Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 24 november 2011
Dossiernummer: GP 11.641
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
-tegen-
Gemeente Apeldoorn,
Postbus 9033 te Apeldoorn,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde K. hunneman, Rentmeesterskantoor Eelerwoude te Goor
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Oost heeft bij beschikking van 30 september 2010, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 27 oktober 2010, de pachtprijs in de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de boerderij, genaamd “[naam boerderij]” en kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], tezamen groot 31.25.70. ha, herzien en bepaald op € 24.005,00 per jaar, ingaande 10 november 2009.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Pachter is bij een op 25 november 2010 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek de pachtprijs te bepalen met inachtneming van het door hem aangevoerde.
Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 22 december 2010 ter griffie ingekomen verweerschrift.
De grieven
Pachter heeft aangevoerd dat hij bezwaar heeft tegen de forse verhoging van de pachtprijs van de onderhavige boerderij door de grondkamer; dat de boerderij deel uit maakt van het landgoed “[naam landgoed]” en in het vigerende bestemmingsplan is aangemerkt als agrarisch gebied met verhoogde natuurwaarde, terwijl in het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan nagenoeg de hele boerderij in het verwervingsgebied voor de EHS ligt; dat de grondsoort varieert van hogere enkgrond tot lager gelegen lemige zandgrond met oerlagen en nog lager gelegen veengrond; dat alle percelen zijn omringd door bos, houtwallen of rijen bomen en in grootte variëren van 6 ha tot 0,3 ha; dat de verkaveling matig is aangezien de huiskavel 6 ha groot is, terwijl de overige percelen aan de andere kant van de openbare weg zijn gelegen; dat de perceelsvorm en de ontsluiting slecht zijn als gevolg van de natuurlijke begrenzing; dat de ontwatering matig is en de sloten moeilijk mechanisch schoon kunnen worden gemaakt; dat als gevolg van de uitvoering van een regioproject door het waterschap in 2000 wateroverlast optreedt op de laag gelegen percelen langs de Wetering; dat verpachtster het landgoed heeft aangemerkt als stedelijk uitloopgebied met alle nadelige gevolgen van dien voor hem; dat hij in 2000 op verzoek van verpachtster is overgestapt op de biologische productiemethode, welke minder belastend is voor de natuur maar ook een lager rendement oplevert; dat verpachtster terughoudend is met betrekking tot toestemming of vergunning voor de ontwikkeling en vergroting van zijn bedrijf; dat bij de taxatie door de deskundigen van de grondkamer geen vertegenwoordiger van verpachtster aanwezig was, terwijl evenmin recente kaarten beschikbaar waren; dat hij vraagtekens plaatst bij de taxatie van de vrije verkeerswaarde van het onderhavige land door de grondkamer, terwijl hij voorts een aantal bezwaren heeft tegen de taxatie van de pachtprijs van de tot de onderhavige boerderij behorende bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoning door de grondkamer; dat hij van de grondkamer geen voorlopig oordeel heeft ontvangen.
Het onderzoek
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse op 8 juni 2011 een onderzoek doen instellen, waarvan een rapport is opgemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
Bij brief van de griffier van 20 juli 2011 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn door verpachtster niet is gereageerd.
Pachter heeft bij een op 2 augustus 2011 ter griffie ingekomen brief een aantal concrete bezwaren aangevoerd tegen de taxatie door deskundigen van de pachtprijs van de woning, de bedrijfsgebouwen en het land, zulks met verzoek om een mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 31 oktober 2011, waar zijn verschenen pachter en zijn echtgenote, alsmede namens verpachtster K. Hunneman voornoemd.
Ter zitting heeft pachter aangegeven teleurgesteld te zijn over het rapport van deskundigen. Hij benadrukt dat in het onderhavige gebied een optimale bedrijfsvoering niet mogelijk is als gevolg van ter plaatse aanwezige beperkingen. Zo brengt een loonwerker dientengevolge bij hem een dubbel tarief in rekening. Hem is bekend dat in de gemeente Apeldoorn elders voor gelijkwaardige grond een lagere pachtprijs wordt betaald. Hij vraagt zich af waarom elke volgende stap in de procedure bij de grondkamer en Centrale Grondkamer heeft geresulteerd in een hogere pachtprijs. Voorts wijst hij op een rekenfout in het deskundigenrapport en op de omstandigheid dat zich op de begane grond van de woning slechts één slaapkamer bevindt.
Ing. De Lorijn heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat deskundigen tijdens de taxatie aan partijen hebben gevraagd of in het rapport van de deskundige van de grondkamer het aantal en de oppervlakten van de verschillende ruimtes in de woning juist waren vermeld. Beide partijen hebben hierop toen bevestigend geantwoord, zodat deskundigen hiervan uit zijn gegaan. Zij hebben overigens nog wel de indeling en de onderhoudstoestand van de woning bezien. Bij hun taxatie van de pachtprijs van het tot de onderhavige boerderij behorende land hebben deskundigen -in navolging van de grondkamer- drie gedeelten onderscheiden, zulks met dien verstande dat zij bij het huisperceel zijn uitgegaan van een grotere oppervlakte daarvan omdat zij beschikten over kadastrale kaarten met de exacte oppervlakten. Bij hun taxatie van de pachtprijs van het derde gedeelte hebben deskundigen niet ieder perceeltje afzonderlijk getaxeerd maar zijn zij uitgegaan van een gemiddelde situatie. Overeenkomstig de te dezen te volgen systematiek hebben zij bij hun taxatie van de pachtprijs van het onderhavige land naar de normen 1992/1994 in de aftrek voor externe productieomstandigheden onder meer de aanwezigheid van houtwallen, de slechte verkaveling en de minder goede waterhuishouding verdisconteerd. Pachter heeft terecht gewezen op een misslag in de taxatie van de pachtprijs van de woning naar de normen van 2009, doch de correctie daarvan heeft geen invloed op taxatie van de uiteindelijke pachtprijs van de woning in het deskundigenrapport. Deskundigen hebben bij deze taxatie -anders dan de deskundige van de grondkamer- het juiste formulier gebruikt. Dit heeft geleid tot een zodanig lage pachtprijs dat daardoor de gebruikelijke vaste lasten van een eigenaar/verpachter van de woning niet zouden worden gedekt. Reden waarom deskundigen deze pachtprijs in de gegeven omstandigheden hebben bepaald op € 2.000,00 per jaar. Bij hun taxatie van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen hebben deskundigen de wettelijke systematiek gevolgd, hetgeen heeft geresulteerd in een zodanige lage pachtprijs dat deskundigen, wederom gelet op de gebruikelijke vaste lasten van een eigenaar/verpachter van de bedrijfsgebouwen, deze pachtprijs hebben bepaald op € 2.000,00 per jaar. Deskundigen hebben tijdens de taxatie onderkend dat zij het object onder gunstige weersomstandigheden hebben bezichtigd en met inachtneming daarvan een en ander zoveel mogelijk objectief beoordeeld.
Pachter heeft nog gewezen op de omstandigheid dat de woning met achterhuis en bakhuis een rijksmonument zijn met alle beperkingen van dien. De woning heeft geen dubbel glas en mede daardoor zijn de stookkosten hoog. Verpachtster onderhoudt enkel de buitenzijde van de woning en hij moet zorg dragen voor het onderhoud van de binnenkant. Hij acht voorts de door deskundigen getaxeerde pachtprijs voor het perceel [kadastrale aanduiding], groot 1.24.25 ha, mede gelet op de randschade en grondsoort, te hoog. Hij wijst er op dat hij biologisch boert waarbij de omstandigheid dat de grond minder draagkrachtig is extra nadelig is. Verpachtster heeft geen duidelijke toekomstvisie met betrekking tot het gebied waarin de onderhavige boerderij is gelegen, dit met alle onzekerheden van dien voor hem, zodat de situatie voor hem in feite op slot zit.
De heer Hunneman heeft verklaard dat verpachtster bezig is met de ontwikkeling van een toekomstvisie voor het onderhavige gebied maar dat dit enige tijd vergt. Sinds 2009 is verpachtster bezig om de pachtprijs voor de door haar verpachte objecten op een marktconform niveau te brengen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. In een procedure als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beschikkingen van de grondkamer.
2. Pachter heeft aangevoerd dat hij geen voorlopig oordeel van de grondkamer heeft ontvangen. Uitgaande van de juistheid hiervan overweegt de Centrale Grondkamer dat pachter daardoor niet zodanig in zijn belangen is geschaad dat dit gevolgen moet hebben. Pachter heeft immers tijdig beroep ingesteld bij de Centrale Grondkamer en heeft dientengevolge in die procedure zijn bezwaren alsnog kenbaar kunnen maken.
3. Pachter heeft terecht geconstateerd dat in het deskundigenrapport bij de berekening van de pachtprijs van de woning naar de normen van 2009 onder b. als uitkomst abusievelijk is vermeld € 943,32 in plaats van € 982,37.
4. Voormelde pachtprijs van de onderhavige woning is door deskundigen bepaald door toepassing van het puntenstelsel agrarische bedrijfswoningen naar de normen 2001 en de uitkomst daarvan te verhogen met de te dezen toepasselijke percentages ingevolge het Pachtprijzenbesluit 2007 en vervolgens ingevolge de normen van 2009. Deskundigen hebben hierbij aangetekend dat zij van mening zijn dat het aldus berekende bedrag naar redelijkheid en billijkheid als te laag moet worden aangemerkt en dat zij de Centrale Grondkamer adviseren om de pachtprijs van de onderhavige woning in de gegeven omstandigheden te bepalen op € 2.000,00 per jaar. Ter zitting is gebleken dat deskundigen zich hierbij hebben gebaseerd op vaste jurisprudentie van de Centrale Grondkamer die als uitgangspunt hanteert dat het redelijk en billijk is dat de pachtprijs van een agrarische bedrijfswoning op een zodanig bedrag wordt bepaald dat de eigenaar/verpachter in ieder geval de in verband met die bedrijfswoning op hem rustende vaste lasten betreffende de instandhouding daarvan, daaronder begrepen de kosten van groot onderhoud, de assurantiepremie en de WOZ-heffing, vergoed krijgt van pachter middels de pachtprijs daarvan. Een en ander kan tot gevolg hebben dat de pachtprijs van een agrarische bedrijfswoning op een hoger bedrag moet worden bepaald dan op het bedrag dat berekend is met toepassing van het desbetreffende puntenstelsel voor agrarische bedrijfswoningen.
In het licht van het hiervoor overwogene en mede gelet op de door partijen in hoofdzaken niet weersproken omschrijving van de onderhavige woning in hun rapport, kan de Centrale Grondkamer deskundigen volgen in hun bepaling van de pachtprijs daarvan met ingang van 10 november 2009 op € 2.000,00 in totaal per jaar. In dit verband is de mogelijk onjuiste vermelding van een extra slaapkamer op de begane grond niet meer van belang.
5. Deskundigen hebben de pachtprijs van de onderhavige bedrijfsgebouwen bepaald door toepassing van de te dezen geldende hectaretabel en de uitkomst daarvan te verhogen met de te dezen toepasselijke percentages ingevolgde het Pachtprijzenbesluit 2007 en de normen van 2009. Deskundigen hebben hierbij aangetekend dat zij van mening zijn dat het aldus berekende bedrag naar redelijkheid en billijkheid als te laag moet worden aangemerkt en dat zij de Centrale Grondkamer adviseren om de pachtprijs van de onderhavige bedrijfsgebouwen in de gegeven omstandigheden te bepalen op € 2.000,00 per jaar. Ter zitting is gebleken dat deskundigen zich hierbij hebben gebaseerd op vaste jurisprudentie van de Centrale Grondkamer die als uitgangspunt hanteert dat het redelijk en billijk is dat de pachtprijs van agrarische bedrijfsgebouwen op een zodanig bedrag wordt bepaald dat de eigenaar/verpachter in ieder geval de in verband met die bedrijfsgebouwen op hem rustende vaste lasten, betreffende de instandhouding daarvan, daaronder begrepen de kosten van groot onderhoud en de assurantiepremie, vergoed krijgt van pachter middels de pachtprijs daarvan. Een en ander kan tot gevolg hebben dat de pachtprijs van agrarische bedrijfsgebouwen op een hoger bedrag moet worden bepaald dan op het bedrag dat berekend is met toepassing van het desbetreffende hectaretabel voor agrarische bedrijfsgebouwen.
In het licht van het hiervoor overwogene en mede gelet op de door partijen niet weersproken omschrijving van de onderhavige bedrijfsgebouwen in hun rapport, kan de Centrale Grondkamer deskundigen volgen in hun bepaling van de pachtprijs daarvan met ingang van 10 november 2009 op € 2.000,00 in totaal per jaar.
6. De Centrale Grondkamer is voorts van oordeel dat deskundigen in hun rapport blijkens hun -door partijen niet weersproken- beschrijving van de onderhavige percelen land en hun taxatie van de pachtprijs daarvan naar de normen van 1992/1994 en dientengevolge ook naar de opeenvolgende normen, terecht en op juiste wijze acht hebben geslagen op de door pachter in de stukken en ter zitting naar voren gebrachte beperkingen in zijn bedrijfsvoering. Daarom zal de Centrale Grondkamer hun rapport dienaangaande volgen.
7. Voor zoveel nodig overweegt de Centrale Grondkamer nog dat op 1 juli 2011 wederom een wijziging van het Pachtprijzenbesluit 2007 in werking is getreden. Ingevolge artikel 7:333, lid 1 BW wordt de pachtprijs van de onderhavige boerderij van rechtswege herzien overeenkomstig vorenbedoelde wijziging. In de leden 2 en 3 van genoemd artikel is bepaald dat de pachter of de verpachter binnen de daarin genoemde termijn aan de grondkamer kan verzoeken de tegenprestatie te herzien. Uitgangspunt van genoemde wijziging is dat de tussen partijen geldende pachtprijs voor de onderhavige woning, bedrijfsgebouwen en land (van rechtswege) worden gewijzigd met het desbetreffende (verander)percentage met dien verstande dat de aldus gewijzigde pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van dat land dan wel 110% c.q. 90% van de toepasselijke regionorm.
8. Behoudens de hiervoor in overweging 2 vermelde correctie heeft de Centrale Grondkamer geen onjuistheden in het rapport van deskundigen aangetroffen en zal dit dan ook volgen.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep kan niet in stand blijven.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
Herziet de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst en bepaalt deze op € 22.636,40 in totaal per jaar, ingaande 10 november 2009, zulks met vermelding van het volgende.
Indien de pachter geen pachtersomslag is verschuldigd ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet, kan de pachtprijs worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar.
Indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
Deze beschikking is gegeven op 24 november 2011 door mrs. Th.C.M. Willemse, M.G.W.M. Stienissen en P.H. Veling en de deskundige leden F.J.A. baron van Verschuer en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.