Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 26 januari 2023
Dossiernummer: GP 11.846
Beschikking
in de zaak van:
de besloten vennootschap [naam BV] B.V.,
gevestigd te [adres]
hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr L. Koning, Oomen & Sweep Advocaten te Haarlem,
gevestigd te [adres]
hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr L. Koning, Oomen & Sweep Advocaten te Haarlem,
-tegen-
[verpachter],
wonende te [adres]
wonende te [adres]
hierna te noemen: verpachter,
gemachtigde: mr E.H.M. Harbers, Vangoud Advocaten B.V. te Arnhem.
gemachtigde: mr E.H.M. Harbers, Vangoud Advocaten B.V. te Arnhem.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Pachtster mag niet in beroep komen van de beschikking van de grondkamer. Pachtster is niet-ontvankelijk in haar beroep.
Hierna legt de Centrale Grondkamer haar beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. en 2. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3. staan de redenen voor de beslissing van de Centrale Grondkamer. Onder 4. staat de beslissing samengevat in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1
Bij de grondkamer Zuid (hierna: de grondkamer) is op 15 juli 2021 binnengekomen het verzoek van pachter en verpachtster om de pachtovereenkomst van partijen goed te keuren.
1.2
Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachter verpacht: het lelieveredelings- en werkingsbedrijf, gelegen aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Brabant], sectie […], nummer […], ter grootte van 2.18.90 ha en perceel sectie […] nummer […] met een oppervlakte van 0.13.60 ha, derhalve totaal 2.32.50 ha.
De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van 13 jaar, 8 maanden en 15 dagen ingaande
15 september 2016 en eindigende op 1 juni 2030.
In de pachtovereenkomst staat het volgende over de pachtprijs:
15 september 2016 en eindigende op 1 juni 2030.
In de pachtovereenkomst staat het volgende over de pachtprijs:
"
Artikel 3. Pachtprijs1. De te betalen pachtprijs bedraagt per 1 januari 2017 € 176.368,-- exclusief btw, te betalen vooraf in 12 maandelijkse termijnen, met een jaarlijkse indexering. Met ingang van 1 januari 2018 bedraagt de pachtprijs € 178.623,52, met ingang van 1 januari 2020 bedraagt de pachtprijs € 182.591,73 en met ingang van 1 januari 2021 bedraagt de pachtprijs € 183.967,80.
Artikel 3. Pachtprijs1. De te betalen pachtprijs bedraagt per 1 januari 2017 € 176.368,-- exclusief btw, te betalen vooraf in 12 maandelijkse termijnen, met een jaarlijkse indexering. Met ingang van 1 januari 2018 bedraagt de pachtprijs € 178.623,52, met ingang van 1 januari 2020 bedraagt de pachtprijs € 182.591,73 en met ingang van 1 januari 2021 bedraagt de pachtprijs € 183.967,80.
(…)
3. Deze pachtprijs zal – automatisch en dus zonder dat daarvoor enige aanzegging nodig is – jaarlijks per 1 april voor het eerst per 1 januari 2018 worden verhoogd aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (CPI), Alle Huishoudens, op basis van 2006 = 100, als gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), en wel door telkens de tot de datum van aanpassing geldende pachtprijs te vermenigvuldigen met een breukgetal, waarvan de teller is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar voor de datum van ingang van de aangepaste pachtprijs, en de noemer is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst verstreken kalenderjaar voorafgegane kalenderjaar.
Telkens zodra de in 3.2 bedoelde CPI op een meer recente tijdbasis gepubliceerd worden, zullen de CPI op deze meer recente tijdbasis hiervoor in de plaats treden en gehanteerd worden.
Wanneer de publicatie van de in 3.2 en hiervoor in dit 3.4 bedoelde CPI gestaakt mocht worden, zullen daarvoor in de plaats treden zo veel mogelijk overeenkomende c.q. vergelijkbare jaarprijsindexcijfers, vast te stellen door partijen in onderling overleg of, bij gebreke van overeenstemming tussen partijen hierover, op verzoek van de meest gerede partij door middel van bindend advies door de directeur van het CBS, telkens op de meest recente tijdbasis als gepubliceerd door het CBS, en zo ook vervolgens. Eventuele aan dat bindend advies verbonden
kosten worden door partijen ieder voor de helft gedragen.”
1.3 De grondkamer heeft bij beschikking van 13 mei 2022 de overeenkomst gewijzigd in die zin dat aan artikel 3 een vierde artikellid wordt toegevoegd, waarin staat: “De in de voorgaande leden bepaalde pachtprijs zal op de aldaar beschreven wijze worden geïndexeerd, tenzij voornoemde indexering zal leiden tot een hogere pachtprijs dan op grond van het toepasselijke Pachtprijzenbesluit zal zijn toegestaan in welk geval de pachtprijs zal worden beperkt tot de wettelijk geldende maximum pachtprijs”. De grondkamer heeft vervolgens de gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.
1.3 De grondkamer heeft bij beschikking van 13 mei 2022 de overeenkomst gewijzigd in die zin dat aan artikel 3 een vierde artikellid wordt toegevoegd, waarin staat: “De in de voorgaande leden bepaalde pachtprijs zal op de aldaar beschreven wijze worden geïndexeerd, tenzij voornoemde indexering zal leiden tot een hogere pachtprijs dan op grond van het toepasselijke Pachtprijzenbesluit zal zijn toegestaan in welk geval de pachtprijs zal worden beperkt tot de wettelijk geldende maximum pachtprijs”. De grondkamer heeft vervolgens de gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.
1.4
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 1 juli 2022 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor het verloop van de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.2. De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1
Pachtster is met een beroepschrift in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Dat beroepschrift heeft de Centrale Grondkamer ontvangen op 21 juli 2022. Pachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de jaarlijks verschuldigde pachtprijs met ingang van 15 september 2016 vast te stellen op maximaal een bedrag van € 117.500,-.
2.2
Verpachter heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift. Dat verweerschrift heeft de Centrale Grondkamer ontvangen op 23 augustus 2022.
2.3
Daarna hebben partijen de mogelijkheid gekregen om een mondelinge behandeling van het beroepschrift te verzoeken. Partijen hebben die niet verzocht.
3.De redenen voor de beslissing
Mag pachtster in beroep komen?
3.1
De eerste vraag die de Centrale Grondkamer moet beantwoorden is of pachtster in beroep mag komen van de beschikking van de grondkamer. In juridische woorden gezegd is de vraag of pachtster ontvankelijk is in haar beroep.
3.2
De kern van het bezwaar van pachtster tegen de beschikking van de grondkamer is dat de grondkamer volgens pachtster de jaarlijks verschuldigde pachtprijs lager had moeten vaststellen, namelijk met ingang van 15 september 2016 op € 117.500,- per jaar.
3.3
Op grond van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers staat, behoudens het in lid 3 van dat artikel bepaalde, aan partijen binnen een maand, nadat de beschikking aan hen is verzonden, beroep open bij de Centrale Grondkamer. Genoemd lid 3 bepaalt, voor zover hier van belang, dat de pachter geen beroep kan instellen indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd. Genoemd lid 3 bepaalt, voor zover hier van belang, ook dat de pachter geen beroep kan instellen indien de wijziging door de grondkamer ingevolge artikel 320 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek betrekking heeft op verlaging van de overeengekomen pachtprijs.
3.4
De situatie van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers is hier naar de letter niet van toepassing, omdat de grondkamer de overeenkomst niet ongewijzigd heeft goedgekeurd. De situatie in deze procedure van partijen is volgens de Centrale Grondkamer echter wat betreft het beroep van pachtster hiermee gelijk te stellen, nu de toegepaste wijziging niet ten nadele van pachtster strekt en enkel heeft gediend om de overeenkomst in overeenstemming met de eisen van de wet te brengen. [1] Daarnaast geldt dat de wijziging door de grondkamer ingevolge artikel 320 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, zijnde een beperking van de indexering van de pachtprijs, betrekking heeft op (een toekomstige) verlaging van de overeengekomen pachtprijs. Een en ander zou ertoe leiden dat pachtster niet in haar beroep kan worden ontvangen.
3.5
Pachtster kan tóch beroep instellen bij de Centrale Grondkamer (in juridische woorden heet dat: het appelverbod doorbreken) onder meer als de grondkamer wettelijke regels ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten of fundamentele rechtsbeginselen heeft geschonden waardoor niet gesproken kan worden van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. [2] Een klacht over een verkeerde toepassing van een wettelijke regel is geen beroepsgrond die het appelverbod kan doorbreken.
3.6
Pachtster heeft, voor zover hier van belang, het volgende gesteld. Aan pachtster had op grond van artikel 25 lid 2 van de Uitvoeringswet grondkamers een afschrift van het rapport van het onderzoek toegezonden moeten worden en zij heeft dat afschrift niet ontvangen. Pachtster heeft tijdens de opname van het gepachte op 25 januari 2022 door de deskundigen van de grondkamer aan die deskundigen een taxatierapport van haar partijdeskundige gegeven (waarin die partijdeskundige komt tot een lagere pachtprijs dan in de pachtovereenkomst vermeld). Pachtster heeft bezwaar gemaakt tegen het voorlopig oordeel van de grondkamer, vanwege het daarin genoemde ongewijzigd blijven van de pachtprijs en vanwege het ontbreken van een motivering daarvoor, mede bij gebrek aan het rapport van het onderzoek. Volgens pachtster is uit de beschikking van de grondkamer niet duidelijk of de grondkamer de pachtprijs heeft getoetst en of zij acht heeft geslagen op het door pachtster overgelegde taxatierapport.
3.7
Die stellingen kunnen pachtster niet helpen op grond van het volgende. Pachtster wil kennelijk stellen dat de grondkamer de wettelijke regel van artikel 25 lid 2 van de Uitvoeringswet grondkamers ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. Ook al zou die stelling opgaan (doordat de grondkamer heeft nagelaten aan partijen een afschrift van het rapport van het onderzoek te sturen), dan nog kan dat niet ertoe leiden dat pachtster ontvankelijk is in haar beroep.
Artikel 25 van de Uitvoeringswet grondkamers geeft regels voor het geval de grondkamer van oordeel is dat ongewijzigde goedkeuring niet mogelijk is. De strekking van die regels is dat de grondkamer niet definitief beslist voordat partijen naar aanleiding van de bezwaren van de grondkamer zijn gehoord. Het bezwaar van de grondkamer betreft, in de procedure waar het hier om gaat, nadrukkelijk
nietde tussen partijen overeengekomen pachtprijs, maar betreft alleen de in artikel 3 van de pachtovereenkomst opgenomen regeling over de indexering van de pachtprijs in de toekomst en een in verband daarmee voorgestelde toevoeging van een vierde lid aan artikel 3 van de pachtovereenkomst. Dáárover moeten partijen gehoord worden en die mogelijkheid hebben partijen naar aanleiding van het voorlopig oordeel gehad. Dat partijen daarbij niet de beschikking hebben gehad over het rapport van het onderzoek maakt dat niet anders.
In dit geval is het dus niet zo dat de manier waarop de grondkamer heeft beslist dat de overeengekomen pachtprijs goedgekeurd kan worden, alsnog ertoe leidt dat de goedgekeurde overeengekomen pachtprijs - waartegen geen beroep openstaat - in hoger beroep moet worden getoetst, zoals pachtster beoogt. De achtergrond van een appelverbod is juist ook dat partijen zich er niet over kunnen beklagen dat de grondkamer goedkeurt wat zij zelf zijn overeengekomen.
nietde tussen partijen overeengekomen pachtprijs, maar betreft alleen de in artikel 3 van de pachtovereenkomst opgenomen regeling over de indexering van de pachtprijs in de toekomst en een in verband daarmee voorgestelde toevoeging van een vierde lid aan artikel 3 van de pachtovereenkomst. Dáárover moeten partijen gehoord worden en die mogelijkheid hebben partijen naar aanleiding van het voorlopig oordeel gehad. Dat partijen daarbij niet de beschikking hebben gehad over het rapport van het onderzoek maakt dat niet anders.
In dit geval is het dus niet zo dat de manier waarop de grondkamer heeft beslist dat de overeengekomen pachtprijs goedgekeurd kan worden, alsnog ertoe leidt dat de goedgekeurde overeengekomen pachtprijs - waartegen geen beroep openstaat - in hoger beroep moet worden getoetst, zoals pachtster beoogt. De achtergrond van een appelverbod is juist ook dat partijen zich er niet over kunnen beklagen dat de grondkamer goedkeurt wat zij zelf zijn overeengekomen.
3.8
Uit wat hiervoor staat, volgt dat er geen grond is voor doorbreking van het appelverbod. Pachtster mag niet in beroep komen. Zij is dus niet-ontvankelijk in haar beroep.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
verklaart pachtster niet-ontvankelijk in haar beroep.
Deze beschikking is gegeven op 26 januari 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en
R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en B. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.
R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en B. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.