ECLI:NL:CG:2022:13

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 1 december 2022

Dossiernummer: GP 11.843

Beschikking

in de zaak van:

[pachter],
wonende te [adres], [woonplaats],

hierna te noemen: [pachter[,

-tegen-

[verpachter],

wonende te [adres], [woonplaats],

hierna te noemen: [verpachter],
gemachtigde: R.G. Panman RT, werkzaam bij Noordelijke Rentmeesters B.V.

De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort

De twee partijen in de procedure zijn, door vererving, gezamenlijk eigenaar van de verpachte hoeve en daardoor mede-verpachters. De hoeve is aan één van hen ([pachter]) verpacht. [verpachter] heeft een verzoek om herziening van de pachtprijs ingediend. [pachter] is het niet eens met de indiening van dat verzoek. De Centrale Grondkamer oordeelt dat de grondkamer dat verzoek wel mocht behandelen.
De Centrale Grondkamer bepaalt dat deskundigen een onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van het verpachte (bedrijfsgebouwen/woning/land).

Hierna legt de Centrale Grondkamer haar beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer, onder 1. tot en met 3., wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd en wat de bezwaren van [pachter] tegen de beslissing van de grondkamer zijn. Onder 4. staan de redenen voor de beslissing van de Centrale Grondkamer. Onder 5. staat de beslissing samengevat in juridische woorden.

1.De procedure bij de grondkamer

1.1 [

verpachter] heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Het verzoek van [verpachter] is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is bij de grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) binnengekomen op 17 november 2020.

1.2

De grondkamer heeft bij beschikking van 1 november 2021 de tegenprestatie voor land, woning en bedrijfsgebouwen herzien en de pachtprijs bepaald op € 20.322,19 per jaar, met ingang van 11 november 2020.

1.3

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 3 december 2021 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. De Centrale Grondkamer verwijst naar de beschikking van de grondkamer voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

2.2. De procedure bij de Centrale Grondkamer

2.1 [

pachter] is met een beroepschrift in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Dat beroepschrift heeft de Centrale Grondkamer ontvangen op 30 december 2021. [pachter] vindt dat de grondkamer het verzoek van [verpachter] niet had mogen behandelen, omdat het zonder instemming van [pachter] als mede-verpachter is ingediend. Daarnaast heeft [pachter] de Centrale Grondkamer verzocht de pachtprijs naar beneden bij te stellen. [pachter] heeft het beroepschrift aangevuld met bijlage 6, die de Centrale Grondkamer op 29 december 2021 heeft ontvangen.

2.2 [

verpachter] heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift. Dat verweerschrift heeft de Centrale Grondkamer ontvangen op 11 maart 2022.

2.3

Bij brief, die de Centrale Grondkamer op 1 april 2022 heeft ontvangen, heeft [pachter] gereageerd op het verweerschrift. Daarop heeft [verpachter] gereageerd bij brief die de Centrale Grondkamer op 5 mei 2022 heeft ontvangen.

3.De grieven

3.1 [

pachter] heeft in hoger beroep de volgende bezwaren (grieven) aangevoerd, kort gezegd.

I.
Over het herzieningsverzoek:
Het herzieningsverzoek is alleen door [verpachter] ingediend, zonder instemming van [pachter] als mede-eigenaar en mede-verpachter, en dat is onrechtmatig. De grondkamer had het herzieningsverzoek niet mogen behandelen.

II.
Over de pachtwaarde voor 2021 voor het land:
* Bij de berekening van de pachtwaarde heeft de grondkamer ten onrechte aan de hand van het
taxatierapport van de grondkamerdeskundigen uit 1985, dat [pachter] niet kent, doorgerekend naar
1992 en vanaf daar verder. De grondkamer had moeten meewegen dat de externe
productiefactoren, met name de waterhuishouding, na 1985 aanzienlijk zijn verslechterd.

* De pachtwaarde moet naar beneden worden bijgesteld vanwege de inspanningen en investeringen
van [pachter]. De percelen waren slecht ontsloten en verkaveld, hadden een slechte vorm, waren
niet egaal en de waterhuishouding (ontwatering en afwatering) was slecht. Met goedkeuring van de
voormalige eigenaren heeft [pachter]
f120.000,- geïnvesteerd in de verbetering van de percelen
(vergroting, egalisering, grasmatverbetering, etc.) en de waterhuishouding (drainage en graven en
herprofilering watergangen etc). Met hun goedkeuring heeft [pachter] ook twee betonnen wegen
aangelegd direct achter de boerderij.
* De grondkamer heeft geen rekening gehouden met de zogenoemde bovengrens van 2% van de
vrije verkeerswaarde en is ten onrechte (zonder toelichting en zonder in te gaan op de twee
vergelijkingstransacties die [pachter] had gegeven) ervan uitgegaan dat de vrije verkeerswaarde in
de jaren 2016-2017 ten minste € 48.000,- per hectare was. De vrije verkeerswaarde van het
verpachte was in 2016-2017 lager dan € 42.000,- en de maximale pachtrijs was toen maximaal
€ 840,- per hectare. Omdat [pachter] de kavelverbeteringswerkzaamheden heeft betaald, moet de
vrije verkeerswaarde lager dan € 40.000,- liggen.

* [pachter] is in 1996 voor 50% eigenaar van het gepachte geworden. Vanaf deze periode heeft
[pachter] altijd de ruilverkavelingsrente en de waterschapsbelasting betaald. De andere eigenaar
wenste niet aan de ruilverkavelingsrente mee te betalen.

III.
Over de pachtwaarde voor 2021 voor de bedrijfsgebouwen:
De door de grondkamer vastgestelde pachtwaarde van € 681,- moet op een symbolische waarde van € 0,- of € 1,- worden bepaald. Het gebouw heeft namelijk (door zijn inrichting, veroudering, kwaliteit en capaciteit) geen functie en waarde meer voor de melkveehouderij en kan en mag die ook niet hebben.

IV.
Over de pachtwaarde voor 2021 voor de woning:

De grondkamer had moeten uitgaan van een puntenaantal voor de woning van nul in plaats van 40.

De woning had de status “onbewoonbaar” en al het woongenot is een pachtersinvestering.
Het gebouw is zeer inefficiënt, gezien de buitengewone afmetingen, wat hoge kosten meebrengt. De situatie van [pachter] is niet vergelijkbaar met de situatie in de beslissing van de Centrale Grondkamer van 16 september 2008 in de zaak GP 11.582.

V.
Over de eigenaarslasten en verzekeringen:Er is onvoldoende rekening mee gehouden dat alle eigenaarslasten en verzekeringen van de grond, gebouwen en woning voor [pachter] zijn.

4.De redenen voor de beslissing

Indienen herzieningsverzoek zonder instemming van mede-verpachter (bezwaar I)4.1 De beantwoording van de rechtsvraag of [verpachter] bevoegd was om het herzieningsverzoek in te dienen, ook al was zijn mede-verpachter ([pachter]) het met die indiening niet eens, is bij uitsluiting voorbehouden aan de gewone (pacht)rechter. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, moet die vraag echter als voorvraag beantwoorden als dit voor de beoordeling van het voorliggende verzoek noodzakelijk is. Daarom overweegt de Centrale Grondkamer daarover het volgende.

4.2

Partijen zijn het erover eens dat zij, als gevolg van vererving, gezamenlijk eigenaar van het verpachte zijn. Zij zijn de mede-verpachters van het verpachte en [pachter] is één van hen. Het verpachte is nog niet verdeeld. De Centrale Grondkamer heeft al eerder overwogen (in andere beslissingen^[1]) dat als er meerdere mede-verpachters zijn met betrekking tot een onverdeeld verpacht object, ieder van de mede-verpachters bevoegd is om aan de grondkamer herziening van de pachtprijs te verzoeken. Niet is gebleken van feiten of omstandigheden waardoor dat hier anders zou zijn. Anders dan [pachter] meent, mocht [verpachter] dan ook een herzieningsverzoek indienen met betrekking tot het onverdeelde verpachte, ook al is [pachter] als mede-verpachter het niet met die indiening eens. De grondkamer mocht het herzieningsverzoek dus ook behandelen. [verpachter] is dus ontvankelijk in zijn herzieningsverzoek. Het bezwaar van [pachter] is ongegrond.

De pachtwaarde en eigenaarslasten en verzekeringen (bezwaren II tot en met V)

4.3

De Centrale Grondkamer moet zich zelfstandig een oordeel vormen over het verzoek om herziening van de pachtprijs. Op grond van de stellingen van partijen en de stukken van de procedure bij de grondkamer gaat de Centrale Grondkamer vooralsnog uit van de volgende feiten (onder 4.4 – 4.6). De stukken van de procedure bij de grondkamer heeft de Centrale Grondkamer gekregen nadat de griffier deze (op grond van artikel 39 van de Uitvoeringswet grondkamers) had opgevraagd.

4.4

Met ingang van 1 november 1976 heeft [naam lasthebber], als lasthebber van de erfgenamen, verpacht aan [naam vader van pachter] (de vader van [pachter]): een boerderij met erf en aanhorigheden en enige percelen land gelegen te [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente], samen groot 30.54.80 ha. De pachtovereenkomst is goedgekeurd door de grondkamer voor Groningen op 28 januari 1977.

4.5

In een pachtwijzigingsovereenkomst van december 1988 is vermeld dat:
* de pachtovereenkomst krachtens een goedgekeurde pachtwijzigingsovereenkomst ingaande

1 november 1987 is aangegaan met [pachter] en de vader van [pachter] gezamenlijk als pachters;
* met ingang van 1 november 1988 [pachter] de pacht alleen voortzet.
De pachtwijzigingsovereenkomst is ingekomen bij de grondkamer voor Groningen op 30 december 1988 en goedgekeurd door die grondkamer op 23 februari 1989.

4.6

In het grondkamerdossier bevindt zich een niet ondertekende overeenkomst, met de koptekst “Aanvulling op pachtovereenkomst” en de datum 29 juli 1994. Op die overeenkomst staat [pachter] als pachter genoemd en staat mevrouw [X] namens de families [familienaam van mevrouw [X]] en [familienaam van verpachter] als verpachter genoemd. In die overeenkomst wordt verder onder meer vermeld:
* dat er pachtersinvesteringen zijn gedaan en hoe daarmee wordt omgegaan;
* dat per 1994 alle onderhoud (groot en klein) voor de gepachte woning met bedrijfsgedeelte aan de
[adres] voor rekening van de pachter komt;
* dat partijen overeenkomen “dat zij de gevolgen van de Ruilverkaveling [naam ruilverkaveling]
aanvaarden, zijnde dat de oppervlakte thans bedraagt 29 ha, 65 are en 27 ca, kadastraal bekend in
de gemeente [gemeente in de provincie Groningen], [kadastrale aanduiding] alsmede een 15%-aandeel in een betonweg groot 18 are en 24 ca, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Groningen], kadastrale aanduiding].”

Taxatie

4.7

In de bezwaren van [pachter] tegen de beschikking van de grondkamer ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de verpachte hoeve. Dat onderzoek zal plaatsvinden ter plaatse van het verpachte, op een nog in overleg met partijen vast te stellen datum en tijdstip. Het is gewenst dat partijen daarbij aanwezig zijn. De deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.

4.8

Bij hun onderzoek moeten de deskundigen uitgaan van de pachtovereenkomsten die zijn goedgekeurd door de grondkamer. Het is de Centrale Grondkamer niet duidelijk of de hiervoor genoemde overeenkomst uit 1994 een pachtwijzigingsovereenkomst is die door de grondkamer is goedgekeurd. Gelet daarop stelt de Centrale Grondkamer partijen in de gelegenheid om, uiterlijk zes weken na de datum van deze beschikking, aan de Centrale Grondkamer bij brief te berichten:
a. of die overeenkomst uit 1994 een pachtwijzigingsovereenkomst is die door de grondkamer is
goedgekeurd. En zo ja: stukken bij te voegen waaruit dat blijkt. En zo nee: te berichten wat dat voor
gevolgen heeft voor de beoordeling van het herzieningsverzoek.

4.9

De Centrale Grondkamer stelt partijen daarnaast in de gelegenheid om bij die brief:

b. mee te delen, in een overzicht, welke investeringen (inclusief de kosten) pachter in het gepachte
heeft gedaan en wanneer;

c. mee te delen wanneer de ruilverkaveling, waarover partijen in hun stukken schrijven, heeft
plaatsgevonden en wat door die ruilverkaveling precies wanneer is veranderd in de
pachtovereenkomst van partijen;

d. foto’s - als die er zijn - bij te voegen waaruit blijkt in welke staat de verpachte hoeve aan pachter in
gebruik is gegeven.

4.1

Bij het onderzoek kan mede van belang zijn de vrije verkeerswaarde van het land in geschil. De deskundigen kunnen beschikken over informatie betreffende grondtransacties in de omgeving van het land in geschil. Als [pachter] of [verpachter] echter bepaalde grondtransacties in het bijzonder onder hun aandacht willen brengen, moeten zij bij de hiervoor bedoelde brief aan de Centrale Grondkamer sturen:
e. die grondtransacties met de bijbehorende akten.

4.11 [

verpachter] moet tot slot bij die brief ook meesturen:
f. een kadastrale kaart (eventueel een nauwkeurige situatieschets) van het verpachte;
g. indien aanwezig - en voor zover van belang - een tekening van de tot het verpachte behorende
gebouwen op A-3 formaat.

4.12

Bij hun onderzoek behoeven de deskundigen alleen rekening te houden met afspraken tussen partijen over de pachtovereenkomst als die afspraken in een goedgekeurde pachtovereenkomst zijn vastgelegd.

4.13

Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.

5.De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

bepaalt dat deskundigen, op een nog nader vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van het verpachte (bedrijfsgebouwen/woning/land);

bepaalt dat de deskundigen rapporten moeten sturen zoals hiervoor onder 4.7 is vermeld;

stelt partijen in de gelegenheid de onder 4.8 tot en met 4.11 bedoelde informatie te verschaffen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven op 1 december 2022 door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en
W.F. Boele en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van
mr. M. Vriend als .