Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 19 december 2024
Dossiernummer: GP 11.843
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonend aan de [adres], [woonplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: [pachter],
-tegen-
[verpachter],
wonend aan de [adres], [woonplaats],
hierna te noemen: [verpachter],
gemachtigde: R.G. Panman RT, werkzaam bij Noordelijke Rentmeesters B.V.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
De Centrale Grondkamer heeft in haar tussenbeschikking van 28 september 2023 (nogmaals) bepaald dat haar deskundigen onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de verpachte hoeve. De deskundigen zijn in hun rapport tot een pachtwaarde van het geheel gekomen van € 18.370,70 per jaar. [pachter] is het op een aantal punten niet eens met het rapport van de deskundigen.
De Centrale Grondkamer volgt de deskundigen in hun conclusies, herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 18.370,70 per jaar met ingang van 1 november 2020.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 wat er na de tussenbeschikking van 28 september 2023 in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 2 staan de redenen voor de beslissing en onder 3 staat de beslissing in juridische woorden.
1.De verdere procedure bij de Centrale Grondkamer
1.1.
De Centrale Grondkamer heeft op 28 september 2023 een tussenbeschikking gegeven en bepaald dat de deskundigen onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de verpachte hoeve.
1.2.
Na die tussenbeschikking hebben deskundigen op 17 november 2023 onderzoek gedaan. Van dat onderzoek hebben zij een rapport gemaakt. Een kopie van dat rapport is aan deze beschikking gehecht.
1.3.
In de brief van 17 mei 2024 heeft de Centrale Grondkamer een kopie van het rapport naar partijen gestuurd. Daarbij is meegedeeld dat tot uiterlijk 14 juni 2024 bezwaren tegen dat rapport kenbaar gemaakt kunnen worden.
1.4.
De Centrale Grondkamer heeft vervolgens de volgende stukken ontvangen:
- een e-mail van [pachter] van 13 juni 2024 met daarbij gevoegd een inhoudelijke reactie op het definitieve taxatierapport;
- een e-mail van de gemachtigde van [verpachter] van 13 juni 2024 met daarbij gevoegd een inhoudelijke reactie op het definitieve taxatierapport;
- een brief van [pachter] van 16 oktober 2024;
- een e-mail van de gemachtigde van [verpachter] van 6 november 2024.
1.5.
Op verzoek van [pachter] heeft op 7 november 2024 een zitting plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig:
- [pachter], bijgestaan door [adviseur];
- R.G. Panman namens [verpachter];
- ing. H.G.J.M. Janssen als informant, zijnde één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld.
2.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1.
De deskundigen komen in hun rapport tot een pachtwaarde van het geheel van € 18.370,70 per jaar. Deze pachtwaarde is als volgt opgebouwd:
- € 2.205,24 per jaar voor de woning op basis van 40 punten;
- € 201,- per jaar voor de bedrijfsgebouwen, waarbij voor de inpandige veestal is uitgegaan van een bedrag van € 25,- per hectare bij een doelmatigheidsklasse ‘slecht’ en een geschiktheid van 8 hectare en waarbij voor het aanpalende schuurtje is uitgegaan van een bedrag van € 1,- gelet op de omstandigheden van het geval en een doelmatigheidsklasse ‘slecht’;
- € 15.964,46 per jaar voor het land.
2.2.
Zowel in zijn schriftelijke reacties op het concept en het definitieve taxatierapport als tijdens de zitting heeft [pachter] aangegeven het op een aantal punten niet eens te zijn met het rapport van de deskundigen.
2.3.
Namens [verpachter] is hiertegen verweer gevoerd. Hij meent dat de deskundigen kunnen worden gevolgd in hun conclusies.
De woning
2.4.
Ten aanzien van de woning heeft [pachter] aangevoerd dat het puntenaantal naar beneden moet worden bijgesteld. Volgens [pachter] hebben de deskundigen onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het pand een rijksmonument betreft, dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat de woning in een aardbevingsgebied is gelegen, waardoor versterking van de woning nodig is. De Centrale Grondkamer ziet in deze standpunten echter geen aanleiding een ander (lager) puntenaantal aan de woning toe te rekenen dan het minimumaantal van 40 waarin de Uitvoeringsregeling pacht voorziet. Uit het taxatierapport volgt dat de deskundigen in voldoende mate rekening hebben gehouden met alle door [pachter] genoemde punten.
De bedrijfsgebouwen
2.5.
Wat betreft de inpandige veestal zijn de deskundigen volgens [pachter] uitgegaan van een te hoog bedrag, aangezien deze veestal niet geschikt is voor vee of machineopslag. De Centrale Grondkamer is echter van oordeel dat de deskundigen in hun rapport voldoende rekening hebben gehouden met alle genoemde omstandigheden. De deskundigen hebben in hun rapport expliciet de staat van de veestal benoemd en ook het feit dat deze veestal nauwelijks functioneel is. In het licht van het voorgaande kan de Centrale Grondkamer de deskundigen volgen in hun bepaling van een pachtprijs van € 25 per hectare.
Groot onderhoud
2.6. [
pachter] meent dat partijen op enig moment andere afspraken hebben gemaakt over het groot onderhoud in die zin dat het groot onderhoud voortaan voor rekening van [pachter] komt. De Centrale Grondkamer heeft in haar beschikking van 1 december 2022 al geoordeeld dat de deskundigen bij hun onderzoek moeten uitgaan van de pachtovereenkomst zoals die is goedgekeurd door de grondkamer. Latere gewijzigde, niet door de grondkamer goedgekeurde, afspraken zijn door de deskundigen dan ook terecht buiten beschouwing gelaten.
Het land
2.7.
Ten aanzien van de waarde van het land meent [pachter] dat bij de bepaling van de pachtwaarde naar de normen van 1992/1994 is gerekend met een te lage aftrek van ƒ 159. Deze aftrek dient volgens [pachter] ten minste ƒ 250 te zijn. De Centrale Grondkamer gaat aan dit standpunt van [pachter] voorbij. Uit het rapport volgt dat de deskundigen de perceelverbeteringswerken buiten beschouwing hebben gelaten. Hiermee is dus rekening gehouden door de deskundigen bij de bepaling van de hoogte van de aftrek van externe productie omstandigheden. [pachter] heeft niet nader onderbouwd waarom van een ander bedrag moet worden uitgegaan, zodat er naar het oordeel van de Centrale Grondkamer geen reden bestaat om van het taxatierapport af te wijken
2.8.
De deskundigen hebben in hun berekening in 2016 een aftopping toegepast van 2% van de vrije verkeerswaarde. Zij zijn daarbij uitgegaan van een vrije verkeerswaarde van € 45.000.
2.9. [
pachter] is het hier niet mee eens. Volgens [pachter] zijn de deskundigen uitgegaan van een aantal grondtransacties die niet vergelijkbaar zijn. De deskundigen hebben daarbij onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de grond zich in een overgangsgebied naar pootaardappelteelt bevindt. De deskundigen hadden moeten uitgaan van de twee vergelijkbare grondtransacties van € 39.500 en € 44.970 en acht moeten slaan op het normbedrag van € 43.500 dat de belastingdienst voor die regio in 2016 hanteert, aldus [pachter].
2.10. [
verpachter] heeft hiertegen verweer gevoerd en gesteld dat de door [pachter] genoemde vergelijkingstransacties niet representatief zijn. Wat betreft het normbedrag heeft [verpachter] gesteld dat hiervan niet kan worden uitgegaan aangezien een normbedrag een ander doel heeft dan het bepalen van de werkelijke waarde.
2.11.
De Centrale Grondkamer vindt de onderbouwing van de deskundigen bij de bepaling van de vrije verkeerswaarde voldoende overtuigend en zal dan ook uitgaan van de door hen genoemde vrije verkeerswaarde. De deskundigen hebben rekening gehouden met de door [pachter] genoemde transacties en daarvan geoordeeld dat deze binnen de bandbreedte vallen en daarom niet tot een aanpassing van de pachtprijs moeten leiden. Indien de grondtransacties in een pootaardappelgebied hadden gelegen, hadden die een veel hogere waarde vertegenwoordigd, zodat ook om die reden niet kan worden gezegd dat de grondtransacties niet vergelijkbaar zijn. Ook het door [pachter] genoemde normbedrag zoals dat door de belastingdienst wordt gehanteerd, leidt niet tot een aanpassing van de pachtprijs. Een normbedrag betreft een waardering ten behoeve van fiscale doeleinden en is niet zonder meer relevant voor de vaststelling van de vrije verkeerswaarde. Dit alleen al omdat de waardering niet het resultaat is van de werking van de markt als hiervoor bedoeld, maar enkel zodanig dient te zijn dat de desbetreffende belastinginspectie daarmee genoegen neemt. [1]
Conclusie
2.12.
Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen overigens in het rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook met inachtneming van het vorenstaande volgen.
2.13.
De hoogst toelaatbare pachtprijs is lager dan de pachtprijs die door de grondkamer na herziening van de tegenprestatie is bepaald waardoor het beroep van pachter slaagt. De Centrale Grondkamer zal de beschikking van de grondkamer van 1 november 2021 vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.
3.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 18.370,70 per jaar, ingaande 1 november 2020.
Deze beschikking is gegeven op 19 december 2024 door mrs. W.F. Boele, R.W.E. van Leuken en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.