Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 21 december 2023
Dossiernummer: GP 11.845
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende in [woonplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: pachter,
-tegen-
Aartsbisdom Utrecht,
gevestigd en kantoorhoudende in Utrecht,
hierna te noemen: verpachter,
gemachtigde: ing. W.H. Lingeman, van Lingeman/Ritsema Rentmeesters en Makelaars in Zeewolde.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Verpachter heeft bij de grondkamer om herziening van de pachtprijs van het door hem verpachte land gevraagd. Tegen de pachtprijs die de grondkamer Noord heeft vastgesteld (€ 15.514,77) heeft pachter bezwaren.
De Centrale Grondkamer:
De Centrale Grondkamer:
- bepaalt de pachtprijs op € 14.275,- per jaar, met ingang van 5 maart 2021;
- is van oordeel dat de deskundigen in hun rapport voldoende rekening hebben gehouden met de muizenschade en de periodieke verbeteringen door pachter om verslechtering van de kwaliteit van de grond te voorkomen.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. en 2. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3. staan de redenen voor de beslissing. Onder 4. staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
Verpachter heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. In die pachtovereenkomst heeft verpachter percelen los land verpacht, bestaande uit en kadastraal bekend als [dorp in de provincie Friesland], sectie [kadastrale aanduiding], nummers [kadastrale aanduidingen], totaal groot 27.28.40 ha. Het verzoek van verpachter is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het verzoek is bij de grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) op 13 november 2020 geregistreerd.
1.2.
Pachter heeft op dit herzieningsverzoek gereageerd en gevraagd te beslissen met inachtneming van de pachtprijs zoals opgenomen in de pachtwijzigingsovereenkomst uit 2008 en rekening houdend met de muizenschade en investeringen van pachter. De vrije verkeerswaarde in 2016/2017 was volgens pachter lager dan € 40.000,- per hectare.
1.3.
De grondkamer heeft in de beschikking van 1 november 2021 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 568,64 per hectare per jaar of € 15.514,77 in totaal per jaar, met ingang van 13 november 2020.
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 3 december 2021 en is in kopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 3 januari 2022 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en een pachtprijs vast te stellen op 50% van de regionorm vanwege de impact van de muizenschade. Verder heeft pachter gevraagd rekening te houden met zijn periodieke verbeteringen die nodig waren om verslechtering van de kwaliteit van de grond te voorkomen.
2.2.
Pachter heeft in een aanvullend beroepschrift, dat de Centrale Grondkamer op 12 januari 2022 heeft ontvangen, een aanvullende toelichting gegeven op de impact van de muizenschade in de afgelopen jaren.
2.3.
Verpachter heeft verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 11 februari 2022 heeft ontvangen. Verpachter heeft meegedeeld dat hij het eens is met de beslissing van de grondkamer.
2.4.
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door haar deskundigen. Met het oog op dit onderzoek hebben partijen de volgende informatie opgestuurd:
- een brief namens verpachter van 11 mei 2022 met als bijlage een kadastrale kaart;
- een brief van pachter van 27 mei 2022 met aanvullende stukken, waaronder vergelijkingstransacties;
- een brief namens verpachter van 15 juni 2022 over de juiste tenaamstelling van verpachter.
2.5.
Het onderzoek heeft plaatsgevonden op 14 juni 2022. Na dat onderzoek hebben beide partijen via brieven de deskundigen nog nadere informatie en stukken toegezonden. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt. Het concept-rapport met datum van 8 december 2022 is naar partijen gezonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren daartegen kenbaar te maken. Verpachter en pachter hebben hierop gereageerd.
2.6.
Vervolgens is met brieven van 26 april 2023 een afschrift van het definitieve rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn een reactie van verpachter en pachter ontvangen.
2.7.
Het definitieve rapport is in afschrift aan deze beschikking gehecht en de inhoud daarvan moet als hier ingelast worden beschouwd. Samengevat hebben de deskundigen de hoogst toelaatbare pachtprijs van het land gewaardeerd op € 523,21 per ha per jaar met een totaal van € 14.275,- per jaar.
2.8.
De zitting bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 7 september 2023. Aanwezig waren:
- pachter vergezeld van [echtgenote van pachter] (zijn echtgenote) en [adviseur];
- gemachtigde namens verpachter;
- P. Kerkstra ,één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld als informant.
Mevrouw [echtgenote van pachter] rheeft het standpunt van pachter verder toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen.
3.De redenen voor de beslissing
3.1.
Pachter is het niet eens met de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs. Hij heeft aanmerkingen op het taxatierapport dat aan deze vaststelling ten grondslag ligt. Daartegenover meent verpachter dat de grondkamertaxatie het uitgangspunt moet zijn. De Centrale Grondkamer moet in een procedure als de onderhavige zich echter zelfstandig een oordeel vormen, onafhankelijk van eerdere beslissingen van de grondkamer.
3.2.
Naar aanleiding van het definitieve deskundigenrapport en de reacties van partijen daarop, overweegt de Centrale Grondkamer het volgende.
de pachtwijzigingsovereenkomst uit 2008
3.3.
Pachter stelt dat partijen in het verleden afspraken hebben gemaakt over de pachtprijs, waarbij niet alle wettelijke verhogingen zijn doorgevoerd. Vervolgens zijn partijen in 2008 een pachtwijzigingsovereenkomst overeengekomen die door de grondkamer is goedgekeurd. Pachter meent dat de lagere pachtprijs uit de pachtwijzigingsovereenkomst van 2008 het vertrekpunt moet zijn bij de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs.
3.4.
De Centrale Grondkamer gaat niet uit van de in 2008 door partijen overeengekomen pachtprijs, ook niet als die is goedgekeurd. Volgens vaste rechtspraak is een eerdere beslissing na een herzieningsverzoek het uitgangspunt voor taxatie door de Centrale Grondkamer. Als op dat herzieningsverzoek na taxatie de hoogste toelaatbare pachtprijs is vastgesteld, is dat immers het uitgangspunt voor de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de periode waarvoor die pachtprijs is vastgesteld. [1]
3.5.
In het grondkamerdossier bevindt zich een herzieningsbeschikking van de grondkamer voor Friesland van 3 maart 1994 met bijbehorend taxatierapport. De deskundigen hebben terecht deze herzieningsbeschikking tot uitgangspunt genomen.
3.6.
Dat partijen in 2008 een lagere pachtprijs zijn overeengekomen dan de hoogst toelaatbare pachtprijs, doet dus niet af aan het hiervoor bedoeld uitgangspunt en heeft ook niet tot gevolg dat verpachter geen herziening mag vragen. Het staat partijen namelijk vrij om een lagere pachtprijs af te spreken dan de hoogst toelaatbare pachtprijs.
investeringen
investeringen
3.7.
Pachter meent dat de deskundigen in hun rapport niet, dan wel onvoldoende rekening hebben gehouden met de door hem gedane investeringen. Periodieke verbeteringen zijn noodzakelijk (geweest) om verslechtering van de kwaliteit van de grond te voorkomen. Deze verbeteringen kunnen niet worden gezien als normaal onderhoud.
3.8.
De Centrale Grondkamer ziet in de opmerkingen van pachter geen aanleiding om van het advies van de deskundigen af te wijken. De deskundigen hebben in hun rapport duidelijk aangegeven dat zij bij de taxatie zijn uitgegaan van datgene wat in gebruik is gegeven aan pachter. De investeringen van pachter van na de datum van het taxatierapport van de grondkamer van 20 november 1993 (en met datumstempel van 17 december 1993) zijn door de deskundigen weggedacht.
de muizenschade
3.9.
Pachter meent dat de deskundigen in hun rapport niet, dan wel onvoldoende rekening hebben gehouden met de muizenschade op zijn percelen. Voor de muizenschade geldt dat dit een cyclisch probleem is en dat dit in slechts 5% van het areaal in het regiogebied voorkomt. Daar is door de deskundigen geen rekening mee gehouden. Pachter doet daarbij een beroep op een vermindering van de pachtprijs op basis van artikel 7:330 BW.
3.10.
De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de deskundigen voldoende rekening hebben gehouden met de schade als gevolg van de muizenplaag. Uit het deskundigenrapport volgt dat bij de berekening van de pachtwaarde volgens de wettelijke systematiek met de muizenschade rekening wordt gehouden in het kader van de bepaling van de vrije verkeerswaarde van het land. De markt bepaalt in hoeverre optredende muizenschade in het gebied van invloed is op de vrije verkeerswaarde. De muizenschade wordt dus via de vrije verkeerswaarde verdisconteerd in de pachtwaarde. Ook leidt de schade door muizen tot minder goede bedrijfsopbrengsten en dat werkt via de jaarlijkse aanpassingen van de regionorm door in de pachtprijzen in het betreffende regiogebied.
Daarbij komt dat de muizenplaag veelal in een meerjarige cyclus terugkomt en dat er dus meer jaren zijn zonder muizenschade dan met. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer ligt het niet voor de hand om de jaarlijkse pachtprijs hierop aan te passen.
3.11.
Het verzoek tot vermindering van de pachtprijs op grond van artikel 7:330 BW kan niet aan de Centrale Grondkamer worden voorgelegd, maar is voorbehouden aan de pachtkamer.
de vergelijkingstransacties
3.12.
Verpachter en pachter hebben na ontvangst van het concept taxatierapport nog gewezen op andere vergelijkingstransacties. Partijen voeren aan dat uit het definitieve deskundigenrapport niet blijkt dat de deskundigen deze hebben meegenomen in hun advies. Verpachter meent dat van een hogere vrije verkeerswaarde moet worden uitgegaan, terwijl pachter juist van mening is dat gerekend moet worden met een lagere vrije verkeerswaarde.
3.13.
De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Uit het taxatierapport volgt dat de deskundigen tijdens de opname ter plaatse verschillende vergelijkingstransacties met partijen hebben besproken. Daarbij zijn ook de vergelijkingstransacties besproken die de deskundigen op basis van eigen onderzoek hebben gevonden. Met partijen is besproken welke transacties wel of niet konden dienen als vergelijking. De deskundigen zijn op basis van alle beschikbare informatie, hun kennis en hun ervaring gekomen tot de tabel zoals opgenomen in het taxatierapport.
3.14.
Het had meer inzicht gegeven als in het rapport was toegelicht waarom bepaalde transacties van partijen wel of niet zijn meegenomen. Deze toelichting is tijdens de zitting wel gegeven en daaruit volgt dat de deskundigen ook de later ingediende vergelijkingstransacties hebben gezien en meegewogen. Zij zijn tot de conclusie gekomen dat deze vergelijkingstransacties binnen de bandbreedte vallen en daarom niet tot een aanpassing van de pachtprijs moesten leiden. De deskundigen zijn tot een vrije verkeerswaarde gekomen van € 44.000,- per hectare in 2016. De Centrale Grondkamer kan de deskundigen volgen in het rapport wat betreft de vrije verkeerswaarden.
ingangsdatum
3.15.
Op grond van artikel 7:333 lid 4 BW gaat de verzochte herziening in met ingang van het pachtjaar volgende op het tijdstip waarop de laatste daaraan voorafgaande wijziging van de Pachtprijzenbesluit 2007 en/of de Uitvoeringsregeling pacht heeft plaatsgevonden. Het herzieningsverzoek in deze zaak is bij de grondkamer binnengekomen op 13 november 2020. Op dat moment golden op grond van de Uitvoeringsregeling pacht de pachtnormen van juli 2020. Het nieuwe pachtjaar gaat in op 5 maart. De Centrale Grondkamer is daarom van oordeel dat de tegenprestatie met ingang van 5 maart 2021 kan worden herzien.
de conclusie
3.16.
Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in het rapport, met inachtneming van het voorgaande, in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer heeft geen onjuistheden aangetroffen in het rapport van de deskundigen en zal dit met inachtneming van het voorgaande volgen. De hoogst toelaatbare pachtprijs komt daarmee op € 523,21 per hectare met een totaal van € 14.275,- per jaar met ingang van 5 maart 2021.
3.17.
De hoogst toelaatbare pachtprijs is lager dan de pachtprijs die door de grondkamer na herziening van de tegenprestatie is bepaald waardoor het beroep van pachter slaagt. De Centrale Grondkamer zal de beschikking vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en beschikt opnieuw:
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 14.275,- per jaar, met ingang van 5 maart 2021.
Deze beschikking is gegeven op 21 december 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en
M.S.A. van Dam en de deskundige leden ing. C.R.M. Francissen en ing. H.G.J.M. Janssen, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.
M.S.A. van Dam en de deskundige leden ing. C.R.M. Francissen en ing. H.G.J.M. Janssen, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.