ECLI:NL:CG:2021:5

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 29 april 2021
Dossiernummers: GP 11.821 en GP 11.822

Beschikking

in de zaken van:

[pachter],

wonende te [adres], [woonplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: pachter,

gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman te Naaldwijk,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Exploitatie en Handelmaatschappij Sand-Ambacht B.V.,

gevestigd te [adres], [vestigingsplaats],

hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. W.M. Bijloo te Middelharnis

als belanghebbende:

[belanghebbende],

wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

hierna te noemen: opvolgend verpachter,

gemachtigde: mr. W.M. Bijloo te Middelharnis.

1.Het geding in eerste aanleg

in de zaak GP 11.821

1.1

Bij de grondkamer Zuidwest is op 12 september 2019 binnengekomen het verzoek van verpachtster om de pachtovereenkomst van partijen met een kortere duur dan de wettelijke duur, namelijk met een duur van drie jaar, goed te keuren en om die duur te laten ingaan op 1 januari 2016. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachter verpacht een kavel tuinland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduiding] gedeeltelijk, plaatselijk bekend te [woonplaats], [adres], inclusief de hierop gestichte onroerende zaken zoals een bedrijfsruimte/ketelhuis, totaal circa 5.568 m2 glasopstanden inclusief verwarmingsinstallatie, een en ander zoals omschreven op de aan de overeenkomst gehechte lijst. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode van drie jaar, beginnend op 1 januari 2016 en eindigend op 31 december 2018, en de pachtprijs bedraagt voor de jaren 2016, 2017 en 2018 in totaal € 43.798,44.

1.2

De grondkamer Zuidwest (hierna: de grondkamer) heeft bij beschikking van 5 juni 2020 met verzoeknummer 492147:
- de overeenkomst op drie punten gewijzigd en de gewijzigde overeenkomst goedgekeurd;

- de gevraagde goedkeuring als bedoeld in artikel 7:325 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verleend;

- bepaald dat door pachter bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank, sector kanton, verlenging van de pachtovereenkomst kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst en

- het verzoek als bedoeld in artikel 7:322 lid 2 BW (om de overeenkomst in te laten gaan op 1 januari 2016) afgewezen.

1.3

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

in de zaak GP 11.822

1.4

Bij de grondkamer Zuidwest is op 12 september 2019 binnengekomen het verzoek van verpachtster om de pachtovereenkomst van partijen met een kortere duur dan de wettelijke duur, namelijk met een duur van drie jaar, goed te keuren en om die duur te laten ingaan op 1 januari 2016. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachter verpacht een kavel tuinland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduiding] gedeeltelijk, plaatselijk bekend te [woonplaats], [adres], inclusief de hierop gestichte onroerende zaken zoals een bedrijfsruimte, totaal circa 3.855 m2 glasopstanden, een en ander zoals omschreven op de aan de overeenkomst gehechte lijst. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode van drie jaar, beginnend op 1 januari 2016 en eindigend op 31 december 2018, en de pachtprijs bedraagt voor de jaren 2016, 2017 en 2018 in totaal € 30.325,20.

1.5

De grondkamer Zuidwest (hierna: de grondkamer) heeft bij beschikking van 5 juni 2020 met verzoeknummer 492148 beslist zoals hiervoor bij 1.2 is vermeld.

1.6

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 juni 2020 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

2.2. Het geding in hoger beroep

in beide zaken

2.1

Pachter is met twee beroepschriften die de Centrale Grondkamer op 9 juli 2020 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikkingen van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht, kort gezegd, die beschikkingen gedeeltelijk te vernietigen en een beslissing te nemen die erop neerkomt dat de pachtovereenkomsten een reguliere duur hebben van twaalf jaar (met ingang van 1 januari 2020), dan wel een beslissing te nemen die zoveel als mogelijk daarbij aansluit.

2.2

Verpachtster heeft hiertegen een verweerschrift in beide zaken ingediend dat de Centrale Grondkamer op 27 augustus 2020 heeft ontvangen. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht pachter niet-ontvankelijk te verklaren in zijn beroep, althans zijn beroep af te wijzen, met veroordeling van pachter in de kosten van het beroep.

2.3

Pachter heeft bij brief van 25 februari 2021 een schriftelijke verklaring van hem ingezonden.

2.4

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 maart 2021. Aanwezig waren:
- pachter en zijn gemachtigde;
- [A] namens verpachtster en de gemachtigde van verpachtster;
- [B] en
- de opvolgend verpachter.

Zij hebben de standpunten van partijen toegelicht, de gemachtigden aan de hand van pleitnotities. Pachter heeft bezwaar gemaakt tegen het in de procedure brengen van de producties bij de pleitnotitie van de gemachtigde van verpachtster. Daarop heeft de Centrale Grondkamer beslist dat die producties te laat zijn overgelegd en daarom niet tot de stukken van de procedure behoren.

3.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

in beide zaken

de kern van de beslissing

3.1

Verpachtster heeft verzocht om goedkeuring van twee pachtovereenkomsten met een kortere duur dan de wettelijke duur. In hoger beroep is aan de orde of verpachtster ontvankelijk is in dat verzoek en of die kortere duur moet worden goedgekeurd. De Centrale Grondkamer oordeelt dat verpachtster het verzoek mocht indienen en ontvankelijk is in dat verzoek. De Centrale Grondkamer keurt de kortere duur van de pachtovereenkomsten van drie jaar goed. De beslissing van de grondkamer blijft in stand. De Centrale Grondkamer zal deze beslissing hierna uitleggen. Daarbij worden eerst procedurele opmerkingen over de ontvankelijkheid gemaakt (onder 3.2 - 3.4). Daarna wordt ingegaan op de duur van de pachtovereenkomst (onder 3.5 - 3.10) en op overige onderwerpen (onder 3.11 en verder).

ontvankelijkheid

3.2

De eerste vraag die voorligt is of pachter kan worden ontvangen in zijn beroep. De Centrale Grondkamer constateert dat pachter op tijd in beroep is gekomen. In de zaak GP 11.821 merkt de Centrale Grondkamer daarover nog het volgende op. Uit de stukken die de Centrale Grondkamer van partijen en (op grond van artikel 39 van de Uitvoeringswet grondkamers) van de grondkamer heeft ontvangen, blijkt niet wanneer de beschikking met verzoeknummer 492147 naar pachter is verzonden. De beschikking die naar pachter is verzonden vermeldt dat ook niet. De Centrale Grondkamer moet er daarom van uitgaan dat de (in artikel 39 van de Uitvoeringswet grondkamers genoemde) beroepstermijn voor pachter nog niet is gaan lopen. Pachter heeft dan ook op tijd beroep ingesteld.

3.3

Vervolgens ligt de vraag voor of verpachtster kon worden ontvangen in haar verzoek om goedkeuring van de pachtovereenkomsten. In dat kader zijn twee ontwikkelingen door pachter naar voren gebracht: het pachtobject is geen eigendom meer van verpachtster en de duur van de pachtovereenkomsten (die in het verzoek van verpachtster staat) was al verstreken toen dat verzoek werd ingediend. Pachter stelt zich daarom op het standpunt dat verpachtster niet-ontvankelijk is in haar verzoek om goedkeuring van de pachtovereenkomsten. Dat betekent, kort gezegd, dat verpachtster volgens pachter het verzoek niet mocht indienen. Dat standpunt is ongegrond vanwege het volgende.
Anders dan pachter en met de grondkamer is de Centrale Grondkamer van oordeel dat het feit dat het pachtobject (in 2020) door verpachtster aan de opvolgend verpachter is overgedragen niet met zich brengt dat verpachtster niet-ontvankelijk is in dat verzoek. Beoordeeld moet worden of de schriftelijke pachtovereenkomsten waarin verpachtster als partij is genoemd, moeten worden goedgekeurd en verpachtster heeft belang bij dat oordeel.

Het klopt dat verpachtster het verzoek om goedkeuring heeft ingediend nadat de in de pachtovereenkomst genoemde duur van de overeenkomst van drie jaar (beginnend op 1 januari 2016 en eindigend op 31 december 2018) was afgelopen. Anders dan pachter meent, is ook die omstandigheid geen reden om verpachtster niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. Het wettelijk systeem voorziet in regels over de gevolgen van het niet (tijdig) ter goedkeuring inzenden van een pachtovereenkomst, ook in een geval zoals hier aan de hand, en die regels worden in deze procedure toegepast. Van rechtsongelijkheid of rechtsonzekerheid is, anders dan door pachter bepleit, geen sprake.

3.4

Tenslotte is aan de orde wat de positie is van de opvolgend verpachter in dit geding. De Centrale Grondkamer merkt op dat de opvolgend verpachter zich als belanghebbende in de procedure aan de zijde van verpachtster heeft mogen voegen. De opvolgend verpachter heeft geen voor de beslissing van de zaken relevante andere standpunten dan die van verpachtster ingebracht. De deelname van de opvolgend verpachter aan de procedure bij de Centrale Grondkamer leidt dan ook niet tot een andere beslissing dan zou zijn gegeven als de opvolgend verpachter niet had deelgenomen aan de procedure.

duur van de pachtovereenkomsten

3.5

De (reguliere) pachtovereenkomsten van partijen zijn aangegaan voor de duur van drie jaar en bevatten een bepaalde einddatum (31 december 2018). Die duur van drie jaar is een kortere duur dan de wettelijke duur genoemd in artikel 7:325 lid 1 BW. Die kortere duur van drie jaar behoeft op grond van artikel 7:325 lid 3 BW de goedkeuring van de grondkamer en in hoger beroep van de Centrale Grondkamer. Op grond van artikel 7:325 lid 4 BW kan alleen goedkeuring aan de kortere duur verleend worden op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daarvoor zijn de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen kortere duur (1 januari 2016) bepalend.

3.6

Uit de stukken die de Centrale Grondkamer van partijen heeft ontvangen en uit wat partijen tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer hebben verklaard, leidt de Centrale Grondkamer het volgende af.
Verpachtster heeft in 2008 het gepachte pachtvrij gemaakt en daarvoor aan pachter een vergoeding betaald. Nadien heeft verpachtster het gepachte nog een paar keer voor korte duur verpacht aan een derde en aan pachter, waarna de hier aan de orde zijnde pachtovereenkomst is gesloten.

In beide pachtovereenkomsten van partijen, gedateerd op 16 december 2015, staat:

“1.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode van drie jaar, beginnend op 1 januari2016 en eindigend op 31 december 2018.1.2 Partijen stemmen in met voornoemde maximale periode in verband met toekomstigereconstructie.1.3 Deze overeenkomst kan door ondergetekende (b)(toevoeging Centrale Grondkamer: bedoeld is pachter)
worden verlengd indien de reconstructie zoals verwoord in artikel 1.2 nog niet zal plaatsvinden (…)”.

3.7

Verpachtster stelt dat zij ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomsten en ook op
1 januari 2016 plannen had om het gepachte samen te voegen met haar andere eigendommen in de buurt van het gepachte, om vervolgens te komen tot een reconstructie van het gebied. Zij wilde van het gebied, een “versnipperd” gebied met deels oude kassen, een modern groot kassencomplex maken. Verpachtster was op 1 januari 2016 al in gesprek met anderen over de herontwikkeling van dat gebied en heeft in dat verband in 2016 ook een intentieovereenkomst gesloten met de maatschap van opvolgend verpachter om samen de reconstructie te realiseren. Genoemde maatschap exploiteert een groot tuinbouwbedrijf in het te reconstrueren gebied. Het reconstructieplan was een plan van lange adem, aldus verpachtster.

3.8

Pachter heeft daartegenover aangevoerd dat verpachtster of haar makelaar nooit met hem heeft gesproken over (de vermelding in de pachtovereenkomsten van toekomstige) reconstructie. Volgens zijn (bij 2.3 genoemde) verklaring was het pachter vanaf het eerste pachtcontract duidelijk dat verpachtster het verpachte nimmer zou gaan reconstrueren, omdat de aandeelhouders van verpachtster aan groente- en fruithandel deden, en is tegen hem altijd alleen maar gesproken over het samenvoegen en verkopen van verpachte grond. Pachter heeft daarmee onvoldoende weersproken dat verpachtster op 1 januari 2016 het gepachte wilde gaan gebruiken voor reconstructie. Het samenvoegen en doorverkopen van gepachte grond is immers ook aan te merken als een vorm van reconstructie. Uit de door pachter gegeven toelichting tijdens de mondelinge behandeling bleek overigens veeleer dat hij pas in een laat stadium te horen kreeg hoe de reconstructie precies zou worden vormgegeven (vooral: met welke partij verpachtster daarvoor in zee wilde gaan) dan dat hij helemaal niet geweten heeft dat er door verpachtster op een reconstructie werd aangekoerst.

3.9

Pachter heeft nog gesteld dat hij heeft gedwaald over artikel 1.2 van de pachtovereenkomsten en dat dit artikel daarom moet worden vernietigd. Ook heeft hij een beroep gedaan op artikel 6:248 leden 1 en 2 BW. Daarmee wil pachter, kort gezegd, bereiken dat verpachtster op dat artikel 1.2 geen beroep kan doen. Of pachter inderdaad op die rechtsgronden geen beroep op dat artikel 1.2 kan doen, is een vraag die zo nodig moet worden beslist door de bevoegde rechter. Wat pachter ter onderbouwing van een en ander heeft aangevoerd staat in ieder geval niet aan goedkeuring van de pachtovereenkomsten in de weg.

3.1

De plannen van verpachtster om het gebied, waarin het gepachte ligt, te reconstrueren zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW. De algemene belangen van de landbouw worden niet geschaad door de gevraagde goedkeuring voor de kortere duur van drie jaar.

Gelet op een en ander behoort goedkeuring aan de kortere duur te worden verleend.

overig

3.11

De grondkamer heeft in haar beschikking verwezen naar de beschikking van de Centrale Grondkamer in de zaak met dossiernummer GP 11.805 tussen verpachtster en een andere pachter. Volgens pachter wekt de grondkamer, door die verwijzing niet toe te lichten, de schijn dat zij de daarin aan de orde zijnde kwestie heeft betrokken in de bestreden beschikking, terwijl die kwestie los staat van de kwestie die hier aan de orde is. De Centrale Grondkamer constateert dat de grondkamer met die verwijzing kennelijk heeft beoogd te wijzen op het toetsingskader. Bij beoordeling van dat bezwaar van pachter tegen de beschikking van de grondkamer bestaat verder geen belang, omdat de Centrale Grondkamer nu zelf aan de hand van de van belang zijnde omstandigheden heeft beslist.

3.12

Voor een proceskostenveroordeling bestaat in een procedure als deze geen rechtsgrond.

3.13

Meer hoeft de Centrale Grondkamer niet te beoordelen.

3.14

Gelet op wat hiervoor staat, blijven de beschikkingen van de grondkamer in stand. De Centrale Grondkamer zal die beschikkingen daarom bevestigen.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

in de zaak GP 11.821

bevestigt de beschikking, waarvan beroep (met verzoeknummer 492147);

in de zaak GP 11.822

bevestigt de beschikking, waarvan beroep (met verzoeknummer 492148).

Deze beschikking is gegeven op 29 april 2021 door mrs. H.L. Wattel, L.R. van Harinxma thoe Slooten en K. Mans en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van
mr. M. Vriend, als griffier.