Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 13 maart 2020
Dossiernummer: GP 11.808
Beschikking
in de zaak van:
[verpachter]
wonende te
[adres],
[woonplaats],
[adres],
[woonplaats],
hierna te noemen: verpachter,
gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek van Staal Makelaars B.V. te Made,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidRhali B.V.,gevestigd aan [adres], [vestigingsplaats],hierna te noemen: pachtster.
Het geding in eerste aanleg
Verpachter heeft op 15 mei 2019 bij de grondkamer Zuid een pachtovereenkomst ter goedkeuring ingediend. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachter aan pachtster verpacht een complex bestaande uit een tuinbouwkas inclusief corridor met bijbehorende technische installaties (recycling-, verwarmings- en beregeningsinstallaties), een tuinbouwloods/verwerkingsruimte met dockshelter, recyclingbassin, een containerveld, terrein gelegen voor het verpachte, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend [gemeente in de provincie Noord-Brabant], [kadastrale aanduiding]:
- [kadastrale aanduiding] kadastraal groot 0.73.65 ha waarvan een gedeelte tuinbouwkas,
- [kadastrale aanduiding] kadastraal groot 0.73.65 ha waarvan een gedeelte tuinbouwkas,
- [ kadastrale aanduiding] kadastraal groot 0.87.70 ha waarvan een gedeelte tuinbouwkas (de tuinbouwkas op de
[kadastrale aanduiding] vormt één geheel en heeft in totaal een oppervlakte van 1.03.35 ha),
[kadastrale aanduiding] vormt één geheel en heeft in totaal een oppervlakte van 1.03.35 ha),
- [ kadastrale aanduiding] kadastraal groot 1.16.25 ha containerveld,
zoals aangegeven op de aan de overeenkomst gehechte en door partijen geparafeerde situatietekening, met een totale oppervlakte van 2.77.60 ha, tegen een jaarlijkse pachtprijs van
€ 100.000,- exclusief BTW. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode van 6 jaar, ingaande op 1 april 2019 en eindigend op 31 maart 2025. De pachtovereenkomst is door partijen getekend op 6 mei 2019. De aanhef van de pachtovereenkomst is “geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 lid 1 BW voor 6 jaar of korter”.
zoals aangegeven op de aan de overeenkomst gehechte en door partijen geparafeerde situatietekening, met een totale oppervlakte van 2.77.60 ha, tegen een jaarlijkse pachtprijs van
€ 100.000,- exclusief BTW. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode van 6 jaar, ingaande op 1 april 2019 en eindigend op 31 maart 2025. De pachtovereenkomst is door partijen getekend op 6 mei 2019. De aanhef van de pachtovereenkomst is “geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 lid 1 BW voor 6 jaar of korter”.
De grondkamer heeft bij beschikking van 12 juli 2019 de overeenkomst gewijzigd, in die zin dat de aanhef van de pachtovereenkomst is gewijzigd in “Reguliere pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:325 van het Burgerlijk Wetboek” en dat de overeengekomen pachtprijs is verlaagd tot € 55.350,- per jaar, en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 19 augustus 2019 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachter is bij een op 6 september 2019 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer van 12 juli 2019. Verpachter heeft dat beroepschrift aangevuld bij brief van 9 september 2019. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht die beschikking te vernietigen en opnieuw recht doende:
- primair: de pachtovereenkomst ongewijzigd, dus als een geliberaliseerde pachtovereenkomst, goed te keuren,
- subsidiair: indien de Centrale Grondkamer oordeelt dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst, deze ongewijzigd goed te keuren, met name de overeengekomen jaarlijkse pachtprijs van € 100.000,- ongewijzigd goed te keuren,
- primair en subsidiair: kosten rechtens.
- primair: de pachtovereenkomst ongewijzigd, dus als een geliberaliseerde pachtovereenkomst, goed te keuren,
- subsidiair: indien de Centrale Grondkamer oordeelt dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst, deze ongewijzigd goed te keuren, met name de overeengekomen jaarlijkse pachtprijs van € 100.000,- ongewijzigd goed te keuren,
- primair en subsidiair: kosten rechtens.
Pachtster is (bij brief van de griffier van de Centrale Grondkamer van 10 september 2019) in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. De Centrale Grondkamer heeft geen verweerschrift van haar ontvangen.
De mondelinge behandeling van het beroepschrift heeft plaatsgevonden op 13 februari 2020. Daarbij waren aanwezig verpachter, zijn gemachtigde en zijn makelaar, en de indirect bestuurder van pachtster. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten toegelicht.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Verpachter is het er niet mee eens dat de grondkamer de pachtovereenkomst heeft aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst. Volgens verpachter is sprake van een geliberaliseerde pachtovereenkomst met betrekking tot een gebouw, omdat partijen (in de hierna te noemen alinea) de toepasselijkheid van artikel 7:313 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet hebben uitgesloten. Die alinea, op bladzijde 2 in de pachtovereenkomst, is: “Op deze geliberaliseerde pachtovereenkomst zijn de artikelen 319 lid 1 onder a, c en d, 325, 327, 328, 332, 333, 363 tot en met 374, 378 tot en met 384, 399a en 399c lid 1 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Op deze overeenkomst zijn derhalve niet van toepassing het Pachtprijzenbesluit en de regelingen met betrekking tot de prijstoetsing door de Grondkamer, de automatische verhoging van de pachtprijs, het continuatierecht, het voorkeursrecht en de winstdelingsregeling.”
Verpachter verliest daarbij echter uit het oog dat de geliberaliseerde pacht van artikel 7:397 BW alleen mogelijk is bij verpachting van los land en dat in geval van verpachting van een gebouw of een hoeve alleen reguliere pacht mogelijk is. In de wet is niet alleen voorgeschreven wanneer sprake is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst maar ook uit de parlementaire geschiedenis volgt zonneklaar dat de geliberaliseerde pachtovereenkomst (als opvolger van de eenmalige pachtovereenkomst volgens artikel 70f lid 5-10 Pachtwet) alleen bedoeld is voor los land. Het staat partijen met andere woorden niet vrij zelf één van de uitgesloten artikelen uit artikel 7:397 BW tóch van toepassing te verklaren, waardoor onder los land ook gebouwen moeten worden begrepen (artikel 7:313 lid 2 BW) om een geliberaliseerde pachtovereenkomst ook voor gebouwen mogelijk te maken.
Verpachter verliest daarbij echter uit het oog dat de geliberaliseerde pacht van artikel 7:397 BW alleen mogelijk is bij verpachting van los land en dat in geval van verpachting van een gebouw of een hoeve alleen reguliere pacht mogelijk is. In de wet is niet alleen voorgeschreven wanneer sprake is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst maar ook uit de parlementaire geschiedenis volgt zonneklaar dat de geliberaliseerde pachtovereenkomst (als opvolger van de eenmalige pachtovereenkomst volgens artikel 70f lid 5-10 Pachtwet) alleen bedoeld is voor los land. Het staat partijen met andere woorden niet vrij zelf één van de uitgesloten artikelen uit artikel 7:397 BW tóch van toepassing te verklaren, waardoor onder los land ook gebouwen moeten worden begrepen (artikel 7:313 lid 2 BW) om een geliberaliseerde pachtovereenkomst ook voor gebouwen mogelijk te maken.
2. De grondkamer heeft (blijkens haar voorlopig oordeel van 18 april 2019 en de bestreden beschikking) kennelijk - als antwoord op een voorvraag - geoordeeld dat sprake is van verpachting van gebouwen (en niet van een hoeve). Tegen dat oordeel hebben partijen geen grief gericht. De Centrale Grondkamer moet er daarom van uitgaan dat het hier gaat om verpachting van gebouwen. Gelet op wat hiervoor onder 1 staat, is de Centrale Grondkamer dan ook van oordeel dat de pachtovereenkomst van partijen een reguliere pachtovereenkomst voor de wettelijke duur van zes jaar is.
3. Verpachter is het er verder niet mee eens dat de grondkamer de overeengekomen pachtprijs heeft verlaagd tot € 55.350,- per jaar. Volgens verpachter moet de door partijen overeengekomen pachtprijs van € 100.000,- worden goedgekeurd omdat die aansluit bij de waardering van het gepachte volgens het pachtprijzen systeem. Hij verwijst daarvoor naar het door zijn makelaar opgemaakte rapport.
4.
De Centrale Grondkamer moet in een procedure als deze, waarin de goedkeuring van een reguliere pachtovereenkomst aan de orde is, een zelfstandig oordeel over de pachtprijs geven. In de bezwaren van verpachter tegen de beschikking van de grondkamer ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte. De deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.
De Centrale Grondkamer moet in een procedure als deze, waarin de goedkeuring van een reguliere pachtovereenkomst aan de orde is, een zelfstandig oordeel over de pachtprijs geven. In de bezwaren van verpachter tegen de beschikking van de grondkamer ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte. De deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.
5.
De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen bij hun onderzoek rekening te houden met:
a. de normen zoals die golden op de door partijen overeengekomen ingangsdatum van de pachtovereenkomst (1 april 2019);
b. de stelling van verpachter dat het volgens de provinciale regelgeving en het bestemmingsplan is toegestaan dat het hele bouwvlak van het verpachte bebouwd mag worden met glastuinbouw;
c. de stelling van verpachter dat het verpachte zich bevindt in een boomkwekerijgebied waarin (ingevolge provinciale regelgeving) geen nieuwe glastuinbouwbedrijven mogen worden gevestigd en bestaande glastuinbouwbedrijven tot maximaal 3 ha mogen worden uitgebreid en dat het verpachte is aan te merken als een schaars bedrijf waarnaar veel vraag is in het boomkwekerijgebied.
De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen bij hun onderzoek rekening te houden met:
a. de normen zoals die golden op de door partijen overeengekomen ingangsdatum van de pachtovereenkomst (1 april 2019);
b. de stelling van verpachter dat het volgens de provinciale regelgeving en het bestemmingsplan is toegestaan dat het hele bouwvlak van het verpachte bebouwd mag worden met glastuinbouw;
c. de stelling van verpachter dat het verpachte zich bevindt in een boomkwekerijgebied waarin (ingevolge provinciale regelgeving) geen nieuwe glastuinbouwbedrijven mogen worden gevestigd en bestaande glastuinbouwbedrijven tot maximaal 3 ha mogen worden uitgebreid en dat het verpachte is aan te merken als een schaars bedrijf waarnaar veel vraag is in het boomkwekerijgebied.
6. Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.
De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
bepaalt dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte, met inachtneming van het vorenstaande;
houdt verder iedere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven op 13 maart 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, D.H. de Witte en
L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.
L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.