Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 30 november 2023
Dossiernummer: GP 11.836
Beschikking
in de zaak van:
[pachter 1]
wonend in [woonplaats], gemeente [gemeente],
en
[pachter 2],
wonend in [woonplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: pachters,
gemachtigde: [pachter 1] namens [pachter 2],
-tegen-
De Parochie van de Heilige Liudger,
gevestigd in Uithuizen, gemeente Het Hogeland,
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: ing. M. Pijlman, van Noordelijke Rentmeesters B.V. in Winsum.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Pachters vragen om herziening van de pachtprijs van de door hen gepachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer Noord heeft vastgesteld (€ 39.931,35) hebben pachters bezwaren. De bezwaren zien op de waardering van het bedrijfsgebouw door de deskundigen. Verpachter voert hiertegen verweer en meent dat de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen moet worden berekend over een hoger aantal hectare.
De Centrale Grondkamer:
- gaat uit van een doelmatigheid van het bedrijfsgebouw van matig tot slecht;
- gaat ervan uit dat het bedrijfsgebouw ter beschikking is gesteld met een betonvloer;
- volgt de deskundigen in hun conclusie dat het bedrijfsgebouw geschikt is voor een exploitatie van 51 hectare;
- bepaalt de pachtprijs op € 37.870,35 per jaar met ingang van 1 mei 2021.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 en 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
Pachters hebben een verzoek gedaan om de pachtprijs te herzien van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. In de pachtovereenkomst van 3 december 2002 heeft verpachter aan pachters een boerderij met erf, tuin en bijbehorend land in de provincie Groningen verpacht, bestaande uit en kadastraal bekend als gemeente [gemeente in de provincie Groningen] sectie [kadastrale aanduiding] nummers [kadastrale aanduidingen] en sectie [kadastrale aanduiding] nummers [kadastrale aanduidingen], totaal groot 37.93.45 ha. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf jaren, ingaande op 1 mei 2002 en eindigend op 30 april 2014, met een jaarlijkse totale pachtprijs van € 28.001,19. In een eerdere herzieningsbeschikking van 10 december 2007 heeft de grondkamer de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 30.743,- per jaar met ingang van 1 mei 2008.
1.2.
Het verzoek van pachters is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is bij de grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) op 5 januari 2021 geregistreerd.
1.3.
De grondkamer heeft in de beschikking van 5 juli 2021 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 39.931,35 per jaar, met ingang van 1 mei 2021. Daarbij is de grondkamer bij het bedrijfsgebouw uitgegaan van doelmatigheidsklasse ‘redelijk’ en een geschiktheid voor 38 hectare.
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 21 juli 2021 en is in kopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Pachters zijn met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 19 augustus 2021 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de bedrijfsgebouwen te waarderen op € 89,- per hectare op basis van de doelmatigheidsklasse ‘slecht’.
2.2.
Verpachter heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 13 april 2022 heeft ontvangen. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van pachters af te wijzen. Indien de Centrale Grondkamer van oordeel is dat de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen wel te hoog is vastgesteld, is verpachter van mening dat de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen moet worden berekend over 39.93.45 ha, vermeerderd met 08.70.30 ha.
2.3.
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door haar deskundigen. Dat onderzoek heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt. Het concept-rapport is naar partijen gezonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren daartegen kenbaar te maken. Verpachter en pachters hebben hierop gereageerd.
2.4.
Vervolgens is met brieven van 9 februari 2023 een afschrift van het definitieve rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn van verpachter een brief van 6 maart 2023 ontvangen en van pachters een brief van 8 maart 2023. Verder heeft de Centrale Grondkamer nog ontvangen een brief van pachters van 12 oktober 2023 (aanvulling op de reactie op het definitieve taxatierapport).
2.5.
Het definitieve rapport is in afschrift aan deze beschikking gehecht en de inhoud daarvan moet als hier ingelast worden beschouwd. Samengevat hebben de deskundigen hun onderzoek beperkt tot het bedrijfsgebouw. Zij zijn uitgegaan van de kwalificatie matig tot slecht en geschiktheid voor 51 hectare en hebben het bedrijfsgebouw gewaardeerd op € 6.120,- in het geval de schuur ter beschikking is gesteld zonder betonvloer en op € 6.375,- in het geval de schuur ter beschikking is gesteld met betonvloer zonder ventilatiekanalen. Met instemming van partijen hebben zij de waardering van de grondkamer overgenomen voor de woning (€ 6.979,92) en het land (€ 24.515,43).
2.6.
De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 2 november 2023. Aanwezig waren:
- de heer [pachter 1] en [zoon van pachter 2] (zoon van [pachter 2]) vergezeld van [naam adviseur] als adviseur;
- de heer [naam vice voorzitter] (vice voorzitter van het parochiebestuur) en [naam rentmeester] (rentmeester) namens verpachter, bijgestaan door de gemachtigde van verpachter;
- mr. ing. H.J. Vinke als informant, één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld.
3.De redenen voor de beslissing
3.1.
Pachters zijn het niet eens met de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs voor het bedrijfsgebouw. Zij hebben aanmerkingen op het taxatierapport dat aan deze vaststelling ten grondslag ligt. De Centrale Grondkamer moet in een procedure als de onderhavige zich zelfstandig een oordeel vormen, onafhankelijk van eerdere beslissingen van de grondkamer.
3.2.
Naar aanleiding van het definitieve deskundigenrapport en de reacties van partijen daarop, overweegt de Centrale Grondkamer het volgende.
3.3.
Het gepachte is uitgegeven ten behoeve van een akkerbouwbedrijf. De volgende wetsartikelen zijn van belang voor een bedrijfsgebouw van een akkerbouwbedrijf: artikel 21 aanhef en onder c Pachtprijzenbesluit 2007 gelezen in verband met artikel 16 Pachtprijzenbesluit 2007 gelezen in verband met artikel 4 Uitvoeringsregeling pacht. Op grond van die artikelen komt de hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare van een pachtovereenkomst voor een bedrijfsgebouw van een akkerbouwbedrijf, bedoeld in artikel 16 lid 1 Pachtprijzenbesluit 2007, overeen met de bedragen genoemd in de tabel (met doelmatigheidsklassen) die is opgenomen in bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht. Volgens artikel 16 lid 4 Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bij de toepassing van de normen voor een bedrijfsgebouw rekening gehouden met de totale oppervlakte land voor de exploitatie waarvan het bedrijfsgebouw naar redelijke verwachting zal dienen.
doelmatigheidsklasse
3.4.
De deskundigen waarderen in hun rapport de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw op matig tot slecht. Pachters zijn het hier niet mee eens en wijzen daarbij op de leeftijd van het gebouw (54 jaar), het feit dat de pachtersinvesteringen buiten beschouwing moeten blijven, de slechte staat van het asbestdak en de beperkingen van het gebouw bij een moderne bedrijfsvoering. Volgens pachters moet het bedrijfsgebouw worden ingedeeld in de doelmatigheidsklasse ‘slecht’. Verpachter meent dat het bedrijfsgebouw moet worden ingedeeld in de doelmatigheidsklasse ‘redelijk’, gelet op de bruikbaarheid van het gebouw.
3.5.
De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Bij de indeling in de doelmatigheidscategorieën van de tabel in het eerste lid van artikel 16 van het Pachtprijzenbesluit 2007 kan de leeftijd van het bedrijfsgebouw als indicatie worden gebruikt. Het is juist dat een gebouw dat ouder is dan 35 jaar over het algemeen het best past in de categorie ‘slecht’. De doelmatigheid is echter niet alleen afhankelijk van de leeftijd van het bedrijfsgebouw. Er zijn meerdere factoren relevant voor de bepaling van de doelmatigheid van een bedrijfsgebouw en daarmee de hoogst toelaatbare pachtprijs. Daarbij valt te denken aan onder meer de staat van het onderhoud, tussentijdse investeringen, de kwaliteit van de gebuikte materialen en de constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw.
3.6.
Uit het rapport en de toelichting op de zitting volgt dat de deskundigen op basis van de staat van het gebouw met een hoge en brede toegangsdeur en de vrije overspanning van de ruimte de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw waarderen op matig tot slecht. Daarbij zijn de pachtersinvesteringen buiten beschouwing gelaten. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de deskundigen in hun rapport op juiste wijze toepassing hebben gegeven aan de wettelijke bepalingen. De Centrale Grondkamer volgt daarom de waardering van de deskundigen.
vloer van de schuur
3.7.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de schuur door verpachter ter beschikking is gesteld met een betonvloer of dat pachters deze betonvloer op eigen kosten hebben laten storten bij de bouw van de schuur. Vast staat dat de schuur in 1968 is gebouwd, ter beschikking is gesteld voor het akkerbouwbedrijf van pachters en dat de ventilatiekanalen in de vloer door pachters zijn aangebracht en betaald. Gelet op de periode van de bouw en het feit dat de schuur ter beschikking is gesteld voor de opslag van akkerbouwproducten, acht de Centrale Grondkamer het aannemelijk dat de schuur ter beschikking is gesteld met een betonvloer en niet met een zandvloer. Door pachters is niet aangetoond dat dit anders is. Daar komt bij dat de betonvloer niet is genoemd in de pachtovereenkomst van 2002 als pachtersinvestering, terwijl allerlei andere (kleine) investeringen daarin wel zijn genoemd. De Centrale Grondkamer volgt de deskundigen in hun oordeel dat de aanwezigheid van een betonvloer de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw verhoogt en sluit aan bij de door de deskundigen genoemde pachtprijs van € 125,- per hectare.
aantal hectares
3.8.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is het aantal hectares dat aan het bedrijfsgebouw kan worden toegerekend. De deskundigen zijn in hun rapport tot de conclusie gekomen dat het bedrijfsgebouw op basis van de oppervlakte van 1.050 m² geschikt is voor de exploitatie van 51 hectare. Hiermee zijn pachters het niet eens. Zij menen dat het aantal hectares zoals genoemd in de pachtovereenkomst bepalend is (waarvan de grondkamer ook is uitgegaan).
3.9.
De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Bij de toepassing van de normen voor bedrijfsgebouwen wordt rekening gehouden met de totale oppervlakte land voor de exploitatie waarvan het bedrijfsgebouw
naar redelijke verwachting zal dienen. Voor de berekening van de totale oppervlakte land (in hectare) moet bij de toepassing van de tabel (met doelmatigheidsklassen) die is opgenomen in bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht, het gehele areaal van het bedrijf van pachters worden meegenomen. Ook de niet gepachte oppervlakte moet worden meegenomen, dit voor zover de bedrijfsgebouwen voor de exploitatie daarvan voldoende ruimte bieden. Het gaat erom te bepalen voor welk areaal daarvan het in pacht gegeven gebouw geschikt is. De oppervlaktenorm van artikel 16 lid 4 van het Pachtprijzenbesluit 2007 is een statisch gegeven: het gaat erom voor hoeveel hectare het bedrijfsgebouw bij het in gebruik geven redelijkerwijs kon dienen. Het aantal hectares waarvoor een bedrijfsgebouw geschikt is, verandert dus niet gedurende de loop van de pachtperiode.
naar redelijke verwachting zal dienen. Voor de berekening van de totale oppervlakte land (in hectare) moet bij de toepassing van de tabel (met doelmatigheidsklassen) die is opgenomen in bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht, het gehele areaal van het bedrijf van pachters worden meegenomen. Ook de niet gepachte oppervlakte moet worden meegenomen, dit voor zover de bedrijfsgebouwen voor de exploitatie daarvan voldoende ruimte bieden. Het gaat erom te bepalen voor welk areaal daarvan het in pacht gegeven gebouw geschikt is. De oppervlaktenorm van artikel 16 lid 4 van het Pachtprijzenbesluit 2007 is een statisch gegeven: het gaat erom voor hoeveel hectare het bedrijfsgebouw bij het in gebruik geven redelijkerwijs kon dienen. Het aantal hectares waarvoor een bedrijfsgebouw geschikt is, verandert dus niet gedurende de loop van de pachtperiode.
3.10.
De deskundigen zijn kennelijk uitgegaan van een gemiddelde van ongeveer 20 m² per hectare bij een bedrijfsgebouw van deze grootte bij een gemiddeld traditioneel akkerbouwbedrijf. Ten tijde van het sluiten van de pachtovereenkomst was sprake van een traditioneel akkerbouwbedrijf. De Centrale Grondkamer kan zich verenigen met een gemiddelde van 20 m² per hectare bij deze schuur. Pachters hadden op dat moment een groter areaal dan 51 hectare werkelijk in gebruik; de broers hadden op twee locaties ongeveer 70 hectare in gebruik. De Centrale Grondkamer zal de deskundigen volgen in deze benadering.
3.11.
De Centrale Grondkamer gaat daarom voorbij aan de opmerking van pachters dat de kweldergronden en de dijken buiten beschouwing moeten blijven bij de toerekening van het aantal hectare aan het bedrijfsgebouw. Deze gronden worden gebruikt om schapen op te laten grazen. Het bedrijfsgebouw wordt ook gebruikt voor het lammeren van schapen, zodat deze gronden daarom moeten worden meegenomen. De Centrale Grondkamer gaat ook voorbij aan het argument van pachters dat een gedeelte van de gronden met toestemming zijn onderverpacht, zodat die niet meer door het bedrijf van de pachters worden gebruikt. Bepalend is, zoals gezegd, waarvoor de schuur ten tijde van het ingebruikgeven redelijkerwijs geschikt was.
conclusie
3.12.
Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in het rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer heeft geen onjuistheden aangetroffen in het rapport van de deskundigen en zal dit met inachtneming van het vorenstaande volgen.
3.13.
Concluderend komt de hoogst toelaatbare pachtprijs op:
bedrijfsgebouw met betonvloer € 6.375,-
land € 24.515,43
woning € 6.979,92
=========================================
Totaal € 37.870,35
3.14.
De hoogst toelaatbare pachtprijs is lager dan de pachtprijs die door de grondkamer na herziening van de tegenprestatie is bepaald. De Centrale Grondkamer zal de beschikking, waarvan beroep, daarom in het kader van het hoger beroep van pachters vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep.
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 37.870,35 per jaar, ingaande 1 mei 2021.
Deze beschikking is gegeven op 30 november 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, M.S.A. van Dam en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.