ECLI:NL:CG:2022:3

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 20 oktober 2022

Dossiernummer: GP 11.829

Beschikking

in de zaak van:

Stichting Andla Fonds,
gevestigd te [vestigingsplaats],

hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. ing. W. de Reus, van Van Eysinga & Oostra c.s. rentmeesters en juristen.

-tegen-

[pachter],

wonende te [adres], [postcode] te [woonplaats],

hierna te noemen: pachter.

De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort

Pachter vraagt om herziening van de pachtprijs van de door hem gepachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer heeft vastgesteld (€ 36.349,-) hebben beide partijen bezwaren.
De Centrale Grondkamer beslist:

De pachtprijs wordt bepaald op € 36.349,- per jaar, ingaande 12 mei 2020.
De Centrale Grondkamer is niet bevoegd te oordelen over de vordering van verpachtster om pachter te veroordelen tot terugbetaling van een bedrag.

Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 tot en met 4 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd en wat de standpunten van verpachtster en pachter zijn. Onder 5 staan de redenen voor de beslissing. Onder 6 staat de beslissing in juridische woorden.

1.De procedure bij de grondkamer

1.1

Pachter heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachter verpacht
een boerderij met erf, tuin, arbeiderswoning en weiland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], [kadastrale aanduidingen], groot 43.97.10 ha.Het verzoek van pachter is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is bij de grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) op 6 mei 2020 binnengekomen.

1.2

De grondkamer heeft bij beschikking van 7 december 2020 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 36.349,- per jaar, ingaande 12 mei 2020.

1.3

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 23 december 2020 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

2.2. De procedure bij de Centrale Grondkamer

2.1

Verpachtster is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 21 januari 2021 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtprijs vast te stellen overeenkomstig haar grieven tegen die beschikking, met veroordeling van de grondkamer in de kosten van de procedure.

2.2

Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 26 februari 2021 heeft ontvangen. Pachter heeft meegedeeld dat hij het, op een paar onderdelen na, eens is met de motivering van de grondkamer. Pachter heeft verzocht verpachtster te veroordelen in de proceskosten.

3.De grieven

3.1

Verpachtster heeft in hoger beroep de volgende bezwaren (grieven) aangevoerd. De grondkamer had (op verschillende onderdelen) moeten uitgaan van een ander puntenaantal voor de woning. De doelmatigheid van de bedrijfsgebouwen is niet lager dan slecht. De slechte onderhoudstoestand van de bedrijfsgebouwen is aan verpachtster en pachter toe te rekenen. Er is geen grond voor de aftrekpost groot onderhoud van € 1.600,-. Pachter heeft in de periode 2012 tot en met 2019 totaal € 12.300,- aan korting op de pachtprijs gekregen en wederom korting in 2020, samen in totaal € 13.931,- voor aftrek groot onderhoud. Pachter heeft dit bedrag nimmer daarvoor gebruikt en verpachtster vordert terugbetaling van deze aftrekpost ter grootte van dit bedrag.

3.3

Pachter heeft in hoger beroep enkele bezwaren aangevoerd tegen het puntenaantal voor de woning dat de grondkamer heeft gehanteerd.

4.Het onderzoek

4.1

De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door deskundigen. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd. Samengevat hebben zij de agrarische woning gewaardeerd op per saldo 70 punten ofwel op € 3.760,32. De bedrijfsgebouwen zijn, gelet op hun geschiktheid voor een exploitatie van 25 ha, gewaardeerd op € 4.995,- onder aftrek van € 1.600,- voor groot onderhoud. Het land is gewaardeerd op € 29.517,29. Per saldo komen de deskundigen daarmee uit op een pachtwaarde van het geheel per jaar van € 36.672,61.

4.2

Met brieven van 5 januari 2022 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn van verpachtster een brief van 1 februari 2022 met bijlagen ontvangen en van pachter geen reactie ontvangen. Pachter is vervolgens in de gelegenheid gesteld te reageren op de laatstgenoemde brief. Daarna heeft de Centrale Grondkamer van pachter een brief van 11 maart 2022 met bijlagen en een email van 11 maart 2022 ontvangen.

5.De redenen voor de beslissing

5.1

De Centrale Grondkamer moet zich zelfstandig een oordeel vormen over het verzoek om herziening van de pachtprijs. Naar aanleiding van de bezwaren van partijen tegen de bestreden beschikking, het rapport van de deskundigen en de reacties van partijen daarop, merkt de Centrale Grondkamer het volgende op.
5.2 De Centrale Grondkamer is het eens met het puntenaantal voor de keuken (twee punten). De deskundigen hebben de veroudering van de keuken terecht meegenomen in hun waardering.

5.3

De Centrale Grondkamer kan zich vinden in de waardering door de deskundigen van de doelmatigheidsklasse en van het bijbehorende bedrag, maar komt tot een lager aantal hectare waarmee rekening moet worden gehouden dan de deskundigen. De Centrale Grondkamer legt dat hierna uit.

5.4

Het gepachte is uitgegeven ten behoeve van een melkveebedrijf. De volgende wetsartikelen zijn van belang voor de bedrijfsgebouwen van een melkveebedrijf: artikel 21 aanhef en onder c Pachtprijzenbesluit 2007 gelezen in verband met artikel 16 Pachtprijzenbesluit 2007 gelezen in verband met artikel 4 Uitvoeringsregeling pacht. Op grond van die artikelen komt de hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare van een pachtovereenkomst voor de bedrijfsgebouwen van een melkveebedrijf, bedoeld in artikel 16 lid 1 Pachtprijzenbesluit 2007, overeen met de bedragen genoemd in de tabel (met doelmatigheidsklassen) die is opgenomen in bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht. Volgens artikel 16 lid 4 Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bij de toepassing van de normen voor bedrijfsgebouwen rekening gehouden met de totale oppervlakte land voor de exploitatie waarvan de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting zullen dienen.

5.5

De Centrale Grondkamer kan zich erin vinden dat de deskundigen de doelmatigheidsklasse voor de bedrijfsgebouwen hebben gewaardeerd op slecht en dat zij voor de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare voor bedrijfsgebouwen zijn uitgegaan van een bedrag van 90% van de in bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht genoemde € 222,- voor een melkveebedrijf, dus van € 199,80.

5.6

Partijen hebben in hoger beroep geen opmerkingen gemaakt over de 25 hectare waarmee de grondkamer en de (onder 4.1 genoemde) deskundigen bij de berekening van de pachtwaarde voor de bedrijfsgebouwen rekening hebben gehouden. Toch ziet de Centrale Grondkamer aanleiding daarover ambtshalve het volgende te oordelen. De Centrale Grondkamer is namelijk op basis van de hierna geformuleerde uitgangspunten van oordeel dat moet worden uitgegaan van 17 hectare.

5.7

Voor de berekening van de totale oppervlakte land (in hectare) moet bij de toepassing van de hiervoor genoemde tabel het gehele areaal van de pachter, ook de niet gepachte oppervlakte, worden meegenomen, dit voor zover de bedrijfsgebouwen voor de exploitatie daarvan voldoende ruimte bieden. Het gaat erom te bepalen voor welk areaal daarvan de in pacht gegeven gebouwen geschikt zijn.

Bij de bepaling van de pachtwaarde van melkvee-bedrijfsgebouwen zijn twee onderscheiden stappen nodig.

Eerst moet worden bepaald waarvoor het bedrijfsgebouw oorspronkelijk in gebruik is gegeven. Als een bedrijfsgebouw oorspronkelijk in gebruik is gegeven voor het stallen van koeien, moet vervolgens worden bepaald hoeveel koeplaatsen er waren bij de ingebruikgeving. Daarbij geldt als uitgangspunt dat bij de koeplaatsen wordt gerekend met de volgende aantallen Groot Vee Eenheden (GVE):
* voor melkkoeien 1 GVE
* voor jongvee van minder dan een jaar 0,5 GVE
* voor jongvee van ouder dan een jaar 0,7 GVE .

Het totale aantal koeplaatsen gedeeld door 2,5 GVE geeft het aantal hectare waarmee wordt gerekend in het kader van artikel 16 lid 4 van het Pachtprijzenbesluit 2007.

De deler van 2,5 GVE is naar het oordeel van de Centrale Grondkamer een redelijk gemiddelde van het aantal GVE dat in Nederlandse melkveehouderijen per hectare wordt gehouden. De oppervlakte-norm van artikel 16 lid 4 van het Pachtprijzenbesluit 2007 gaat uit van wat in gebruik is gegeven en is een statisch gegeven. Het aantal hectare waarvoor een bedrijfsgebouw geschikt is, verandert dus niet gedurende de loop van de pachtperiode.

Daarna moet de doelmatigheidsklasse worden bepaald. Die is afhankelijk van de staat van onderhoud, de ouderdom, etc. van het bedrijfsgebouw op de datum van de indiening van het herzieningsverzoek.

De doelmatigheid van een bedrijfsgebouw is dus een dynamisch gegeven. Dat betekent dat de doelmatigheid gedurende de loop van de pachtperiode kan veranderen.

5.8

De bedragen behorend bij de laagste doelmatigheidsklasse (‘slecht’) van de hiervoor genoemde tabel zijn geen bodembedragen. Onder omstandigheden kan een nog lager bedrag per hectare worden genomen. Uit eerdere beslissingen van de Centrale Grondkamer volgt dat het absolute bodembedrag het minimale bedrag is dat een verpachter nodig heeft om het bedrijfsgebouw in stand te houden. Dat is naast de opstalverzekering een jaarlijks bedrag voor onderhoud waardoor het gebouw behouden blijft. Een verouderd bedrijfsgebouw kan bijvoorbeeld nog als doelmatig worden beschouwd, als de pachter het volledig voor opslag kan benutten nadat pachter het vee in een eigen moderne stal heeft ondergebracht.

5.9

De deskundigen taxeren in hun rapport de stalruimte geschikt voor 37 stuks melkvee en
7 stuks jongvee bij aanvang van de pachtovereenkomst. De Centrale Grondkamer leidt uit de foto’s bij het rapport af dat het gaat om jongvee ouder dan een jaar. Uitgaande van de hiervoor genoemde aantallen GVE betekent dit dat in totaal moet worden uitgegaan van 41,9 GVE (= 37 GVE melkvee + 7 x 0,7 GVE jongvee). Aan de overige gebouwen kent de Centrale Grondkamer geen hectares toe, gezien hun beperkte omvang. Het aantal hectare dat kan worden toegerekend aan de bedrijfsgebouwen is dan na afronding (41,9 GVE gedeeld door 2,5 GVE per hectare) 17 hectare. Daarbij hoort een hoogst toelaatbare pachtprijs van (17 hectare x € 199,80 =) € 3.396,60.

5.1

Anders dan verpachtster meent, is er voldoende grond voor toepassing van de aftrekpost groot onderhoud van € 1.600,-. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat zij ieder voor de helft de kosten van het onderhoud dragen en het bedrag van € 1.600,- staat in redelijke verhouding tot de te betalen pachtprijs.

5.11

Verpachtster stelt dat de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de pachtprijs van agrarische bedrijfsgebouwen op een zodanig bedrag wordt bepaald dat de eigenaar/verpachter in ieder geval de in verband met die bedrijfsgebouwen op hem rustende vaste lasten betreffende de instandhouding daarvan vergoed krijgt. Verpachtster baseert dat op een beslissing van de Centrale Grondkamer^[1](waarvan de essentie hiervoor in 5.8 is vermeld). Verpachtster stelt dat zij haar kosten voor onderhoud en verzekeringspremie over 2019 (€ 8.788,08) niet kan betalen van de in het rapport genoemde pachtprijs van € 8.755,32 met aftrek van € 1.600,- voor groot onderhoud. Zij wenst daarom dat de pachtprijs wordt aangepast. De Centrale Grondkamer volgt verpachtster niet in haar stellingen. Naar het zich laat aanzien, is de door de Centrale Grondkamer bepaalde pachtprijs namelijk hoger dan het bedrag dat nodig is om de vaste lasten te kunnen betalen om de bedrijfsgebouwen in stand te kunnen houden.

5.12

Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen overigens in het rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook met inachtneming van het vorenstaande volgen.

5.13

Verpachtster wil in deze procedure een veroordeling van pachter zodat hij een bedrag aan haar moet terugbetalen. De Centrale Grondkamer is echter niet bevoegd te beslissen op een geldvordering. Verpachtster is dan ook niet-ontvankelijk in die vordering.

5.14

Verpachtster heeft tot slot verzocht om de grondkamer te veroordelen in de kosten van de procedure. Voor een dergelijke kostenveroordeling bestaat in een procedure zoals deze geen wettelijke grond. Voor een veroordeling van verpachtster in de kosten, zoals door pachter verzocht, bestaat ook geen wettelijke grond.

5.15

Bij bespreking van de overige bezwaren van partijen bestaat geen belang meer.

Slotsom

5.16

De Centrale Grondkamer komt tot een pachtwaarde voor het geheel van (€ 3.760,32 voor de woning + € 3.396,60 onder aftrek van € 1.600,- voor de bedrijfsgebouwen + € 29.517,29 voor het
land =) € 35.074,21. Dit is lager dan de pachtprijs die de grondkamer heeft vastgesteld (€ 36.349,-). Omdat verpachtster niet slechter mag worden van haar eigen hoger beroep, terwijl pachter geen bezwaren heeft geuit tegen de beslissing van de grondkamer voor zover deze betrekking heeft op de bedrijfsgebouwen, is de Centrale Grondkamer van oordeel dat de pachtprijs moet worden bepaald op het door de grondkamer bepaalde bedrag van € 36.349,- per jaar, ingaande 12 mei 2020. Gelet daarop zal de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer bekrachtigen.

6.De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

verklaart verpachtster niet-ontvankelijk in haar vordering strekkende tot de verkrijging van een veroordeling van pachter tot terugbetaling van een bedrag wegens een aftrekpost;

bekrachtigt de beschikking, waarvan beroep.

Deze beschikking is gegeven op 20 oktober 2022 door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en
R.W.E. van Leuken en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.