ECLI:NL:CG:2011:6

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 20 december 2011

Dossiernummer: GP 11.681

Beschikking

in de zaak van:

[pachter],

wonende te [woonplaats], [adres],

-hierna te noemen: pachter-

gemachtigde: aanvankelijk: mr. R.M.C.M. Bogers, Bogers Kruisland Juridisch –

Agrarisch Adviesbureau te Kruisland,

thans: mr. W.M. Bijloo, Den Hollander Advocaten te Middelharnis,

-tegen-

1.
[verpachter 1]en

2.
[verpachter 2],

beiden wonende te [woonplaats] (land), [adres],

-hierna te noemen: verpachters-

gemachtigde: ing. J.B.M. Lauwerijssen ab, ABAB Vastgoedadvies B.V. te Tilburg.

Het geding in eerste aanleg

De grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 12 augustus 2011, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 13 september 2011, de pachtprijs in de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot een boerderij, genaamd “[naam boerderij]” en kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Brabant], kadastrale aanduiding], totaal groot 56.68.60 ha, herzien en heeft deze pachtprijs bepaald op € 45.289,00 in totaal per jaar, ingaande 1 april 2010.

Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.

Het geding in hoger beroep

Pachter is bij een op 11 oktober 2011 per faxbericht en op 12 oktober 2011 per post ter griffie ingekomen beroepschrift, aangevuld bij een per faxbericht op 21 oktober 2011 en per post op 24 oktober 2011 ter griffie ingekomen brief, in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek die beschikking te herzien en te bepalen dat:

- de pachtprijs voor de gebouwen niet wordt verhoogd, althans voor de woning wordt gebaseerd op

75 punten en voor de bedrijfsgebouwen in de categorie slechte doelmatigheid en derhalve op

maximaal € 52,00 per hectare;

- de pachtprijs voor de dijken en het natte weiland niet wordt verhoogd;

- de pachtprijs ten aanzien van de overige gronden wordt verhoogd tot maximaal € 500,00 per

hectare per jaar, dan wel een door de Centrale Grondkamer redelijk te achten ander bedrag;

- de verhoging pas per 1 april 2011 in te laten gaan, dan wel op een door de Centrale Grondkamer

redelijk te achten andere datum,

zulks met verzoek om een mondelinge behandeling,

Verpachters hebben hiertegen verweerd gevoerd bij een op 11 november 2011 ter griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek het beroep van pachter af te wijzen.

De grieven

Pachter heeft aangevoerd dat de pachtprijsverhoging niet reeds op 1 april 2010 kan ingaan maar op 1 april 2011 dient in te gaan; dat het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Brabant], [kadastrale aanduiding], groot 0.02.58 ha, geen deel meer uitmaakt van het pachtobject, zodat de pachtprijs naar rato verlaagd moet worden; dat de pachtprijs van het tot het gepachte behorende dijktalud ([kadastrale aanduiding] op bijgevoegde kaart), ter grootte van 1.09.30 ha en van een perceel weiland ([kadastrale aanduiding] op bijgevoegde kaart) ter grootte van 2.37.10 ha niet verhoogd mag worden; dat de grondkamer ten onrechte niet is uitgegaan van het pachtobject zoals dat bij het ingaan van de pachtovereenkomst aan hem ter beschikking is gesteld, met andere woorden dat de door hem aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing gelaten moeten worden; dat hij zich niet kan verenigen met de door de grondkamer bepaalde pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen en de woning; dat in dit geval geen sprake is van gewijzigde omstandigheden als bedoeld in artikel 7:333, lid 2 BW; dat, indien de Centrale Grondkamer mocht oordelen dat de pachtprijsherziening toch op 1 april 2010 moet ingaan er voor de Centrale Grondkamer de mogelijkheid is om de pachtprijs te verlagen op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

1. In een procedure als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerder beslissingen door de grondkamer.

2. Het op 14 juli 2010 bij de grondkamer ingekomen inleidend verzoek van verpachters d.d. 13 juli 2010 betreft een verzoek tot herziening van de pachtprijs van de onderhavige hoeve, zulks binnen een tijdvak van een jaar na inwerkingtreding van de wijziging van de regelen als bedoeld in artikel 7: 327, lid 1 BW, te weten op 1 september 2009, en dientengevolge met toepassing van artikel 7:333, lid 2 BW. Lid 4 van laatstgenoemd artikel bepaalt dat vorenbedoelde herziening in gaat met ingang van het pachtjaar volgende op het tijdstip waarop een wijziging van de regelen, bedoeld in artikel 327, lid 1 BW in werking is getreden. Blijkens de stukken, waaronder die in eerste aanleg, is de ingangsdatum van de onderhavige pachtovereenkomst 1 april 1949, zodat vorenbedoelde herziening van de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst in gaat op 1 april 2010. De door pachter gestelde feiten en omstandigheden zijn onvoldoende om op deze regel een uitzondering te maken. Voor zover pachter heeft bedoeld te stellen dat het beroep van verpachters naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, stuit dit beroep op dezelfde grond af. Voor zover pachter heeft bedoeld te stellen dat verpachters geen aanspraak kunnen maken op de verhoogde pachtprijs met ingang van 1 april 2010 tot het moment dat verpachters eigenaar werden van het verpachte, overweegt de Centrale Grondkamer dat de bepaling van de ingangsdatum van de pachtprijsverhoging, waartoe verpachters op grond van voormelde bepalingen gerechtigd waren, nog niets zegt over de vraag of verpachters aanspraak kunnen maken op betaling van de aldus verhoogde pachtprijs over die periode en pachter deze verschuldigd is. Deze vraag ligt in dit geding niet voor en betreft de beantwoording van een rechtsvraag waarvan de beantwoording bij uitsluiting is voorbehouden aan de bevoegde pachtrechter.

3. Volgens vaste rechtspraak van de Centrale Grondkamer is de grondkamer in geval van een verzoek van de verpachter om herziening van de pachtprijs gehouden de bestaande pachtprijs (van een perceel land) te verhogen tot de hoogst toelaatbare, tenzij de redelijkheid en billijkheid zich daartegen verzetten (bijvoorbeeld Centrale Grondkamer 28 mei 1996, Pr augustus 1996, 2, [naam A/naam B]).

4. Een en ander brengt mede dat, indien de verpachter of de pachter door middel van een verzoek als vorenbedoeld aan de grondkamer verzoekt de pachtprijs van door hem ingevolge een voor 1 september 2007 ingegane pachtovereenkomst verpacht land te herzien tot de hoogst toelaatbare met ingang van een tijdstip na 1 september 2009, derhalve met toepassing van de per 1 september 2009 in werking getreden wijziging van het Pachtprijzenbesluit 2007, de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, deze met inachtneming van het navolgende dient te bepalen.

5. De hoogst toelaatbare pachtprijs van
landingevolge het met ingang van 1 september 2009 gewijzigde Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bepaald door de met toepassing van het met ingang van 1 september 2007 in werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007 bepaalde hoogst toelaatbare pachtprijs te wijzigen met het desbetreffende regionale veranderpercentage (artikel 2, lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk gewijzigd). Dit evenwel met dien verstande dat, blijkens artikel 2a, lid 1 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk gewijzigd, vorenbedoelde wijziging van de pachtprijs ten aanzien van land waarvoor een pachtprijs geldt die 10% hoger is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk gewijzigd, (ook wel "regionorm" genoemd) slechts toepassing vindt voor zover die toepassing niet leidt tot een stijging van de pachtprijs voor het desbetreffende land. Indien vorenbedoelde wijziging leidt tot een pachtprijs van het desbetreffende land die meer dan 10% hoger is dan vorenbedoelde "regionorm" dan geldt voor het desbetreffende land de pachtprijs die 10% hoger is dan de pachtprijs bedoeld in artikel 2a, lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk gewijzigd, als hoogst toelaatbare pachtprijs.

Voorts bepaalt artikel 3 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk gewijzigd, dat indien de op de hiervoor vermelde wijze bepaalde pachtprijs meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land, dan 2% van die waarde voor het desbetreffende land als hoogst toelaatbare pachtprijs geldt.

De hoogst toelaatbare pachtprijs van land ingevolge het met ingang van 1 september 2007 in werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bepaald door de met toepassing van de per 31 oktober 2001 in werking getreden wijziging van het Pachtnormenbesluit 1995 bepaalde hoogst toelaatbare pachtprijs te wijzigen met het desbetreffende regionale veranderpercentage (artikel 2, lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007). Artikel 3 van het Pachtprijzenbesluit 2007 bepaalt dat indien de op de hiervoor vermelde wijze bepaalde pachtprijs meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land, dan 2% van die waarde voor het desbetreffende land als hoogst toelaatbare pachtprijs geldt.

De hoogst toelaatbare pachtprijs voor land ingevolge het met ingang van 31 oktober 2001 gewijzigde Pachtnormenbesluit 1995 wordt bepaald door de met toepassing van het met ingang van 31 oktober 1998 in werking getreden wijziging van artikel 2 van het Pachtnormenbesluit 1995 bepaalde hoogst toelaatbare pachtprijs daarvan. Om deze hoogst toelaatbare pachtprijs te kunnen bepalen dient eerst de hoogst toelaatbare pachtprijs voor land ingevolge artikel 2 van het Pachtnormenbesluit 1995 te worden bepaald. Voor de bepaling van laatstbedoelde hoogst toelaatbare pachtprijs is de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor land met toepassing van het met ingang van 15 oktober 1992 in werking getreden wijziging van het Pachtnormenbesluit 1977 noodzakelijk.

De Centrale Grondkamer overweegt in dit verband nog dat, indien blijkens de stukken in eerste aanleg de grondkamer in het verleden door middel van een -onherroepelijke- beschikking met bijbehorend taxatierapport van één of meer van haar deskundigen, waartegen voor partijen wel beroep open stond op de Centrale Grondkamer maar deze daarvan niet of niet tijdig gebruik hebben gemaakt, de hoogst toelaatbare pachtprijs voor land heeft bepaald met toepassing van de pachtnormen van 1992 of nadien in werking getreden pachtnormen, de grondkamer en in beroep de Centrale Grondkamer van die hoogst toelaatbare pachtprijs uit dienen te gaan bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs naar de pachtnormen van 2009. Dit uiteraard alleen in die gevallen waarin sprake is van nadien ongewijzigde (productie)omstandigheden van het desbetreffende land.

6. De hoogst toelaatbare pachtprijs van
bedrijfsgebouweningevolge het met ingang van

1 september 2009 gewijzigde Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bepaald door de met toepassing

van het met ingang van 1 september 2007 in werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007

bepaalde hoogst toelaatbare pachtprijs te wijzigen met het percentage zoals vermeld in artikel 4

van de Uitvoeringsregeling pacht (artikel 2, lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk

gewijzigd).

De hoogst toelaatbare pachtprijs van bedrijfsgebouwen ingevolge het met ingang van

1 september 2007 in werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bepaald door de met

toepassing van de per 31 oktober 2001 in werking getreden wijziging van het

Pachtnormenbesluit 1995 bepaalde hoogst toelaatbare pachtprijs te wijzigen met het

percentage zoals vermeld in artikel 4 Regeling pachtprijzen -vanaf 1 december 2007:

Uitvoeringsregeling pacht- (artikel 20, lid 1 van het Pachtprijzenbesluit 2007).

7. De hoogst toelaatbare pachtprijs van een
woningingevolge het met ingang van 1 september

2009 gewijzigde Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bepaald door de met toepassing van het met

ingang van 1 september 2007 in werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007 bepaalde hoogst

toelaatbare pachtprijs te wijzigen met het percentage zoals vermeld in artikel 3, onder c van de

Uitvoeringsregeling pacht (artikel 15, lid 1 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk

gewijzigd).

De hoogst toelaatbare pachtprijs van een woning ingevolge het met ingang van 1 september

2007 in werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007 wordt bepaald door de met toepassing van de

per 31 oktober 2001 in werking getreden wijziging van het Pachtnormenbesluit 1995 bepaalde

hoogst toelaatbare pachtprijs te wijzigen met het percentage zoals bedoeld in artikel 3, onder c

van de Regeling pachtprijzen -vanaf 1 december 2007: Uitvoeringsregeling pacht- (artikel 2,

lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007).

8. De Centrale Grondkamer ziet, alvorens een tijdstip voor een mondelinge behandeling te bepalen

dan wel anderszins verder te beslissen, in de gegeven omstandigheden aanleiding om

deskundigen met inachtneming van het hiervoor overwogene de hoogst toelaatbare pachtprijs van

de onderhavige hoeve met ingang van 1 april 2010 te laten taxeren en hun bevindingen ter kennis

van partijen te brengen.

9. Pachter heeft verder nog gewezen op de zijns inziens bestaande mogelijkheid voor de Centrale

Grondkamer om, indien zij zou oordelen dat de ingangsdatum van de onderhavige

pachtprijsherziening 1 april 2010 is, de pachtprijs te verlagen op grond van de redelijkheid en

billijkheid. Ter onderbouwing hiervan heeft hij aangevoerd dat door verpachters nimmer enig

onderhoud aan de gebouwen is verricht en dat door verpachters niet is gejaagd en het jachtrecht

door hen ook niet aan anderen is gegeven, hetgeen de nodige schade heeft opgeleverd, terwijl

de voormalige verpachters hem geen toestemming hebben verleend voor de bouw van een

nieuwe schuur waardoor hij schade heeft geleden. Dienaangaande overweegt de Centrale

Grondkamer dat de beoordeling van eventuele geschillen betreffende het verrichten van

onderhoud aan het pachtobject door verpachters de beoordeling van een rechtsvraag betreft

welke bij uitsluiting is voorbehouden aan de bevoegde pachtrechter. Dit is ook het geval met de

beoordeling van eventuele geschillen betreffende de wijze van uitoefening van het jachtrecht

door verpachters. Artikel 7: 348, lid 2 BW bepaalt dat, indien verpachters de in het eerste lid van

genoemd artikel bedoelde toestemming niet verlenen, pachter aan de grondkamer machtiging

kan vragen tot het aanbrengen van de door hem gewenste veranderingen. Met betrekking tot het

de stelling van pachter dat in dit geval geen sprake is van gewijzigde omstandigheden overweegt

de Centrale Grondkamer in dit verband nog dat volgens haar vaste rechtspraak een wijziging van

de in artikel 7: 327, lid 1 BW bedoelde regelen als een gewijzigde omstandigheid als bedoeld in

artikel 7: 333, lid 2 BW moet worden aangemerkt (bijvoorbeeld Centrale Grondkamer 27 maart

1998, Pr november 1998, 12).

Een en ander brengt mede dat het te dezen door pachter aangevoerde geen hout snijdt.

Slotsom

Deskundigen zullen de hoogst toelaatbare pachtprijs van de onderhavige hoeve met ingang van 1 april 2010 taxeren.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

alvorens verder te beslissen:

bepaalt dat deskundigen de hoogst toelaatbare pachtprijs van de onderhavige hoeve met ingang van 1 april 2010 zullen taxeren en dat hun bevindingen ter kennis van partijen zullen worden gebracht;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven op 20 december 2011 door mrs. W.L. Valk, F.J.N. van Osch en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.