Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 19 december 2012
Dossiernummer: GP 11.701
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente]), [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde: mr. B. Nijman, A&S advocaten te Wageningen,
-tegen-
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MVJ Ontwikkelingen B.V.,
gevestigd te Echt (gemeente Echt-Susteren), Nieuwe Markt 52,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde: mr. R.Ph.E.M. Cratsborn, Van Uden & Cratsborn advocaten te
Meerssen.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 14 september 2012, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 3 oktober 2012, met betrekking tot de op 5 november 2008 bij haar ter goedkeuring ingezonden pachtovereenkomst tussen partijen met als opschrift “Akte Reguliere Pachtovereen- komst” betreffende de percelen bouwland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], en gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen], aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 1 december 2008 en eindigende 1 december 2009, zulks met een pachtprijs van € 600,00 per ha per jaar, derhalve € 9.421,20 in totaal per jaar, als volgt beslist:
“De gevraagde goedkeuring van de overeengekomen duur van één jaar wordt verleend.
De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat het op pagina 2 voorkomende boetebeding wordt
geschrapt en in de bepaling op pagina 4 met het opschrift ̏ oplevering ̋ na de woorden ̏ machtiging
van de grondkamer ̋ de woorden ̏ of de rechter ̋ worden ingevoegd.
De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd”.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
Het geding in hoger beroep
Pachter is bij een op 24 oktober 2012 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormeld beschikking, met verzoek die beschikking te vernietigen en te doen wat de grondkamer had behoren te doen door de onderhavige pachtovereenkomst goed te keuren voor de wettelijke duur van zes jaren.
Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 26 november 2012 per faxbericht en op 27 november 2012 per post ter griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek pachter in het door hem ingediende beroep niet-ontvankelijk te verklaren, respectievelijk al zijn bezwaren af te wijzen c.q. te verwerpen als onjuist en/of ongegrond.
Pachter heeft bij een op 3 december 2012 ter griffie ingekomen brief verzocht om een mondelinge behandeling.
De grieven
Pachter heeft aangevoerd dat de grondkamer in de gegeven omstandigheden niet kon besluiten tot aanhouding van haar beslissing op het verzoek tot goedkeuring van de korte termijn, zodat deze beslissing in strijd is met de wet; dat de grondkamer in de gegeven omstandigheden, nadat zij ondanks haar voorlopig oordeel de behandeling van het verzoek tot na het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem van 12 juni 2012 had aangehouden, niet kon beslissen om de korte duur alsnog goed te keuren, zonder een voorziening te treffen voor de periode waarin het gebruik door pachter na het verstrijken van de overeengekomen periode heeft voortgeduurd; dat de grondkamer in redelijkheid en met afweging van alle betrokken belangen niet tot de beslissing heeft kunnen komen om in 2012 de pachtovereenkomst alsnog voor een periode van één jaar goed te keuren en niet voor een periode van zes jaar overeenkomstig haar voorlopig oordeel, dan wel voor een periode van vier jaar, zodat in ieder geval over de periode waarbinnen de gronden bij pachter in gebruik zijn geweest geen misverstanden konden ontstaan; dat het in de gegeven omstandigheden op de weg van verpachtster lag om haar stelling dat zij de gronden van pachter heeft gekocht met de bedoeling die als ruilgrond te gebruiken te onderbouwen door duidelijk te maken met wie door haar overeenstemming was bereikt en om welk project het ging en dat door dit punt niet te onderzoeken en voetstoots uit te gaan van de juistheid van het door verpachtster in de brief van 29 juni 2012 gestelde de grondkamer haar beslissing onvoldoende zorgvuldig heeft voorbereid en deze bovendien onvoldoende gemotiveerd is; dat in de gegeven omstandigheden blijkt dat van een substantieel hogere prijs dan de normale marktwaarde bij de aankoop door verpachtster geen sprake was en dat dit bovendien niet het criterium is dat de grondkamer dient aan te leggen.
De mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 10 december 2012. Daarbij waren aanwezig pachter, vergezeld van [naam juridisch adviseur], juridisch adviseur, en bijgestaan door mr. B. Nijman, alsmede namens verpachtster [naam statutair directeur], statutair directeur, en [naam projectleider], projectleider, bijgestaan door mr. R.Ph.E.M. Cratsborn.
Ter zitting heeft mr. Nijman het standpunt van pachter toegelicht, zulks onder overlegging van een pleitnotitie. Voorts heeft hij enkele kanttekeningen geplaatst bij de door verpachtster in haar verweerschrift vermelde grondtransacties, waarbij hij heeft benadrukt dat de door verpachtster betaalde koopprijs van het land in geschil niet substantieel te hoog was.
Mr. Cratsborn heeft vervolgens het standpunt van verpachtster nader toegelicht, zulks onder overlegging van een pleitnota.
Pachter heeft een toelichting gegeven op zijn huidige bedrijfsomstandigheden en op zijn voornemen om met zijn dochter een nieuw bedrijf te stichten in [plaats].
Mr. Cratsborn heeft naar aanleiding hiervan opgemerkt dat de bijzondere omstandigheden die bij het ingaan van de onderhavige pachtovereenkomst bestonden aan de zijde van verpachtster nog steeds bestaan. De nadien aan de zijde van pachter opgetreden wijzigingen van diens omstandigheden zijn niet relevant en zullen overigens blijven wijzigen. Verpachtster heeft het land in geschil indertijd gekocht om dit te ruilen met een agrariër die grond had in een gebied met de bestemming woondoeleinden. Verpachtster is niet actief als ontwikkelaar van gebieden met een recreatieve bestemming. Verpachtster heeft geen inzicht in de achterliggende omstandigheden van de door pachter genoemde grondtransacties, welke transacties overigens niets zeggen over de situatie in 2008.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
met betrekking tot de ontvankelijkheid van het beroep
De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, dienen bij de goedkeuring van de onderhavige pachtovereenkomst mede uit te gaan van hetgeen met betrekking tot die pachtovereenkomst door de pachtrechter, te weten de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem in haar arrest van 12 juni 2012, is overwogen dan wel is beslist. In voormeld arrest is onder meer alsnog afgewezen de vordering in conventie van verpachtster te verklaren voor recht dat de onderhavige pachtovereenkomst een geliberaliseerde pachtovereenkomst is voor de duur van één jaar, ingaande 1 december 2008, en met een tegenprestatie van € 600,00 per ha.
Artikel 36, lid 3 van de Uitvoeringswet grondkamers bepaalt onder meer dat door de pachter of de verpachter geen beroep kan worden ingesteld indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd. Genoemde uitzondering op de regel vervat in artikel 36, lid 1 van genoemde wet mag niet naar analogie worden toegepast op beschikkingen van de grondkamer waarbij op grond van artikel 7: 325, lid 4 BW de korte duur van een pachtovereenkomst is goedgekeurd, zoals in casu door de grondkamer bij voormelde beschikking is gedaan. Het door pachter ingestelde beroep tegen die beschikking is dus in zoverre ontvankelijk.
met betrekking tot de grieven
3. Uit de stukken, waaronder die in eerste aanleg, blijkt dat de onderhavige pachtovereenkomst bij een op 5 november 2008 bij de grondkamer ingekomen brief van Notariskantoor Piek te Susteren ter goedkeuring bij haar is ingezonden. Bij brief van 23 december 2008 heeft de secretaris van de grondkamer Notariskantoor Piek met betrekking tot genoemd verzoek harerzijds medegedeeld dat dit verzoek onvolledig is en/of gewijzigd moet worden, in welk verband in genoemde brief het volgende is vermeld:
“De toestemming voor de korte duur is niet vermeld. Indien u géén toestemming heeft voor de
“De toestemming voor de korte duur is niet vermeld. Indien u géén toestemming heeft voor de
verpachting korter dan de wettelijke duur (minimaal 6 jaar v.w.b. los land en minimaal 12 jaar
v.w.b. een hoeve), dan dient u een gemotiveerd verzoek in te dienen waarom u korter dan de
wettelijke duur wenst te verpachten”,
dit met het verzoek om de stukken op de aangegeven punten aan te vullen en binnen 60 dagen aan de secretaris van de grondkamer terug te zenden, zulks met vermelding, dat indien niet binnen 60 dagen is gereageerd, de secretaris ervan uit zal gaan dat de inzender geen prijs stelt op verdere behandeling.
Bij brief van 12 november 2009 (bij de grondkamer ingekomen op 13 november 2009) deelt notaris R.L.E.H. Piek in antwoord op voormeld verzoek aan de grondkamer het volgende mede: “U verzocht mij om aan u toe te lichten waarom de ingezonden pachtovereenkomst een duur
dit met het verzoek om de stukken op de aangegeven punten aan te vullen en binnen 60 dagen aan de secretaris van de grondkamer terug te zenden, zulks met vermelding, dat indien niet binnen 60 dagen is gereageerd, de secretaris ervan uit zal gaan dat de inzender geen prijs stelt op verdere behandeling.
Bij brief van 12 november 2009 (bij de grondkamer ingekomen op 13 november 2009) deelt notaris R.L.E.H. Piek in antwoord op voormeld verzoek aan de grondkamer het volgende mede: “U verzocht mij om aan u toe te lichten waarom de ingezonden pachtovereenkomst een duur
heeft van één jaar.
Feit is - zo heb ik intussen achterhaald - dat bij de aan u toegezonden overeenkomst door mij het
verkeerde model is gebruikt, t.w. model ‘reguliere pacht’, terwijl het te gebruiken model had
moeten zijn ‘geliberaliseerde pacht’,
Partijen hebben namelijk duidelijk tegenover mij, notaris, verklaard dat zij een dergelijke –
geliberaliseerde - pachtovereenkomst met elkaar wensten te sluiten.
Alle bij de pachtovereenkomst betrokkenen hebben mij laten weten dat zij van het tussen partijen
overeengekomen op de hoogte zijn, te weten de heren [naam medewerker A] (werkzaam bij Mulleners Vastgoed BV, koper) en ing. [naam medewerker B] (werkzaam bij Arvalis, adviseur van verkoper). Twee recente verklaringen van de beide heren gaan hierbij alsook een brief van de heer ing. [naam medewerker B] d.d. 13 augustus 2008 aan mij, waaruit de juistheid van het gestelde blijkt.
Daarnaast en volledigheidshalve heb ook ik ter zake een verklaring opgesteld, welke verklaring u
bijgaand eveneens gelieve aan te treffen.
Ik ga er van uit dat, gezien de gang van zaken, het niet zo zal zijn dat partijen het slachtoffer
worden van een ‘vormfout’ mijnerzijds en dat door u de tussen partijen overeengekomen pacht
voor de duur van 1 jaar zal worden goedgekeurd.”
Deze brief is door genoemde notaris ook aan verpachtster gezonden. Naar aanleiding hiervan heeft deze bij een op 26 november 2009 bij de grondkamer ingekomen brief verzocht om het inleidend verzoek niet in behandeling te nemen.
4. De secretaris van de grondkamer heeft bij brief van 30 november 2009 partijen het volgende
medegedeeld:
“De grondkamer is voorlopig van oordeel dat de overeenkomst niet ongewijzigd kan worden
goedgekeurd. Zij stelt u voor de pachtduur te stellen op de wettelijke duur van 6 jaar, omdat in
casu aan de grondkamer een reguliere pachtovereenkomst ter toetsing is voorgelegd.
Voorts stelt zij u voor het boetebeding op pagina 2 van de overeenkomst te schrappen, omdat de
in dit beding vermelde boete als buitensporig in de zin van artikel 7:319, lid 1, sub b, van het
Burgerlijk Wetboek moet worden beschouwd.
Ten slotte stelt zij u voor in de bepaling op pagina 4 met het opschrift “oplevering” na de woorden
“machtiging van de Grondkamer” de woorden “of de rechter” in te voegen, zulks in verband met
het bepaalde in artikel 7:350, lid 3, van het Burgerlijk Wetboek.
Over het voorstel ter zake van de duur van de overeenkomst merkt de grondkamer nog op dat,
indien partijen aantoonbaar een geliberaliseerde pachtovereenkomst hadden willen sluiten, het
hun vrij staat alsnog een dergelijke overeenkomst op schrift te stellen, te ondertekenen en aan
de grondkamer ter goedkeuring in te zenden. Indien een partij niet alsnog een geliberaliseerde
pachtovereenkomst in plaats van de onderhavige wil ondertekenen, dan kan de wederpartij de
pachtkamer van de bevoegde rechtbank, sector kanton, vragen om te bepalen wat naar de
bedoeling van partijen het rechtskarakter van de onderhavige overeenkomst is. De grondkamer
is hiertoe niet bevoegd.
Ten slotte merkt de grondkamer nog op dat na indiening van een verzoek om toetsing van een
pachtovereenkomst eenzijdige intrekking daarvan niet mogelijk is. Slechts beide partijen
gezamenlijk kunnen een dergelijk verzoek intrekken.”
Dit met de mededeling dat betrokkenen gedurende 21 dagen na verzending hiervan in de gelegenheid worden gesteld om hierop schriftelijk te reageren.
Verpachtster heeft hierop gereageerd met een op 21 december 2009 bij de grondkamer ingekomen brief, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“Zoals reeds door notaris Piek aan u toegelicht, betreft de tussen partijen gesloten overeenkomst
geen reguliere pacht, maar geliberaliseerde pacht voor de duur van maximaal één jaar. Notaris
Piek heeft reeds uitvoerig en helder – onder bijvoeging van concrete bewijsstukken - aan u
toegelicht hoe e.e.a. feitelijk in zijn werk is gegaan en wat tussen partijen indertijd daadwerkelijk
met elkaar overeen werd gekomen.
Uw voorlopig oordeel c.q. handelwijze gaat eenvoudigweg voorbij aan deze feiten, uit welke
feiten aantoonbaar blijkt dat partijen een geliberaliseerde pachtovereenkomst met elkaar zijn
aangegaan.
Omtrent de juistheid van deze stelling hebben wij partij [naam pachter] intussen reeds in rechte
betrokken. Een kopie van de uitgebrachte dagvaarding gaat hierbij. Naar de inhoud verwijzen wij
kortheidshalve.
De pachtkamer zal derhalve (als)nog haar oordeel hebben te geven.
Hangende de procedure bij de pachtkamer verzoeken wij u om uw oordeel aan te houden tot dat
in hoogste instantie een oordeel zal zijn gegeven omtrent het geschil tussen partijen.
Indien en voor zover de pachtkamer oordeelt dat het gelijk aan onze zijde is, zo heeft uw oordeel
alsdan in het geheel geen functie.
Mocht de pachtkamer -onverhoopt- van oordeel zijn dat het gelijk aan de zijde van partij
[naam pachter] zijn, zo zal alsdan uw oordeel eerst een functie kunnen hebben.
Iedere tussentijdse actie uwerzijds zal enkel processuele verwikkelingen met zich brengen, reden
voor dit verzoek tot aanhouding.”
Bij een op 22 december 2009 bij de grondkamer ingekomen brief heeft notaris R.L.E.H. Piek bezwaar gemaakt tegen het voorlopig oordeel van de grondkamer, zulks met verwijzing naar zijn brief van 12 november 2009 aan de grondkamer waarin hij heeft aangegeven van mening te zijn dat tussen partijen geen overeenstemming tot stand is gekomen omdat geen sprake is van wilsovereenstemming.
Bij een op 30 december 2009 bij de grondkamer ingekomen brief heeft mr. B. Nijman als gemachtigde van pachter medegedeeld dat pachter kan instemmen met de door de grondkamer in haar voorlopig oordeel van 30 november 2009 voorgestelde wijzigingen van de onderhavige pachtovereenkomst. Hij merkt in dit verband nog op dat de vraag of partijen werkelijk beoogd hebben een reguliere pachtovereenkomst aan te gaan een rechtsvraag betreft die (in beginsel) door de pachtrechter moet worden beantwoord.
Dit is blijkens haar bestreden beschikking voor de grondkamer aanleiding geweest om de behandeling van het inleidend verzoek aan te houden tot de pachtrechter voormelde rechtsvraag had beantwoord.
5. In de gegeven omstandigheden acht de Centrale Grondkamer de handelwijze van de grondkamer niet onjuist omdat de Uitvoeringswet grondkamers noch andere wettelijke regelingen zich niet verzetten tegen de aanhouding van het inleidend verzoek. De Centrale Grondkamer tekent hierbij aan dat ook al zou de grondkamer voormelde rechtsvraag bij wijze van voorvraag hebben beantwoord, dit niet afdoet aan de mogelijkheid voor partijen om deze vervolgens voor te leggen aan de pachtrechter, wiens oordeel prevaleert boven dat ter zake van de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer.
In het licht hiervan treffen de daarop betrekking hebbende grieven van pachter geen doel.
6. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van bijzondere omstandigheden van het
geval zoals bedoeld in artikel 7: 325, lid 4 BW dienen de omstandigheden bij het ingaan van de
overeengekomen of beoogde korte duur, te weten op 1 december 2008, te worden bezien.
7. Verpachtster heeft in haar brief van 29 juni 2012 aan de grondkamer (bij haar ingekomen op 2 juli 2012) met betrekking tot de bijzondere omstandigheden als vorenbedoeld het volgende aangevoerd:
“Deze bijzondere omstandigheden waren gelegen in het feit dat verpachter de gronden van
pachter eerder volledig pachtvrij van deze eigenaar/pachter had aangekocht tegen een
substantiële hogere prijs dan de normale marktwaarde (zie vonnis pachtkamer Maastricht, locatie
Sittard d.d. 15 september 2012, blz. 2, voorlaatste alinea), hetgeen teneinde voor verpachter te
dienen als ruilgrond in het kader van een project elders, dat de onderhandelingen in het kader
van het project waarvoor deze ruilgrond was bestemd niet opschoten c.q. waren vertraagd en de
grond derhalve dreigde een jaar braak te gaan liggen.
Om deze redenen was verpachter bereid om de zeer recent volledig pachtvrij van pachter
aangekochte gronden op verzoek van pachter en onder uitdrukkelijke mededeling van de
redenen c.q. overwegingen van verpachter daartoe, voor de duur van slechts één jaar aan
pachter te willen verpachten. Gezien voormelde bijzondere omstandigheden heeft verpachter
derhalve de pachtvrij van pachter aangekochte gronden voor de duur van één jaar aan pachter
verpacht.”
Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer het navolgende.
8. Uit de stukken en het ter zitting door dan wel namens partijen verklaarde is gebleken dat in de akte van levering van 11 september 2008 inzake de verkoop van het land in geschil door de toenmalige eigenaar, thans pachter, aan de huidige eigenaresse, thans verpachtster, een koopprijs is vermeld van € 937.500,00 in totaal. Eveneens is op 11 september 2008 de onderhavige “Akte Reguliere Pachtovereenkomst” betreffende het land in geschil voor de duur van één jaar tussen partijen opgemaakt.
9. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer moet voormelde door partijen overeengekomen koopprijs in de gegeven omstandigheden worden aangemerkt als een koopprijs van genoemd land in pachtvrije toestand, hetgeen overigens als zodanig door pachter in de stukken noch anderszins is bestreden. Het ligt dan ook in de rede dat de koper van dit land als gevolg van de betaling van een dergelijke koopprijs na aankoop daarvan de vrije beschikking daarover wenste te hebben dan wel in voorkomende gevallen het gebruik daarvan slechts voor een concrete korte periode, in casu één jaar, aan een ander, in casu de voormalige eigenaar, af wilde staan middels een daartoe strekkende pachtovereenkomst.
Voormelde omstandigheden zijn dientengevolge naar het oordeel van de Centrale Grondkamer aan te merken als bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:324, lid 4 BW, welke de goedkeuring van de overeengekomen korte duur rechtvaardigen, terwijl de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad.
De daartegen door pachter aangevoerde grieven treffen derhalve evenmin doel.
Voormelde omstandigheden zijn dientengevolge naar het oordeel van de Centrale Grondkamer aan te merken als bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:324, lid 4 BW, welke de goedkeuring van de overeengekomen korte duur rechtvaardigen, terwijl de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad.
De daartegen door pachter aangevoerde grieven treffen derhalve evenmin doel.
10. Overigens zijn tegen de beschikking, waarvan beroep, geen grieven aangevoerd.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, moet worden bevestigd.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
Deze beschikking is gegeven op 19 december 2012 door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber, Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.K.C. Roelofsen, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.