of ander los land moeten gelden en (iii) of de door de grondkamer gewijzigde pachtprijs ook meer kan zijn dan de overeengekomen pachtprijs.
De Centrale Grondkamer beslist dat:
- pachter ontvankelijk is in zijn beroep
- de pachtprijsnormen voor tuinland gelden, ook al mag de pachter kiezen of hij het land als tuinland of akkerbouwland gebruikt
- de grondkamer bij goedkeuring van een pachtovereenkomst en de daarbij horende toetsing van de pachtprijs aan de hoogst toelaatbare pachtprijs, deze niet kan verhogen tot boven de overeengekomen pachtprijs
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder
1. en 2. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3. staan de redenen voor de beslissing. Onder 4. staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
In het vonnis van 10 november 2021 heeft de pachtkamer van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, op de voet van artikel 7:317 BW de pachtovereenkomst, die oorspronkelijk is aangegaan tussen [pachter] als pachter en het echtpaar [naam echtpaar] als verpachter, schriftelijk vastgelegd. Uit de pachtovereenkomst zijn de volgende (reguliere) pachtverhoudingen ontstaan tussen:
[ [pachter] en verpachters [verpachter sub 1] en [verpachter sub 2] met betrekking tot landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.14.45 ha.;
en tussen:
[ [pachter] en verpachters [verpachter sub 1], [verpachter sub 3], [verpachter sub 4] en [verpachter sub 5] met betrekking tot landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 1.46.55 ha.;
welke percelen naar keuze van [pachter] zijn te gebruiken voor de teelt van akkerbouw- en/of tuinbouwgewassen, ingaande op 1 april 1996 voor de duur van zes jaar en telkens van rechtswege te verlengen met een periode van zes jaar, behoudens rechtsgeldige opzegging, en tegen een pachtprijs van € 1.816,- in totaal per jaar, te betalen in twee gelijke termijnen van elk € 908,- vervallende bij het begin, respectievelijk bij het einde van de teelt, met uitzondering van het eerste pachtjaar 1996 waarvoor een pachtprijs geldt van € 908,- totaal, te betalen in één termijn vervallende bij het einde van de teelt in 1996.
1.2.
Het vastleggingsvonnis is door de griffier van de rechtbank ingezonden naar de grondkamer Zuid (hierna: de grondkamer).
1.3.
In de beschikking van 14 april 2023 heeft de grondkamer de jaarlijkse pachtprijs voor de percelen gewijzigd en naar de normen voor tuinland vastgesteld voor de jaren 1996 tot en met 2022 en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 31 mei 2023 en is in kopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 28 juni 2023 heeft ontvangen in beroep gegaan van de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtprijs te wijzigen overeenkomstig zijn bezwaren en de gewijzigde pachtovereenkomst goed te keuren.
2.2.
Verpachters hebben hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 10 oktober 2023 heeft ontvangen. Verpachters zijn het eens met de beslissing van de grondkamer.
2.3.
De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij waren aanwezig pachter, bijgestaan door zijn gemachtigde en namens verpachters [verpachter sub 1] en [verpachter sub 2], bijgestaan door hun gemachtigde.
3.De redenen voor de beslissing
3.1.
De Centrale Grondkamer gaat eerst nader in op het bezwaar van verpachters over de ontvankelijkheid van pachter. Daarna zal de Centrale Grondkamer ingaan op de bezwaren van pachter tegen de beschikking van de grondkamer.
Ontvankelijkheid
3.2.
Op grond van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers staat, met uitzondering van het in lid 3 van dat artikel bepaalde, aan partijen binnen een maand nadat de beschikking aan hen is verzonden, beroep open bij de Centrale Grondkamer. Genoemd lid 3 bepaalt, voor zover hier van belang, dat geen beroep kan worden ingesteld indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd en dat pachter geen beroep kan instellen indien de wijziging door de grondkamer ingevolge artikel 7:320 BW betrekking heeft op verlaging van de overeengekomen pachtprijs.
3.3.
De Centrale Grondkamer is van oordeel dat pachter ontvankelijk is in zijn beroep. De grondkamer heeft de pachtprijs voor de jaren 1996 tot en met 2022 gewijzigd. Daarbij is de pachtprijs vanaf 1 april 2018 gewijzigd naar een hoger bedrag dan de door partijen overeengekomen pachtprijs van € 1.816,- per jaar. Er is dus geen sprake van een situatie als bedoeld in lid 3 van artikel 36 van de Uitvoeringswet grondkamers. Aangezien pachter ontvankelijk is in zijn beroep, hoeft de Centrale Grondkamer niet meer in te gaan op de stellingen van partijen over mogelijke doorbrekingsgronden.
Uitleg van de pachtovereenkomst – wel wisselend gebruik, geen wisselende pachtprijs
3.4.
De pachtkamer heeft in het vonnis van 10 november 2021 vastgelegd dat de percelen naar keuze van pachter zijn te gebruiken voor de teelt van akkerbouw- en/of tuinbouwgewassen.
3.5.
De pachtkamer lijkt te hebben geoordeeld dat de hiervoor genoemde bepaling tot gevolg heeft dat pachter bij aanvang van de pachtperiode het gebruik van het gepachte kon bepalen. Niet ter discussie staat dat het gepachte in de eerste jaren (tot 2014) in zijn geheel door pachter in gebruik is geweest voor de teelt van prei en vanaf 2014 grotendeels en in de meeste jaren is gebruikt voor de teelt van prei. Daarmee heeft pachter klaarblijkelijk gekozen voor de teelt van tuinbouwgewassen. De door de pachtkamer vastgelegde keuzebepaling moet volgens de grondkamer niet zo worden opgevat dat daarmee een variabele kwalificatie van de van toepassing zijnde pachtnormen als bedoeld in het Pachtnormenbesluit 1995 of het Pachtprijzenbesluit 2007 voor de volledige pachtperiode is gegeven. De grondkamer is dan ook van oordeel dat voor het gehele gepachte vanaf de aanvang van de pachtperiode de normen voor tuinland moeten worden toegepast.
3.6.
Pachter is het niet eens met dit oordeel van de grondkamer. Zijn bezwaren heeft hij geformuleerd in de grieven I tot en met III. Volgens hem geeft de grondkamer een onjuiste uitleg aan wat partijen zijn overeengekomen. Er is volgens hem wél sprake van de mogelijkheid per jaar de bestemming van de percelen en daarmee de relevante pachtprijs te bepalen. Dat pachter een keuzevrijheid heeft, sluit ook aan bij het feitelijk wisselende grondgebruik door pachter in de afgelopen jaren.
3.7.
Verpachters zijn het niet met de stellingen van pachter eens. Zij menen dat geen sprake kan zijn van een wisselend gebruik en een daaraan gekoppelde wisselende pachtprijs. De beoordeling van de grondkamer is juist en moet ook in beroep worden gevolgd.
3.8.
De Centrale Grondkamer oordeelt als volgt. Partijen verschillen van mening over de uitleg die moet worden gegeven aan de in de vastgelegde pachtovereenkomst opgenomen keuzebepaling voor de pachtprijs. Het hof stelt voorop dat in het vastleggingsvonnis daarover niets is opgenomen. Voor de betekenis van de bepaling dat de percelen zijn “te gebruiken voor de teelt van akkerbouw- en/of tuinbouwgewassen” voor de pachtprijs komt het op grond van de Haviltex-maatstaf aan op de zin die
partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren.
3.9.
Pachter heeft tijdens de zitting verklaard dat het gepachte aan hem in gebruik is gegeven met de keuzevrijheid om de percelen te gebruiken voor de teelt van akkerbouw- en/of tuinbouwgewassen. Daarbij zijn partijen een vaste prijs overeengekomen, aldus pachter. Deze lezing is in lijn met wat in het vastleggingsvonnis is opgenomen en de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de pachtovereenkomst. Vaststaat dat pachter in de periode van 1996 tot en met 2014 prei heeft geteeld op de percelen en vanaf 2015 maïs en prei, afgewisseld met eens in de vier jaar suikerbieten. Uit de wijze waarop beide partijen uitvoering hebben gegeven aan de pachtovereenkomst volgt naar het oordeel van de Centrale Grondkamer dat het altijd de bedoeling is geweest dat pachter de vrijheid heeft gehad om de percelen te gebruiken voor de teelt van akkerbouw- en/of tuinbouwgewassen. Dat er geen wisseling van teelt mag plaatsvinden zoals verpachters stellen, is naar het oordeel van de Centrale Grondkamer niet verenigbaar met hoe partijen zich de afgelopen jaren hebben gedragen.
3.10.
De Centrale Grondkamer oordeelt echter wel dat een vaste pachtprijs is afgesproken. Dat een vaste pachtprijs is afgesproken, heeft pachter tijdens de zitting verklaard. Er is ook niet gebleken dat ooit een wisselende pachtprijs is betaald. De Centrale Grondkamer oordeelt verder dat voor de pachtprijs moet worden aangesloten bij de pachtprijs voor tuinland. Dit sluit het meest aan bij de pachtprijs zoals partijen die zijn overeengekomen en bij het feitelijk gebruik van de percelen als tuinland gedurende de eerste achttien jaar van de pacht, welk gebruik óók was beoogd. Nergens blijkt ook uit dat verpachter ondanks de mogelijkheid van gebruik als akkerbouwland bereid was om de lagere pachtprijs van ander los land te ontvangen én dat pachter ondanks diezelfde mogelijkheid de wens had om een lagere prijs dan overeengekomen te betalen.
3.11.
De grieven I tot en met III van pachter slagen in zoverre, dat hij inderdaad het gebruik van het gepachte mocht wisselen. Daarentegen falen deze grieven en de klacht (zoals verwoord in Grief V) dat de keuze van pachter voor het gebruik ook bepalend is voor de pachtprijs die ieder jaar verschuldigd was. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat geen sprake is van een variabele pachtprijs die is gekoppeld aan het feitelijk gebruik van de percelen.
Pachtprijs
3.12.
De grondkamer heeft de overeengekomen pachtprijs zoals vastgelegd in de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:319 lid 1 sub a BW getoetst aan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Daarbij heeft de grondkamer terecht voor ieder jaar vanaf de ingangsdatum in 1996 tot 2022 getoetst of de overeengekomen pachtprijs de hoogst toelaatbare pachtprijs voor het betreffende jaar te boven ging. Partijen zijn het op zich ook eens met de door de grondkamer gehanteerde (norm)bedragen, mocht de Centrale Grondkamer uitgaan van de pachtprijs voor tuinland. Pachter heeft echter bezwaren (verwoord in grieven IV en V) tegen de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs voor zover die hoger is dan de door partijen overeengekomen pachtprijs.
3.13.
De grondkamer heeft voor de periode 1996 tot en met 2022 de hoogst toelaatbare pachtprijs vastgesteld. Voor de periode vanaf 1 april 2018 (naar de normen van 2017) komt de pachtprijs daarbij hoger uit dan de tussen partijen overeengekomen pachtprijs van € 1.816,- per jaar. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de toets of de tussen partijen overeengekomen pachtprijs niet hoger is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs (artikel 7:319 lid 1 sub a BW) er niet toe kan leiden dat een hogere pachtprijs wordt vastgesteld dan de tussen partijen overeengekomen pachtprijs. De herziening van rechtswege op grond van artikel 7:333 lid 1 BW vindt immers voor het eerst plaats met ingang van het eerstvolgende pachtjaar na goedkeuring door de grondkamer dan wel in geval van beroep door de Centrale Grondkamer.1De Centrale Grondkamer zal daarom de overeengekomen pachtprijs voor de periode 1996 tot en met 2017 verlagen tot de bedragen zoals die ook door de grondkamer zijn vastgesteld en de tussen partijen overeengekomen pachtprijs vanaf 1 april 2018 ongewijzigd goedkeuren.
3.14.
De grieven IV en V van pachter slagen in zoverre.
1. Beschikking van de Centrale Grondkamer van 31 maart 2014, GP 11.721.
4.
De beslissing
De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
wijzigt de jaarlijkse pachtprijs voor de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen] en [kadastrale aanduiding] als volgt:
- met ingang van 1 april 1996 (normjaar 1995) in € 595,70,
- met ingang van 1 april 1999 (normjaar 1998) in € 644,00,
- met Ingang van 1 april 2002 (normjaar 2001) in € 735,32,
- met ingang van 1 april 2008 (normjaar 2007) in € 919,15,
- met Ingang van 1 april 2010 (normjaar 2009) in € 1.207,50,
- met Ingang van 1 april 2012 (normjaar 2011) in € 1.207,50,
- met ingang van 1 april 2013 (normjaar 2012) in € 1.207,50,
- met ingang van 1 april 2014 (normjaar 2013) in € 1.094,00,
- met ingang van 1 april 2015 (normjaar 2014) in € 1.050,24,
- met ingang van 1 april 2016 (normjaar 2015) in € 1.176,27,
- met ingang van 1 april 2017 (normjaar 2016) in € 1.557,39,
- met ingang van 1 april 2018 geldt de tussen partijen overeengekomen pachtprijs van € 1.816,- per jaar,
en keurt de op deze manier gewijzigde overeenkomst goed.
Deze beschikking is gegeven op 4 juli 2024 door mrs. M.S.A. van Dam, W.F. Boele en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van
mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.