ECLI:NL:CG:2023:11

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 29 juni 2023

Dossiernummer: GP 11.848

Beschikking

in de zaak van:

[naam BV] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr. drs. ing. A.P.G. Hendrix, van De Lorijn raadgevers o.g. te Heteren.

-tegen-

Gemeente Bergen,

zetelend te Bergen (Limburg),

hierna te noemen: verpachtster,

gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars, van Dirkzwager te Nijmegen.

De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort

Pachtster vraagt om herziening van de pachtprijs van de door haar gepachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer heeft vastgesteld (€ 199.892,-) hebben beide partijen bezwaren.
De Centrale Grondkamer beslist:

pachtster mag herziening verzoeken voor zover het gaat om de gepachte landbouwgrond;
pachtster en verpachtster mogen reageren op wat de Centrale Grondkamer heeft overwogen over de waterschapslasten, voordat de Centrale Grondkamer verder beslist.

Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 tot en met 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.

1.De procedure bij de grondkamer

1.1

Pachtster heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachtster gebouwen en percelen landbouwgrond verpacht, bestaande uit en kadastraal bekend als:

landbouwgrond: gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen] en [kadastrale aanduidingen], totale groot 209.38.10 ha;
bedrijfsgebouwen:

 veldschuur, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.07.35 ha;

 woonhuis, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.13.00 ha;

 weegbrug, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.12.00 ha;

 hoofdschuur, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.40.00 ha;

 Jacobsschuur, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.82.00 ha,

 torenhal, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.35.00 ha;

 mestsilo, gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], groot 0.56.10 ha.

De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 jaren, ingaande op 1 januari 2020 en eindigend op 31 december 2031, met een jaarlijkse totale pachtprijs van € 223.765 inclusief 50% van de waterschapslasten, terwijl de overige gebruikerslasten voor pachtster zijn.
Het verzoek van pachtster is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is bij de grondkamer Zuid (hierna: de grondkamer) op 16 februari 2021 binnengekomen.

1.2

De grondkamer heeft in haar beschikking van 12 augustus 2022 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs van de woning, land en bedrijfsgebouwen bepaald op € 199.892,- per jaar, ingaande
1 januari 2021.

1.3

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 september 2022 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan die beschikking ten grondslag gelegde motivering.

2.2. De procedure bij de Centrale Grondkamer

2.1

Pachtster is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 28 september 2022 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtprijs vast te stellen op € 116.547,-.

2.2

Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 4 november 2022 heeft ontvangen. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van pachtster af te wijzen en heeft daarbij zelf ook beroep ingesteld tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en te bepalen dat de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs exclusief 50% van de waterschapslasten is.

2.3

Pachtster heeft het beroep van verpachtster bestreden met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 20 december 2022 heeft ontvangen.

2.4

De mondelinge behandeling van de beroepschriften van pachtster en verpachtster bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 6 april 2023. Aanwezig waren:

- de heer [naam] namens pachtster, bijgestaan door de gemachtigde van pachtster;

- de heer [medewerker gemeente] (medewerker grond- en pachtzaken van verpachtster) namens verpachtster, bijgestaan door de gemachtigde van verpachtster.

Zij hebben de standpunten van partijen toegelicht, de gemachtigde van verpachtster aan de hand van spreekaantekeningen.

3.De redenen voor de beslissing

3.1

Pachtster en verpachtster hebben een pachtovereenkomst gesloten voor een hoeve (landbouwgrond, bedrijfsgebouwen en een woning). Pachtster heeft om herziening van de pachtprijs verzocht.

Pachtster mag herzieningsverzoek indienen

3.2

De eerste vraag die de Centrale Grondkamer moet beantwoorden, is of pachtster herziening van de pachtprijs mag verzoeken. In juridische woorden gezegd is de vraag of pachtster ontvankelijk is in haar verzoek om herziening van de pachtprijs.

3.3

Of pachtster om herziening van de pachtprijs mag verzoeken, is in dit geval afhankelijk van het antwoord op de vraag of de pachtovereenkomst van partijen, meer in het bijzonder artikel 5.3 lid 3 daarvan, de mogelijkheid van het indienen van een herzieningsverzoek uitsluit. Partijen hebben in dat artikel het volgende opgenomen:

“Artikel 5.3: Onderhoud gebouwen

1. Tussen partijen is gesproken over een beperkt onderhoud aan de verpachte gebouwen totdat er duidelijkheid is omtrent de wens van de gemeente Bergen om in het gebied een Energielandgoed te realiseren. [naam BV] accepteert op dit moment dit uitgangspunt. Om deze reden zal [naam BV] de provincie tot 1 januari 2024 of zoveel eerder als mocht blijken dat het Energielandgoed geen doorgang mocht vinden, in afwijking van paragraaf 14 van de algemene voorwaarden, slechts aanspreken op het doen van groot onderhoud aan de gebouwen voor zover dit nodig is om de gebouwen veilig te kunnen gebruiken.

2. [naam BV] is ermee bekend dat alle gebouwen op dit moment in een matige onderhoudstoestand verkeren. [naam BV] is ermee bekend dat in de gebouwen asbest is verwerkt. [naam BV] zal de provincie niet verzoeken om het asbest te verwijderen, tenzij er sprake is van een onveilige toestand. [naam BV] accepteert met het oog op de mogelijke ontwikkeling van het Energielandgoed de situatie van de gebouwen zoals beschreven in de beschrijving die als bijlage 2 aan de pachtovereenkomst is gehecht.

3. [naam BV] heeft in verband met de matige onderhoudsstaat van de gebouwen en de

aanwezigheid van asbest geen recht op vermindering van de pachtprijs of schadevergoeding.”

Of dit artikel herziening uitsluit, is een zogenoemde voorvraag die de Centrale Grondkamer in het kader van deze procedure moet beantwoorden om te kunnen beslissen, maar die, als partijen het over het antwoord oneens zijn, uiteindelijk door de pachtrechter moet worden beslist. De Centrale Grondkamer overweegt over die voorvraag het volgende.

3.4

Partijen mogen in een pachtovereenkomst overeenkomen dat zij niet om herziening van de pachtprijs (tegenprestatie) mogen verzoeken. Artikel 7:333 lid 2 BW is immers niet genoemd in artikel 7:399 BW dat de artikelen opsomt waarvan niet ten nadele van pachtster kan worden afgeweken.

3.5

De vraag is wat partijen met artikel 5.3 zijn overeenkomen en of dat herziening uitsluit. Voor de uitleg van artikel 5.3 lid 3 van de pachtovereenkomst zijn naast de tekst ervan de volgende omstandigheden van belang:

partijen zijn één totaalbedrag aan pachtprijs overeengekomen voor het land, de gebouwen en de woning; zij hebben dat bedrag niet opgesplitst in aparte bedragen voor het land, de gebouwen en de woning. De pachtprijs is inclusief 50% van de waterschapslasten.
partijen benoemen in hun pachtovereenkomst als bedrijfsgebouwen de hiervoor onder 1.1 genoemde gebouwen inclusief de woning.

Op basis van de tekst dat de matige onderhoudsstaat van de gebouwen geen aanleiding kon geven tot pachtprijsvermindering en deze omstandigheden mochten partijen over en weer redelijkerwijs verwachten dat voor de
gebouwen (inclusief de woning) geenpachtprijsherziening kon worden verzocht. Zij hebben in artikel 5.3 van de pachtovereenkomst namelijk een bijzondere regeling opgenomen over de onderhoudstoestand van de gebouwen en hun rechten en verplichtingen in dat verband bepaald. Artikel 5.3 lid 3 vermeldt, net als de rest van de pachtovereenkomst, echter niets over de vraag of herziening mag worden gevraagd voor de landbouwgrond. Daarom mochten partijen over en weer redelijkerwijs verwachten dat zij voor de
landbouwgrond welpachtprijsherziening mochten verzoeken.

3.6

Pachtster heeft nog gesteld dat sprake is van een na het aangaan van de pachtovereenkomst ontstaan gebrek in het gepachte, doordat zij de Jacobsschuur op grond van een nieuwe wettelijke regeling niet meer mag gebruiken vanwege de aanwezigheid van Chloorprofam in die schuur. Dat gebrek heeft niet te maken met de onderhoudstoestand van de schuur en zou op zichzelf tot herziening moeten leiden, zo begrijpt de Centrale Grondkamer pachtster. Verpachtster heeft echter betwist dat er een gebrek is in het gepachte dat aanleiding geeft tot herziening van de pachtprijs vanwege wat partijen zijn overeengekomen en gelet op de systematiek van de doelmatigheidsklassen als bedoeld in artikel 16 van het Pachtprijzenbesluit 2007. Gelet op die betwisting kan de Centrale Grondkamer niet uitgaan van dat gebrek. Alleen al daarom gaat de Centrale Grondkamer aan dat gestelde gebrek voorbij.

3.7

Uit wat hiervoor staat, volgt dat pachtster alleen ontvankelijk is in haar verzoek om herziening van de pachtprijs voor zover het betrekking heeft op de landbouwgrond.

Verzoek om herziening

3.8

De volgende vraag die de Centrale Grondkamer moet beantwoorden, is of het verzoek om herziening van de pachtprijs voor zover het betrekking heeft op de landbouwgrond toewijsbaar is. Dit verzoek moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 21 aanhef en onder b van het Pachtprijzenbesluit 2007. Dat artikel vermeldt, voor zover hier van belang, dat de grondkamer de hoogst toelaatbare pachtprijs voor land zonder woningen of andere opstallen bepaalt op de hoogst toelaatbare pachtprijs als bedoeld in artikel 2 lid 1, met inachtneming van artikel 3 van het Pachtprijzenbesluit 2007. Wat die laatste hoogst toelaatbare pachtprijs dan is, volgt uit artikel 1 aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling pacht.

3.9

Omdat in de pachtovereenkomst de pachtprijs (€ 223.765) niet is opgesplitst, moet eerst worden beoordeeld wat van die pachtprijs aan de woning, de andere gebouwen en de waterschapslasten moet worden toegerekend. De rest is dan toe te rekenen aan de landbouwgrond. Vervolgens moeten het bedrag voor de landbouwgrond worden herzien en het bedrag voor de waterschapslasten worden aangepast, een en ander aan de hand van de toepasselijke regels, te weten de regels die golden op de datum van de indiening van het herzieningsverzoek (16 februari 2021).

Woning3.10 Volgens het rapport van de deskundigen van de grondkamer, waarop de grondkamer haar beslissing heeft gebaseerd, is de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de woning vastgesteld op
€ 5.888. Dat bedrag hebben partijen in hoger beroep niet bestreden. De Centrale Grondkamer zal dan ook daarvan uitgaan. Gezien het uitgangspunt dat partijen voor de woning geen herziening mochten verzoeken, gaat de Centrale Grondkamer ervan uit dat deze € 5.888 ook het deel van de pachtprijs in 2019 is dat op de woning betrekking heeft.

Gebouwen

3.11

Uit het dossier maakt de Centrale Grondkamer op dat partijen een bedrag van € 70.000,- hebben toegerekend aan de gebouwen. Daarvan gaat de Centrale Grondkamer dan ook uit.

Waterschapslasten

3.12

In de pachtovereenkomst is niet vermeld hoe hoog de waterschapslasten voor partijen waren ten tijde van het aangaan (in 2019) en ingaan (op 1 januari 2020) van de pachtovereenkomst.

3.13

De Centrale Grondkamer heeft ambtshalve de waterschapslasten per ha voor 209.38.10 ha landbouwgrond berekend op:

jaartal

bedrag per ha

totaal

2019

€ 41,67

€ 8.725,-

2020

€ 51,02

€ 10.682,-

2021

€ 55,24

€ 11.566,-

2022

€ 59,07

€ 12.368,-

De Centrale Grondkamer is vooralsnog van oordeel dat voor het onderdeel waterschapslasten dat in de pachtprijs van € 223.765 is verdisconteerd voor de landbouwgrond rekening moet worden gehouden met 50% van het bedrag € 10.682. Dat bedrag van € 10.682 gold namelijk over het eerste jaar van de overeengekomen ingangsduur (1 januari 2020 tot en met 31 december 2021).

3.14

Wat de waterschapslasten voor de woning en de gebouwen waren ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst over 2019 en wat deze ten tijde van de indiening van het herzieningsverzoek waren over 2021, is de Centrale Grondkamer niet bekend. Pachtster en verpachtster moeten de Centrale Grondkamer nog laten weten wat deze volgens hen zijn. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat voor het onderdeel waterschapslasten dat in de pachtprijs van € 223.765 is verdisconteerd voor de woning en andere gebouwen rekening moet worden gehouden met 50% van het nog nader te bepalen bedrag.

3.15

Pachtster en verpachtster mogen verder nog reageren op de bedragen en berekeningen, die hiervoor onder 3.13 zijn genoemd. Aan de hand van de reacties van partijen, zal de Centrale Grondkamer vervolgens beslissen met welk bedrag aan waterschapslasten rekening moet worden gehouden. Het verdient aanbeveling dat partijen, voordat zij aan de Centrale Grondkamer hun reactie sturen, met elkaar in overleg treden om te bezien of zij het eens kunnen worden over een gezamenlijke reactie naar de Centrale Grondkamer over het bedrag aan waterschapslasten waarmee in de berekening rekening moet worden gehouden.

3.16

In afwachting van de reacties van partijen over de waterschapslasten overweegt de Centrale Grondkamer verder het volgende.

Grond3.17 Voor de landbouwgrond blijft dan over een bedrag X van (€ 223.765 -/- € 5.888 -/- € 70.000 -/- (50% van de waterschapslasten)). Dat bedrag X gedeeld door het aantal ha (209.38.10 ha), levert een bedrag Y per ha op. Ook al weet de Centrale Grondkamer de precieze hoogte van de totale waterschapslasten nog niet, het is wel aannemelijk dat het overblijvende bedrag per ha voor de landbouwgrond hoger is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs per ha voor die grond.

3.18

De gepachte grond ligt volgens Tabel 1 bij het Pachtprijzenbesluit 2007 in pachtprijsgebied Zuidelijk Veehouderijgebied. Uit (het hiervoor onder 3.8 genoemde) artikel 1 aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling pacht zoals die gold op 16 februari 2021 volgt dat de hoogst toelaatbare pachtprijs € 486,- per ha is. Het aantal ha maal € 486,- is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de landbouwgrond, oftewel € 101.759.

Hoogst toelaatbare pachtprijs

3.19

De hoogst toelaatbare pachtprijs op 16 februari 2021 is, al met al, in totaal voor:

- de woning € 5.888 (zelfde bedrag als in 2019)

- de landbouwgrond € 101.759

- de gebouwen € 70.000 (zelfde bedrag als in 2019) +

totaal € 177.647

Dat totaal bedrag is exclusief een bedrag aan 50% van de waterschapslasten. De hoogst toelaatbare pachtprijs en de waterschapslasten samen zijn op 16 februari 2021 dan:

€ 177.647

50% waterschapslasten 2021 nog onbekend +totaal nog onbekend

Vervolg van de procedure

3.2

De Centrale Grondkamer neemt verder nog geen beslissing, in afwachting van de reacties van partijen.

4. De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

geeft pachtster en verpachtster de mogelijkheid om met een brief aan de Centrale Grondkamer te reageren zoals hiervoor onder 3.14 en 3.15 is geschreven, uiterlijk op 27 juli 2023.

Deze beschikking is gegeven op 29 juni 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en
B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als .