ECLI:NL:CG:2024:2

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 11 april 2024

Dossiernummer: GP 11.851

Beschikking

in de zaak van:

[naam pachtster],

wonend in [woonplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: [naam pachtster] of pachtster,

-en-

[naam pachter],

wonend in [woonplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: [naam pachter] of pachter,

-en-

Velko Onroerend Goed B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: verpachtster,

gemachtigde: mr. G.J.M. de Jager, advocaat bij Kneppelhout & Korthals N.V. in Rotterdam.

De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort

Verpachtster is met pachters een huurovereenkomst aangegaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat deze huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. Verpachtster heeft vervolgens de overeenkomst ter goedkeuring ingestuurd aan de grondkamer. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst op een aantal punten gewijzigd, waarbij de pachtprijs is verlaagd naar € 42.666,80, en goedkeuring verleend aan de aldus gewijzigde overeenkomst. De grondkamer heeft daarbij ook een termijn korter dan de wettelijke termijn goedgekeurd en een ingangsdatum eerder dan de wettelijke ingangsdatum. [pachtster] is het op een aantal punten niet eens met de beslissing van de grondkamer.

De Centrale Grondkamer beslist:

[pachtster] is ontvankelijk in haar beroep.
De pachtovereenkomst gaat in op 6 december 2022 en heeft een duur van twaalf jaren.
De deskundigen moeten een onderzoek doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van het verpachte.

Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 en 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.

1.De procedure bij de grondkamer

1.1.

Verpachtster is op 15 februari 2017 met [pachter] in privé en/of als eigenaar van de eenmanszaak Jamo Consult en [pachtster] een huurovereenkomst voor kantoorruimte aangegaan, waarbij worden verhuurd de percelen kwekerijgrond met bijbehorend water, opstallen, voorzieningen en bedrijfswoning, bestaande uit en gelegen aan de [adres] in [woonplaats] en kadastraal bekend, gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduidingen] (1.16.50 ha) en [kadastrale aanduiding] (1.71.00 ha). Partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als sierteeltbedrijf en bedrijfswoning. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren en één maand, ingaande op 6 december 2016 en eindigend op 31 december 2021 met een totale prijs van € 4.420,- per maand, bestaande uit:

huurprijs kwekerij € 3.000,-
huurprijs bedrijfswoning € 790,-
omzetbelasting € 630,-

=============================

totaal
€ 4.420,-

1.2.

Partijen hebben een procedure gevoerd over de beëindiging van de huurovereenkomst. Uit de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 7 oktober 2021 volgt dat de huurovereenkomst als pachtovereenkomst moet worden aangemerkt. De kantonrechter heeft daarbij geoordeeld dat de overeenkomst tussen partijen niet door opzegging per 31 december 2021 tot een einde zal komen en daarbij [pachter] en [pachtster] niet-ontvankelijk verklaard in hun verzoek.

1.3.

Verpachtster heeft een verzoek gedaan tot goedkeuring van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Het verzoek is bij de grondkamer Zuidwest (hierna: de grondkamer) op 4 juli 2022 geregistreerd.

1.4.

De grondkamer heeft in de beschikking van 10 maart 2023:

goedkeuring verleend aan het verpachten van het in het pachtoverzicht genoemde object voor de periode van vijf jaar en één maand, eindigende op 31 december 2021;
bepaald dat door de pachter bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank verlenging van de pachtovereenkomst kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst;
de overeenkomst tussen Velko Onroerend Goed B.V. als verpachtster enerzijds en Jamoplant en [naam pachter] als pachters anderzijds gewijzigd door:
in de aanhef van de overeenkomst de woorden ‘Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ te schrappen;
de pachtprijs voor het gepachte te verlagen naar € 42.666,80;
de verwijzingen naar ‘huurovereenkomst’ te wijzigen in ‘pachtovereenkomst’, ‘verhuurder’ te wijzigen in ‘verpachter’ en ‘huurder’ te wijzigend in ‘pachter’ en daar waar in de overeenkomst wordt verwezen naar ‘de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte’ daaraan toe te voegen: ‘De algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte gelden niet voor zover deze in strijd zijn met dwingend recht.’;
het bepaalde in artikel 3.2 te schrappen;
het bepaalde in artikel 4.5 te schrappen;
de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.

1.5.

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 april 2023 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

2.De procedure bij de Centrale Grondkamer

2.1. [

pachtster] is met een (pro forma) beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 11 mei 2023 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. [pachtster] heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en:

te bepalen dat de termijn voor reguliere pacht geldt waarbij de termijn ingaat na de goedkeuring door de grondkamer;
te bepalen dat de overeenkomst uitsluitend op haar naam komt ([pachtster] handelend onder de naam Mo-vel);
de pachtprijs vast te stellen met inachtneming van haar stellingen.

2.2. [

pachter] heeft zijn standpunt ten aanzien van het beroepschrift uiteen gezet in een brief die de Centrale Grondkamer heeft ontvangen op 17 juli 2023. In zijn brief schrijft [pachter] dat hij geen verlenging van de pachtovereenkomst wil en dat het de bedoeling is dat [pachtster] de pachtovereenkomst alleen voortzet.

2.3.

Verpachtster heeft verweer gevoerd tegen het beroepschrift met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 14 augustus 2023 heeft ontvangen. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht [pachtster] niet-ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep dan wel het beroep van [pachtster] af te wijzen en de beschikking van de grondkamer te bevestigen.

2.4.

Op 10 januari 2024 heeft de Centrale Grondkamer van [pachtster] een e-mail ontvangen met daarbij gevoegd het tussenvonnis van de pachtkamer van de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 12 oktober 2023. Daarin heeft de pachtkamer onder andere aangekondigd de pacht te zullen ontbinden omdat [pachtster] ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen als pachtster. De pachtkamer heeft echter iedere verdere beslissing aangehouden in afwachting van de uitspraak van de Centrale Grondkamer over de pachtprijs in verband met een vordering van [pachtster] tot terugbetaling van volgens haar teveel betaalde pacht.

2.5.

De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 11 januari 2024. Aanwezig waren:

- [ pachtster];

- [ pachter];

- de heer [persoon A] namens verpachtster bijgestaan door de gemachtigde van verpachtster.

3.De redenen voor de beslissing

3.1.

De Centrale Grondkamer gaat eerst nader in op de formele bezwaren die door verpachtster en [pachter] zijn aangevoerd. Daarna zal het hof nader ingaan op de bezwaren van [pachtster] tegen de beschikking van de grondkamer.

bezwaren (on)voldoende duidelijk

3.2.

Verpachtster voert aan dat [pachtster] in haar beroepschrift veel vragen opwerpt, maar niet concreet aanvoert wat haar bezwaren tegen de beschikking van de grondkamer zijn. De stukken die [pachtster] heeft ingediend, kunnen volgens verpachtster niet als een beroepschrift worden aangemerkt.

3.3.

De Centrale Grondkamer is dat niet met verpachtster eens. Hoewel [pachtster] in haar stukken inderdaad veel vragen opwerpt, blijkt uit deze vragen voldoende duidelijk op welke punten zij het niet eens is met de beslissing van de grondkamer. Deze vragen moeten als bezwaren worden gelezen. Aangezien zowel verpachtster als [pachter] inhoudelijk verweer hebben gevoerd, was het voor alle betrokkenen kennelijk voldoende duidelijk op welke punten [pachtster] het niet eens was met de beslissing van de grondkamer. De Centrale Grondkamer ziet dan ook geen aanleiding om [pachtster] om deze reden niet-ontvankelijk te verklaren of haar verzoeken af te wijzen.

verzoek niet ingediend door medepachter

3.4.

Verpachtster en [pachter] voeren aan dat [pachtster] haar beroepschrift niet zonder toestemming van [pachter] als medepachter mocht indienen.

3.5.

Ook daarin volgt de Centrale Grondkamer verpachtster en [pachter] niet. Het argument van verpachtster dat alle pachters bij de pachtovereenkomst in de procedure betrokken moeten worden en dat daaraan niet voldaan is omdat [pachter] niet met het hoger beroep heeft ingestemd gaat niet op. De rechten uit de pachtovereenkomsten (en ook de plichten) behoren aan [pachtster] en [pachter] samen toe. Het is niet duidelijk of die rechten een eenvoudige gemeenschap vormen of behoren tot een ontbonden huwelijksgemeenschap tussen [pachtster] en [pachter]. In beide gevallen is [pachtster] bevoegd om alleen een verzoek in te dienen ter verkrijging van een uitspraak van de Centrale Grondkamer ten behoeve van die gemeenschap op grond van artikel 3:171 BW. Het is juist dat [pachter] in deze procedure betrokken moet worden. Maar [pachter] is als medepachter in de gelegenheid gesteld om op het beroepschrift te reageren en is opgeroepen om zijn mening tijdens de zitting naar voren te brengen. Van deze mogelijkheden heeft [pachter] ook gebruik gemaakt. Dat het beroepschrift zonder toestemming van [pachter] is ingediend, is dus geen reden om [pachtster] niet-ontvankelijk te verklaren.

appelverbod artikel 36 lid 3 Uitvoeringswet grondkamers

3.6.

Verpachtster meent dat [pachtster] niet in beroep kan gaan omdat het verbod om in beroep te gaan, zoals genoemd in artikel 36 lid 3 van de Uitvoeringswet grondkamers, ook geldt voor wijzigingen van de pachtovereenkomst die niet in het nadeel van pachter zijn.

3.7.

De Centrale Grondkamer oordeelt dat dit verweer niet opgaat. Artikel 36 lid 3 van de Uitvoeringswet grondkamers bepaalt onder meer dat door de pachter of de verpachter geen beroep kan worden ingesteld indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd. Dit is een uitzondering op de regel in artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers, waarin kort gezegd staat dat tegen de beschikkingen van de grondkamer aan partijen binnen een maand, nadat de beschikking aan hen is verzonden, beroep openstaat bij de Centrale Grondkamer. Die uitzondering is echter niet van toepassing op beschikkingen van de grondkamer waarbij op grond van artikel 7:325 lid 4 BW de korte duur van een pachtovereenkomst is goedgekeurd, zoals in dit geval door de grondkamer in haar beschikking is gedaan.^[1]

3.8.

De conclusie is dus dat [pachtster] ontvankelijk is in haar beroep tegen de beschikking van de grondkamer.

ingangsdatum

3.9.

De grondkamer heeft in haar beschikking goedkeuring verleend aan het verpachten van het verpachte voor de periode van vijf jaar en één maand, eindigende op 31 december 2021. [pachtster] is het niet eens met deze beslissing. Zij meent dat de duur pas gaat lopen vanaf het moment van goedkeuring door de grondkamer.

3.10.

De klacht van [pachtster] slaagt. De pachtovereenkomst is op 15 februari 2017 door partijen ondertekend. In artikel 7:321 lid 1 BW staat dat partijen verplicht zijn de pachtovereenkomst, binnen twee maanden nadat zij is aangegaan, aan de grondkamer ter goedkeuring in te zenden. Wanneer niet aan deze termijn wordt voldaan, bepaalt artikel 7:322 lid 1 BW dat de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Indien de goedkeuring wordt verleend gaat de duur van de pachtovereenkomst in bij aanvang van het pachtjaar, volgende op dat, waarin de overeenkomst is ingezonden. Het tweede lid van artikel 7:322 BW bepaalt dat de grondkamer bevoegd is op verzoek van een partij in bijzondere gevallen bij de goedkeuring te bepalen dat de duur op een eerder tijdstip ingaat.

3.11.

Verpachtster stelt dat zij bij de grondkamer gevraagd heeft de duur eerder in te laten gaan. De grondkamer heeft dit verzoek gevolgd zonder daaraan verdere uitleg te geven. Tijdens de zitting in beroep is door verpachtster een verdere toelichting gegeven en heeft zij verklaard dat sprake was een “sale-and-leaseback” constructie. De onderneming van pachters verkeerde in 2016 in zwaar weer. Om hen te helpen heeft verpachtster de hoeve gekocht en aan pachters verpacht. De bedoeling van verpachtster was naar eigen zeggen om daar uiteindelijk zelf te gaan wonen.

3.12.

De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de door verpachtster aangevoerde redenen onvoldoende zijn om van een eerdere ingangsdatum uit te gaan. Een bijzonder geval zoals genoemd in het tweede lid van artikel 7:322 BW doet zich niet snel voor. Bij een bijzonder geval als bedoeld kan gedacht worden aan een apparaatsfout van de grondkamer of externe omstandigheden waardoor de pachtovereenkomst niet, zoals voorgeschreven binnen twee maanden, maar kort daarna bij de grondkamer is binnengekomen. Het gaat dus om feiten en omstandigheden waardoor de termijn van twee maanden verschoonbaar niet is gehaald.^[2]De omstandigheid dat partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst in de veronderstelling verkeerden dat het gebruik niet als pacht kon worden aangemerkt, kan niet gelden als een bijzondere omstandigheid. Het feit dat verpachtster het verpachte heeft gekocht met de bedoeling dit zelf in gebruik te nemen is dit evenmin.^[3]

3.13.

Aangezien geen sprake is van een bijzonder geval, is de wettelijke ingangsdatum het uitgangspunt. De duur van de pachtovereenkomst gaat daarom in bij aanvang van het pachtjaar, volgende op dat, waarin de overeenkomst is ingezonden. De overeenkomst is op 4 juli 2022 geregistreerd bij de grondkamer, zodat de duur ingaat met ingang van het nieuwe pachtjaar, oftewel 6 december 2022. De grondkamer zal dat in haar eindbeschikking dan ook bepalen.

duur

3.14.

De vraag die zich vervolgens voordoet is van welke duur moet worden uitgegaan. De grondkamer heeft geoordeeld dat sprake is van een bijzondere omstandigheid en aansluiting gezocht bij de duur zoals die door partijen is overeengekomen. [pachtster] is het hiermee niet eens en meent dat de wettelijke duur van twaalf jaar het uitgangspunt moet zijn.

3.15.

Ook deze klacht slaagt. Vast staat dat sprake is van een hoeve. Artikel 7:325 lid 1 BW bepaalt dat de pachtovereenkomst voor een hoeve geldt voor de duur van twaalf jaar. In lid 3 van dit artikel staat dat een pachtovereenkomst voor een kortere duur mogelijk is, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld. Voor de kortere duur is wel de toestemming van de grondkamer nodig. In lid 4 staat dat de grondkamer haar goedkeuring aan de kortere duur alleen verleent op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad.

3.16.

Zoals onder rechtsoverweging 3.11 is vermeld was sprake van een “sale-and-leaseback” constructie. Tijdens de zitting in beroep is duidelijk geworden dat het aanvankelijk de bedoeling van verpachtster was om pachters de tijd te gunnen om hun onderneming weer op de rit te krijgen, waarbij na verloop van tijd zou worden gekeken wat de mogelijkheden waren. De gezondheidsproblemen van [pachter] en later ook de echtscheiding hebben ervoor gezorgd dat de situatie dusdanig is veranderd, dat verpachtster daardoor zelf gebruik wil maken van de hoeve.

3.17.

De Centrale Grondkamer is van oordeel dat gekeken moet worden of de bijzondere omstandigheden aanwezig waren op het moment van het ingaan van de overeenkomst (6 december 2016). Later ingetreden omstandigheden spelen dus geen rol.^[4]Op het moment van aangaan van de overeenkomst was het de bedoeling pachters in de gelegenheid te stellen hun onderneming weer (voldoende) winstgevend te maken. Het is op dat moment niet de intentie geweest een kortere duur af te spreken met de bedoeling dat verpachtster na afloop van een specifieke termijn de hoeve in gebruik zou nemen. Dat pachters na afloop van de overeengekomen eerste termijn van vijf jaar de hoeve zouden moeten verlaten, past ook niet bij de gedachte dat pachters de tijd zouden krijgen om hun bedrijf op te bouwen. Dat strookt ook met de afgesproken duur van de overeenkomst: eerst vijf jaar en een maand, met verlenging voor eerst nog een periode van vijf jaar en daarna telkens een periode van een jaar, behoudens opzegging. Daaruit spreekt dat verpachtster niet een vaste datum op het oog had om het verpachte zelf in gebruik te nemen, maar dat wilde laten afhangen van de ontwikkeling van het bedrijf van pachters. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer is dan ook onvoldoende sprake van bijzondere omstandigheden die goedkeuring van de pachtovereenkomst voor de kortere duur van vijf jaren en één maand rechtvaardigen. De Centrale Grondkamer zal in haar eindbeschikking de overeengekomen duur daarom in de wettelijke duur van twaalf jaren wijzigen.

3.18.

De Centrale Grondkamer merkt ter voorkoming van onduidelijkheid bij [pachtster], die zonder rechtsbijstand bij de Centrale Grondkamer procedeert, het volgende op: de beslissing dat de wettelijke termijn van twaalf jaren van toepassing is en pas in december 2022 ingaat staat niet in de weg aan een ontbinding van de pachtovereenkomst.

tenaamstelling pachtovereenkomst

3.19.

Ook ligt voor het verzoek van [pachtster] om te bepalen dat de pachtovereenkomst wordt voortgezet onder haar naam. Uit het verweerschrift van [pachter] blijkt dat hij het hiermee eens is.

3.20.

De vraag om een einde te maken aan het medepachterschap van [pachter] onder de pachtovereenkomst kan niet aan de Centrale Grondkamer worden voorgelegd. Dat is een vraag die is voorbehouden aan de pachtkamer (zie ook art. 7:365 BW). [pachtster] is dan ook niet-ontvankelijk in dit verzoek.

pachtprijs

3.21.

In de bezwaren van [pachtster] tegen de beschikking van de grondkamer ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de verpachte hoeve. Dat onderzoek zal plaatsvinden ter plaatse van het verpachte, op een nog in overleg met partijen vast te stellen datum en tijdstip. Het is gewenst dat partijen daarbij aanwezig zijn. De deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.

3.22.

De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen bij hun onderzoek:

een berekening te maken van de pachtwaarde van de woning, de glasopstanden en/of de bedrijfsgebouwen en het land;

rekening te houden met de normen zoals die golden op de datum van het aangaan van de pachtovereenkomst (6 december 2016).

3.23.

Met het oog op het onderzoek zal de Centrale Grondkamer nog het volgende bepalen.

Verpachtster dient tenminste veertien dagen vóór de bezichtiging van het verpachte door de deskundigen een kadastrale kaart (eventueel een nauwkeurige situatieschets) van het verpachte, alsmede – indien aanwezig – een tekening van de tot het verpachte behorende gebouwen op A3 formaat ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toe te zenden.

Bij de taxatie van de pachtprijs kan mede van belang zijn de vrije verkeerswaarde van het land in geschil. De deskundigen zullen beschikken over informatie betreffende (grond)transacties in de omgeving van het verpachte land. Indien verpachtster of pachter echter bepaalde (grond)transacties in het bijzondere onder hun aandacht willen brengen, dienen zij deze met bijbehorende akten tenminste veertien dagen vóór de bezichtiging van het verpachte ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toe te zenden.

Bij de taxatie van de pachtprijs van de woning en de glasopstanden en/of de bedrijfsgebouwen moeten de daaraan door de pachters voor hun rekening na de ingangsdatum van de pachtovereenkomst (6 december 2016) aangebrachte veranderingen en/of verbeteringen buiten beschouwing blijven. Daarom is het voor de deskundigen praktisch om tijdens de taxatie te beschikken over een overzicht van wijzigingen door de pachters en over foto’s van de situatie voor en na de wijzigingen. De pachters en/of verpachtster kunnen deze informatie, met vermelding van het tijdstip waarop bedoelde veranderingen en/of verbeteringen door pachters aan het pachtobject zijn aangebracht en van de in dat verband door hen gedragen kosten uiterlijk veertien dagen voor de bezichtiging van het gepachte ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toezenden.

3.24.

De deskundigen dienen bij hun onderzoek achterstallig onderhoud, ontstaan na 6 december 2016, buiten beschouwing te laten. Het gaat erom te bepalen wat de hoogst toelaatbare pachtprijs is van datgene dat op 6 december 2016 in pacht is gegeven.

3.25.

Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.

4.De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

verklaart [pachtster] niet-ontvankelijk in haar verzoek om te bepalen dat de pachtovereenkomst wordt voortgezet onder uitsluitend haar naam;

bepaalt dat de deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte, met inachtneming van het voorgaande;

houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven op 11 april 2024 door mrs. M.S.A. van Dam, B.J.H. Hofstee en R.W.E. van Leuken en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.