ECLI:NL:CG:2021:1

• Datum uitspraak: 22 april 2021
• Publicatiedatum: 28 maart 2024
• Zaaknummer: GP 11.793, GP 11.794 en GP 11.795
• Instantie: Centrale Grondkamer
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Th.C.M. Willemse; J.H. Lieber; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Herziening pachtprijs en voorkeursrecht bij overdracht verpacht land

In hoger beroep heeft de Centrale Grondkamer drie zaken behandeld waarin verpachters de pachtprijs wilden herzien en pachter betwistte dit. De pachtovereenkomsten bestonden bij de inwerkingtreding van het Pachtprijzenbesluit 2007, waardoor de deskundigen de normbedragen van 1992/1994 als uitgangspunt namen voor de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs.

Pachter stelde dat hij het recht had om het gepachte te blijven pachten tegen dezelfde pachtprijs zonder verhogingen en dat zijn voorkeursrecht was geschonden. De Centrale Grondkamer oordeelde dat deze toezeggingen en voorwaarden niet zijn gebleken en dat er geen schriftelijke afstand van het recht op herziening was gedaan. Ook was onvoldoende gebleken dat het voorkeursrecht was geschonden.

De deskundigen kwamen tot een vrije verkeerswaarde van minimaal €41.550 per hectare en een hoogst toelaatbare pachtprijs van €831 per hectare. De Centrale Grondkamer volgde dit rapport en stelde de pachtprijs in de drie zaken vast op een lager bedrag dan de grondkamer eerder had bepaald. Tevens werden bepalingen gegeven over de doorberekening van waterschapslasten en ruilverkavelingsrente.

De Centrale Grondkamer vernietigde de eerdere beschikkingen voor zover de pachtprijs hoger was vastgesteld en bepaalde nieuwe, lagere pachtprijzen met ingang van respectievelijk 1 mei 2017 en 1 november 2016. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich niet tegen deze herziening.

Uitkomst: De pachtprijs wordt herzien en vastgesteld op een lager bedrag dan eerder bepaald, met inachtneming van redelijkheid en billijkheid.

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 22 april 2021

Dossiernummers: GP 11.793, GP 11.794 en GP 11.795

Beschikking

in de zaken van:

[naam pachter],

wonende te [adres],

-hierna te noemen: pachter-

gemachtigde: mr. A.J. Boonstra,

-tegen-

1. [naam verpachter sub 1],

2.
[naam verpachter sub 2],

3.
[naam verpachter sub 3],

allen wonende te [adres],

-hierna te noemen: verpachters-
gemachtigde: mr. drs. C.C. van Harten.

1. Het verdere geding in hoger beroep

1. De Centrale Grondkamer heeft in ieder van de zaken met dossiernummers GP 11.793, GP 11.794 en GP 11.795 op 8 mei 2019 een tussenbeschikking gegeven. De Centrale Grondkamer zal in deze beschikking verder op die drie zaken ingaan. Als er niets anders bij staat, dan geldt dat wat de Centrale Grondkamer hierna opschrijft voor de drie zaken.

2. Na de hiervoor genoemde tussenbeschikkingen hebben deskundigen onderzoek gedaan. Van dat onderzoek hebben zij een rapport gemaakt. Een afschrift van dat rapport is aan deze beschikking gehecht.

3. Bij brieven van 4 mei 2020 is een kopie van dat rapport naar partijen gestuurd. Daarbij zijn partijen - ook in verband met de Corona-maatregelen - in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij meteen een beslissing wensen, eerst nog een schriftelijke reactie willen geven of een mondelinge behandeling wensen.

4. Verpachters hebben vervolgens meegedeeld dat zij een schriftelijke afdoening van de zaak wensen. Pachter heeft een mondelinge behandeling verzocht.

5.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2021. Pachter, ([namen verpachter sub 1 en 2] namens) verpachters en hun gemachtigden hebben toen de standpunten toegelicht.
[naam deskundige], één van de deskundigen die het hiervoor genoemde rapport heeft gemaakt, heeft toen vragen over dat rapport beantwoord.

2. De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep

1. Verpachters hebben de grondkamer verzocht de pachtprijs te herzien en de hoogst toelaatbare pachtprijs te bepalen met de ingangsdatum ervan.

2. De grondkamer herziet de pachtprijs als redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen. In zijn reactie op het rapport en tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft pachter betoogd dat aan die voorwaarde niet is voldaan. Volgens pachter verzetten redelijkheid en billijkheid zich tegen herziening tot de hoogst toelaatbare pachtprijs. Pachter heeft daarbij verwezen naar de omstandigheden die hij heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat verpachters niet-ontvankelijk zijn in hun herzieningsverzoek en op andere omstandigheden. Dat standpunt heeft de Centrale Grondkamer in de hiervoor genoemde tussenbeschikkingen al als ongegrond beoordeeld.

3. Die door pachter aangevoerde omstandigheden zijn:

a. a) de voormalige verpachtster heeft aan de verkoop van het verpachte aan verpachters de voorwaarde verbonden dat pachter het gepachte in pacht kan houden zolang hij wenst en voor de op dat moment overeengekomen pachtprijs, zonder toekomstige verhogingen;

b) de voormalige verpachtster heeft aan pachter toegezegd dat hij het gepachte mag blijven pachten zo lang hij wil en voor dezelfde pachtprijs;

c) verpachter
[naam verpachter sub 1] heeft aan pachter toegezegd dat hij het gepachte mag blijven pachten zo lang hij wil en voor dezelfde pachtprijs;

d) verpachters hebben de percelen in eigendom gekregen, zonder dat pachter in de gelegenheid is gesteld het gepachte in eigendom te verwerven; het voorkeursrecht van pachter is geschonden; daarover loopt een procedure bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden;

e) verpachters pachtten ten tijde van de koop van het verpachte zelf van de voormalige verpachtster voor een vergelijkbare pachtprijs als pachter.

4. Verpachters hebben daartegenover aangevoerd:
- dat hen niets bekend is van de bij a) genoemde voorwaarde en bij b) genoemde toezegging en dat zij daaraan, ook ten opzichte van pachter, niet zijn gebonden;
- dat zij nooit hebben verklaard dat zij de bevoegdheid van artikel 7:333 BW niet zullen gebruiken of dat dit artikel niet meer van toepassing zou zijn;

- dat zij er geen probleem mee hebben dat pachter het gepachte pacht zo lang hij wil, maar dat zij niet hebben gezegd dat de pachtprijs altijd hetzelfde zou blijven;
- dat hen geen verwijt ervan valt te maken dat zij het voorkeursrecht van pachter zouden hebben geschonden;
- (in het bij de grondkamer ingediende verzoek:) dat het niet redelijk is de pachtprijs, gelet op de wijzigingen van het Pachtprijzenbesluit 2007 en de gevolgen ervan voor bestaande pachtovereenkomsten, in de drie pachtovereenkomsten ongewijzigd te laten.

5. Als partijen het daarover niet eens worden, is het aan de (pacht)rechter (en dus niet de (Centrale) grondkamer) te beslissen of:

- pachter, in de verhouding tussen verpachters en pachter, het gepachte altijd mag blijven pachten voor dezelfde pachtprijs zoals die was overeengekomen ten tijde van de verkoop van het gepachte door de voormalige verpachtster aan verpachters;

- het voorkeursrecht van pachter is geschonden.

De Centrale Grondkamer zal die vragen, als zogenoemde voorvragen, hierna wel bespreken om een beslissing te kunnen geven. De Centrale Grondkamer doet dit aan de hand van wat in deze drie zaken is gebleken.

6. Dat pachter, in de verhouding tussen verpachters en pachter, het gepachte altijd mag blijven pachten voor dezelfde pachtprijs zoals die was overeengekomen ten tijde van de verkoop van het gepachte door de voormalige verpachtster aan verpachters is vooralsnog niet gebleken. Verpachters hebben de hiervoor bij a) genoemde voorwaarde en bij b) en c) genoemde toezeggingen namelijk betwist, terwijl uit de overgelegde verklaring van de voormalige verpachtster ook niet blijkt van een toezegging van haar aan pachter. Bovendien is niet gebleken dat door (de voormalige verpachtster of) verpachters (ook) schriftelijk afstand is gedaan van het recht om herziening van de pachtprijs te vragen. Met de omstandigheden a), b) en c) houdt de Centrale Grondkamer daarom verder geen rekening.

7. Dat het voorkeursrecht van pachter is geschonden, is vooralsnog niet gebleken. Daarvoor zijn te weinig gegevens bekend. Met de bij d) genoemde omstandigheid houdt de Centrale Grondkamer daarom verder ook geen rekening.

8. De bij e) genoemde omstandigheid, wat daar ook van waar is, is in het licht van de wijzigingen van het Pachtprijzenbesluit 2007 onvoldoende om aan herziening in de weg te staan.

9. De vraag is vervolgens in hoeverre de pachtprijs moet worden herzien. Volgens vaste rechtspraak van de Centrale Grondkamer moet de grondkamer in geval van een verzoek van de verpachter om herziening van de pachtprijs de bestaande pachtprijs verhogen tot de hoogst toelaatbare pachtprijs, tenzij de redelijkheid en billijkheid zich daartegen verzetten.

10. De deskundigen hebben in hun rapport vermeld wat volgens hen de hoogst toelaatbare pachtprijs is. Naar aanleiding van de opmerkingen van partijen bij dat rapport overweegt de Centrale Grondkamer het volgende.

11. Voor de door pachter bepleite berekeningswijze van de hoogst toelaatbare pachtprijs bestaat geen grond. Volgens pachter moet namelijk bij de berekening worden uitgegaan van de pachtprijs op het moment van eigendomsoverdracht van het verpachte dan wel het sluiten van de pachtovereenkomsten en niet van de normbedragen van 1992/1994 waarop de deskundigen hun berekening hebben gebaseerd. Dat uitgangspunt van pachter is onjuist. De pachtovereenkomsten bestonden bij de inwerkingtreding van het Pachtprijzenbesluit 2007 (op 1 september 2007). De deskundigen hebben in overeenstemming met artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gelezen in verband met artikel 21 aanhef en onder a van het Pachtprijzenbesluit 2007 en gezien de ingangsdata van de pachtovereenkomsten, de goede berekeningswijze gebruikt.

12. De deskundigen komen in hun rapport tot een vrije verkeerswaarde voor de percelen van tenminste € 41.550 per hectare. Daartegen hebben partijen geen bezwaren geuit. Pachter heeft zijn grief tegen de door de grondkamer gebruikte verkeerswaarde ook in dat licht niet voldoende (met vergelijkingstransacties onderbouwd) toegelicht. Die grief faalt dus.

13. Verpachters hebben gewezen op de beschikking van de Centrale Grondkamer van 6 februari 2012, GP 11.679. De inhoud van die beschikking brengt de Centrale Grondkamer niet tot een ander oordeel in deze drie zaken.

14. Al met al hebben de deskundigen in hun rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook volgen.

15. De deskundigen komen in hun rapport tot een hoogst toelaatbare pachtprijs voor de gepachte percelen van € 831 per hectare met de hierna te noemen bepalingen. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de pachtprijs in de drie zaken moet worden herzien en moet worden bepaald op dat bedrag met die bepalingen zoals hierna te vermelden. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich daartegen niet.

16. Het hoger beroep van pachter in de drie zaken slaagt in die zin dat de pachtprijs op een lager bedrag wordt vastgesteld dan de grondkamer heeft gedaan. De beschikkingen van de grondkamer waarvan beroep zullen daarom worden vernietigd zoals hierna te vermelden.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

in de zaak GP 11.793 (2.96.00 ha)

vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen “de pachtprijs wordt bepaald op € 2.516,-- per jaar, ingaande 1 mei 2017” en in zoverre opnieuw beschikkende:

de pachtprijs wordt bepaald op € 2.459,76 per jaar, ingaande 1 mei 2017;

in de zaak GP 11.794 (2.03.20 ha)

vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen “de pachtprijs wordt bepaald op € 1.727,-- per jaar, ingaande 1 november 2016” en in zoverre opnieuw beschikkende:

de pachtprijs wordt bepaald op € 1.688,59 per jaar, ingaande 1 november 2016;

in de zaak GP 11.795 (1.93.10 ha)

vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen “de pachtprijs wordt bepaald op € 1.641,-- per jaar, ingaande 1 november 2016” en in zoverre opnieuw beschikkende:

de pachtprijs wordt bepaald op € 1.604,66 per jaar, ingaande 1 november 2016;

in de drie zaken

de pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;

indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,- per ha per jaar;

indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.

Deze beschikking is gegeven op 22 april 2021 door mrs Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en
D.H. de Witte en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en B. Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.