Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 3 november 2011
Dossiernummer: GP 11.664
Beschikking
in de zaak van:
Staat der Nederlanden, Ministerie van Financiën, Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf,gevestigd te Den Haag,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde:
mr. F. Sepmeijer, Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn,
advocaten en notarissen te Den Haag,
-tegen-[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 17 juni 2011, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 14 juli 2011, met betrekking tot de op 6 september 2010 bij haar ter goedkeuring ingezonden pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7: 397, lid 1 BW tussen partijen met betrekking tot de percelen land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg],[kadastrale aanduiding], tezamen groot 2.29.30 ha, zulks voor de duur van één jaar, ingaande op 1 januari 2011 en eindigende op 31 december 2011, als volgt beslist:
“De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat artikel 9, lid 6 en 7, worden geschrapt. De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd”.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 26 juli 2011 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek primair: de beschikking, waarvan beroep, te vernietigen en de onderhavige pachtovereenkomst alsnog ongewijzigd goed te keuren, althans subsidiair: de pachtovereenkomst in die zin te wijzigen dat artikel 9 lid 6 en 7 als volgt komt te luiden:
“6. De Staat heeft het recht om, indien zij een redelijk vermoeden heeft dat sprake is van meer en/of andere bodemverontreiniging dan bij de aanvang van het gebruik, bij het einde van het gebruik door de pachter en op zijn kosten een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 te laten uitvoeren naar de verontreinigingsituatie van de onroerende zaak. Het onderzoek dient te worden verricht door een specifiek gekwalificeerde en van beide partijen onafhankelijke instelling en dient minimaal inzichtelijk te maken of meer of andere bodemverontreiniging aanwezig is dan bij aanvang van het gebruik. Partijen komen overeen dat 1 januari 1996 als moment van aanvang van de pacht wordt beschouwd. Wanneer meer of andere bodemverontreiniging dan bij aanvang van de pacht wordt geconstateerd dient de pachter deze binnen zes maanden na het eindigen van het gebruik voor eigen rekening ten genoegen van de Staat/verpachter te saneren. Wanneer de pachter deze verplichting niet nakomt, zal de Staat/verpachter de door hem noodzakelijke geachte werkzaamheden voor rekening van de pachter doen verrichten. Dit geldt niet wanneer het gaat om een geconstateerde verontreiniging waarvan de pachter aannemelijk maakt dat deze niet kan worden toegerekend aan hem, zijn rechtsvoorganger(s) dan wel degene(n) die zich door toedoen en/of door (na)laten van hem of zijn rechtsvoorganger(s) op de onroerende zaak hebben bevonden.
7. Totdat de werkzaamheden als bedoeld in lid 6 van dit artikel zijn verricht, is de pachter ingeval van wanprestatie, gerekend vanaf de datum van het einde van de pacht, aan de Staat/verpachter een bedrag verschuldigd berekend naar de laatst geldende pachtprijs.”
en de aldus gewijzigde pachtovereenkomst goed te keuren.
Pachter heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een verweerschrift in te dienen.
De grieven
Verpachtster heeft aangevoerd dat de grondkamer ten onrechte artikel 9, lid 6 en in samenhang hiermee artikel 9, lid 7 van de onderhavige pachtovereenkomst heeft geschrapt wegens buitensporigheid van de desbetreffende bepalingen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. In een procedure als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerder beslissingen van de grondkamer.
2. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, zijn in de onderhavige procedure gehouden toepassing te geven aan het bepaalde in artikel 7:397, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dientengevolge hebben de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, ingevolge artikel 7:319, lid 1, sub b, juncto artikel 7:320, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek in voorkomende gevallen de bevoegdheid verplichtingen, voor pachters uit de overeenkomst voortvloeiend, als buitensporig aan te merken en de overeenkomst deswege te wijzigen.
3. Uit de stukken, waaronder die in eerste aanleg, blijkt dat artikel 9, lid 6 en 7 van de onderhavige pachtovereenkomst als volgt luiden:
“6. De staat heeft het recht om, indien zij hiervoor een gerede aanleiding heeft, bij het einde van het gebruik door de pachter en op zijn kosten een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 te laten uitvoeren naar de verontreinigingsituatie van de onroerende zaak. Het onderzoek dient te worden verricht door een specifiek gekwalificeerde en van beide partijen onafhankelijke instelling en dient minimaal inzichtelijk te maken of meer of andere bodemverontreiniging aanwezig is dan bij aanvang van het gebruik. Partijen komen overeen dat 1 januari 1996 als moment van aanvang van de pacht wordt beschouwd. Wanneer meer of andere bodemverontreiniging dan bij aanvang van de pacht wordt geconstateerd dient de pachter deze binnen zes maanden na het eindigen van het gebruik voor eigen rekening ten genoegen van de Staat/verpachter te saneren. Wanneer de pachter deze verplichting niet nakomt, zal de Staat/verpachter de door hem noodzakelijke geachte werkzaamheden voor rekening van de pachter doen verrichten. Dit geldt niet wanneer het gaat om een geconstateerde verontreiniging waarvan de pachter aannemelijk maakt dat deze niet kan worden toegerekend aan hem, zijn rechtsvoorganger(s) dan wel degene(n) die zich door toedoen en/of door (na)laten van hem of zijn rechtsvoorganger(s) op de onroerende zaak hebben bevonden.
7. Totdat de werkzaamheden als bedoeld in lid 6 van dit artikel zijn verricht, is de pachter, gerekend vanaf de datum van het einde van de pacht, aan de Staat/verpachter een bedrag verschuldigd berekend naar de laatst geldende pachtprijs.”
4. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer geeft artikel 9, lid 6 van de onderhavige pachtovereenkomst verpachtster het recht om, indien zij hiervoor een gerede aanleiding heeft, het daarin aangegeven bodemonderzoek op kosten van pachter te laten uitvoeren. Voorts is in genoemd artikellid bepaald dat, wanneer meer of andere bodemverontreiniging dan bij aanvang van de pacht wordt geconstateerd en pachter deze niet binnen zes maanden na het eindigen van het gebruik voor eigen rekening en ten genoegen van verpachtster -naar de Centrale Grondkamer begrijpt: door deze eenzijdig naar haar maatstaven te bepalen- heeft gesaneerd, verpachtster de door haar noodzakelijk geachte -naar de Centrale Grondkamer begrijpt: door deze eenzijdig naar haar maatstaven te bepalen- werkzaamheden voor rekening van pachter
-naar de Centrale Grondkamer begrijpt: zonder limitering- zal doen verrichten. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer geeft dit artikellid aan verpachtster de bevoegdheid om bij vermeende wanprestatie van pachter deze, zonder ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst, te verplichten het gepachte ten genoegen van haar in zijn oorspronkelijke staat terug te brengen
c.q. dit voor rekening van pachter te laten doen. Dit heeft tot gevolg dat, indien pachter zich in rechte tegen het optreden van verpachtster wil verweren, op hem de bewijslast komt te rusten dat hij geen wanprestatie heeft gepleegd, hoewel volgens de normale regels van het bewijsrecht
de wanprestatie moet worden bewezen door de partij, die zich op de wanprestatie beroept. Voorts legt voormeld artikellid aan pachter, indien deze het gepachte niet ten genoegen van verpachtster voor eigen rekening heeft gesaneerd, een éénzijdige, niet met normale pachtverhoudingen overeenstemmende verplichting om te dulden op.
Een en ander brengt de Centrale Grondkamer tot het oordeel dat artikel 9, lid 6 van de onderhavige pachtovereenkomst als buitensporig in de zin van artikel 7:319, lid 1, onder b BW moet worden aangemerkt. Gelet op de samenhang van lid 7 van genoemd artikel van de onderhavige pachtovereenkomst met voornoemd lid 6 daarvan, treft dit lot ook artikel 9, lid 7 voornoemd.
5. De door verpachtster subsidiair voorgestelde wijziging van artikel 9, lid 6 en 7 van de onderhavige pachtovereenkomst welke enkel betreft de wijziging in artikel 9, lid 6 voornoemd van de zinsnede “indien zij hiervoor een gerede aanleiding heeft” in “indien zij hiervoor een redelijk vermoeden heeft dat sprake is van meer en/of andere bodemverontreiniging dan bij de aanvang van het gebruik” is niet van dien aard dat zij tegemoet komt aan voormelde bezwaren en dientengevolge de Centrale Grondkamer tot een ander oordeel brengt.
6. Overigens zijn tegen de beschikking, waarvan beroep, geen grieven aangevoerd.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, moet wat betreft de schrapping daarin van artikel 9, lid 6 en 7 van de onderhavige pachtovereenkomst worden bevestigd, voor zoveel nodig met aanvulling van gronden zoals hiervoor overwogen.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Bevestigt de beschikking, waarvan beroep, voor zoveel nodig met aanvulling van gronden zoals hiervoor overwogen.
Deze beschikking is gegeven op 3 november 2011 door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen, Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.