ECLI:NL:CG:2023:12

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 28 september 2023

Dossiernummer: GP 11.843

Beschikking

in de zaak van:

[pachter],

wonend aan de [adres] in [woonplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: [pachter],

-tegen-

[verpachter],

wonend aan de [adres] in [woonplaats],

hierna te noemen: [verpachter],

gemachtigde: R.G. Panman RT, werkzaam bij Noordelijke Rentmeesters B.V.

De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort

De Centrale Grondkamer bepaalt dat deskundigen een onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van het verpachte (bedrijfsgebouwen / woning / land) en noemt in zijn beschikking de uitgangspunten waarvan de deskundigen moeten uitgaan.

Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. wat er na de tussenbeschikking van 1 december 2022 in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 2. staan de redenen voor de beslissing en onder 3. staat de beslissing in juridische woorden.

1.De verdere procedure bij de Centrale Grondkamer

1.1.

De Centrale Grondkamer heeft op 1 december 2022 een tussenbeschikking gegeven.

1.2.

In die tussenbeschikking heeft de Centrale Grondkamer al bepaald dat deskundigen onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van het verpachte (bedrijfsgebouwen / woning / land). Voordat deskundigen kunnen overgaan tot dit onderzoek, is partijen gevraagd zich uit te laten over:

de pachtwijzigingsovereenkomst van 29 juli 1994;

de gedane pachtersinvesteringen;

de ruilverkaveling en de gevolgen daarvan;

de volgende stukken in te dienen:

foto’s (als die er zijn) waaruit blijkt in welke staat de verpachte hoeve aan pachter in gebruik is gegeven;

van belang zijnde grondtransacties met bijbehorende akten;

waarbij [verpachter] is gevraagd ook mee te sturen:

een kadastrale kaart (eventueel een nauwkeurige situatieschets) van het verpachte;

indien aanwezig (en voor zover van belang) een tekening van de tot het verpachte behorende gebouwen op A3-formaat.

1.3.

In de e-mail van 19 december 2022 heeft [pachter] een opsomming gegeven van het onderhoud en investeringen aan het verpachte door hem.

1.4.

In de e-mail en de bijgevoegde brief van 10 januari 2023 heeft [verpachter] gereageerd op de tussenbeschikking van de Centrale Grondkamer. [verpachter] heeft bij zijn e-mail topografische kaarten (bijlage 1), grondtransacties (bijlage 2), een kadastrale kaart (bijlage 3) en een tekening van de tot het verpachte behorende gebouwen (bijlage 4) ingediend. In zijn brief stelt hij het volgende:

er is in 1994 geen rechtsgeldige pachtwijzigingsovereenkomst tot stand gekomen;
voor de pachtersinvesteringen na 2003 is geen toestemming gegeven;
de prijs van het gepachte moet op de gebruikelijke wijze worden vastgesteld, namelijk door bepaling wat oorspronkelijk ter beschikking is gesteld;
verder vraagt [verpachter] om aanhouding van de procedure, omdat partijen proberen hun onderlinge problemen via mediation op te lossen.

1.5.

In de e-mail van 16 januari 2023 bericht [verpachter] dat het aanhoudingsverzoek wordt ingetrokken en dat het deskundigenonderzoek kan worden ingezet/vervolgd.

1.6.

In de e-mail van 17 januari 2023 bericht [pachter] dat hij zich van een verdere inhoudelijke reactie op het aanhoudingsverzoek onthoudt, omdat dit verzoek inmiddels is ingetrokken.

1.7.

In de e-mail van 29 juni 2023 stelt [pachter] het volgende:

de oorspronkelijke kavels waren slecht ontsloten en verkaveld, hadden een slechte vorm, waren niet egaal en de waterhuishouding was slecht. Deze (slechte) omstandigheden vormen de basis voor de pachtwaarde in 1992 van € 195,- per ha;
na de ruilverkaveling is het gepachte met 0,5 ha verkleind. [pachter] heeft met goedkeuring van de vorige eigenaren fl. 120.000,- besteed aan verbetering van de percelen en de waterhuishouding. Verder heeft [pachter] een dam en toegangsweg aangelegd;
de oorspronkelijke woning betrof een vervallen casco en is in de loop van de jaren verbouwd en gerenoveerd. Naar schatting is in de woning fl. 200.000,- geïnvesteerd;
het aanpalende schuurtje (bedrijfsruimte) heeft afbraak als bestemming.

1.8.

In de e-mail van 10 juli 2023 zijn door [pachter] nog enkele vergelijkingstransacties ingediend.

1.9.

De Centrale Grondkamer heeft in de informatie van partijen aanleiding gezien een zitting te bepalen. Deze zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2023. Daarbij waren aanwezig:

- [ pachter], bijgestaan door [adviseur];

- de zoon van [verpachter], bijgestaan door R.G. Panman.

2.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.1.

In de tussenbeschikking is al geoordeeld dat de deskundigen bij hun onderzoek moeten uitgaan van de goedgekeurde pachtovereenkomst uit 1976 en de goedgekeurde pachtwijzigingsovereenkomst uit 1988. In aanvulling hierop merkt de Centrale Grondkamer op dat een taxatierapport uit 1985 onderdeel uitmaakt van het grondkamerdossier. De prijs uit dit taxatierapport is echter niet gevolgd door een beschikking van de grondkamer, zodat dit taxatierapport door de deskundigen niet tot uitgangspunt kan worden genomen.

Pachtwijzigingsovereenkomst 1994

2.2.

Omdat voor de Centrale Grondkamer de status van de niet ondertekende overeenkomst van 29 juli 1994 met als kop “Aanvulling op pachtovereenkomst” niet duidelijk was, is aan partijen gevraagd zich hierover uit te laten. Uit de overgelegde stukken en standpunten van partijen is duidelijk geworden dat in 1993/1994 een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden. Als gevolg daarvan is het verpachte verkleind met 0,5 ha en heeft er wijziging in de percelen plaatsgevonden.

De akte van toedeling na de ruilverkaveling hebben partijen niet (meer) in hun bezit. Evenmin is er door partijen of de grondkamer na de ruilverkaveling een nieuwe pachtovereenkomst opgesteld. Partijen zijn het erover eens dat de ruilverkaveling enkel een wijziging in de percelen tot gevolg heeft gehad. Zij hebben na de ruilverkaveling steeds gehandeld op basis van de gemaakte afspraken, zoals die blijken uit de eerdere pachtovereenkomsten. De Centrale Grondkamer gaat er daarom vanuit dat de voor 1994 bestaande pachtverhouding is gehandhaafd.

2.3.

Zoals tijdens de zitting is besproken kan voor de kadastrale gegevens en oppervlakte worden aangesloten bij de gegevens zoals die in het taxatierapport van de grondkamer staan vermeld.

Pachtersinvesteringen

2.4.

Uit de informatie van partijen leidt de Centrale Grondkamer af dat in de loop der jaren verschillende verbeteringen aan het gepachte zijn aangebracht en grote onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd door [pachter] en dat de kosten hiervan door hem zijn gedragen. Door [pachter] is aangetoond en door [verpachter] is erkend dat voor de investeringen tot 2003 toestemming is gegeven. Bij de taxatie van de pachtprijs van het verpachte moeten de daaraan door [pachter] voor zijn rekening na de ingangsdatum van de pachtovereenkomst (1 november 1976) aangebrachte veranderingen en/of verbeteringen buiten beschouwing blijven. Na 2003 heeft [pachter] ook verschillende investeringen gedaan, namelijk de aanleg van een mestbassin, de aanleg van drie kuilvoerplaten en de bouw van een ligboxenstal. Gebleken is dat [pachter] deze investeringen zonder toestemming van [verpachter] heeft gedaan. Ook voor deze investeringen geldt dat deze bij het onderzoek naar de hoogst toelaatbare pachtprijs buiten beschouwing moeten blijven.

2.5.

Partijen hebben beiden grondtransacties ingediend die voor de bepaling van de vrije verkeerswaarde van het verpachte van belang kunnen zijn. De deskundigen dienen voor hun taxatie hiervan kennis te nemen.

2.6.

De deskundigen zullen op basis van de tussenbeschikking en deze beschikking een onderzoek gaan doen, bij voorkeur in aanwezigheid van partijen. Deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen. De Centrale Grondkamer zal iedere verdere beslissing aanhouden in afwachting van het onderzoek door de deskundigen.

3.De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

bepaalt dat deskundigen, op 17 november 2023 om 11.30 uur, onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van het verpachte (bedrijfsgebouwen / woning / land);

houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven op 28 september 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en
M.H.F. van Vugt en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.