ECLI:NL:CG:1997:2

• Datum uitspraak: 2 september 1997
• Publicatiedatum: 26 juni 2024
• Zaaknummer: GP 11.127
• Instantie: Centrale Grondkamer
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Kok; Bierman; Heisterkamp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Herziening van de pachtprijs in een pachtovereenkomst tussen mede-verpachters en pachter

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een beschikking van de grondkamer voor Friesland, waarin de pachtprijs van een pachtovereenkomst werd herzien. De pachtovereenkomst betreft percelen land in de gemeente Friesland, met een oppervlakte van 33.45.10 ha. De Centrale Grondkamer heeft op 2 september 1997 uitspraak gedaan. De pachter, vertegenwoordigd door ing. P.J. Klaver, heeft beroep aangetekend tegen de beschikking van 12 december 1996, waarin de pachtprijs werd verhoogd van f 15.885,-- naar f 21.409,-- per jaar, ingaande 22 februari 1996. De mede-verpachtster, vertegenwoordigd door mr. J.L. de Hoop, heeft verweer gevoerd en verzocht om de pachter niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep.

De Centrale Grondkamer heeft vastgesteld dat ieder van de mede-verpachters bevoegd is om herziening van de pachtprijs te verzoeken. De Centrale Grondkamer heeft deskundigen ingeschakeld om een taxatierapport op te stellen, waaruit blijkt dat de vrije verkeerswaarde van het land op 35.000,-- per ha is getaxeerd. De Centrale Grondkamer heeft de argumenten van de pachter, die de taxatie te hoog achtte, verworpen en de beschikking van de grondkamer bevestigd, met aanvulling van gronden. De Centrale Grondkamer heeft geoordeeld dat de deskundigen de juiste procedure hebben gevolgd en dat de pachtprijs op een correcte manier is vastgesteld, rekening houdend met de geldende pachtnormen.

De uitspraak benadrukt het belang van deskundige taxaties in pachtzaken en bevestigt dat de Centrale Grondkamer zelfstandig oordeelt, onafhankelijk van eerdere beslissingen van de grondkamer. De beschikking is gegeven in aanwezigheid van de griffier mr. Bongers.

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

2 september 1997

Dossiernummer: GP 11.127

Beschikking

in de zaak van:

[pachter],

wonende te [woonplaats], [adres],

-hierna te noemen: pachter-, gemachtigde: ing. P.J. Klaver, juridisch consulent bij de AVM/FLTO te Leeuwarden,

-tegen-

[mede-verpachtster], wonende te [woonplaats], [adres],

zijnde mede-erfgename van wijlen [erflater]

-hierna te noemen: mede-verpachtster-, gemachtigde: mr. J.L. de Hoop, advocaat te Groningen.

Het geding in eerste aanleg

De grondkamer voor Friesland heeft bij beschikking van 12 december 1996, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op

24 december 1996, de pachtprijs in de op 22 februari 1991 ingegane pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de percelen land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], [kadastrale aanduiding], tezamen groot 33.45.10 ha, herzien en verhoogd van
f 15.885,-- tot

f 21.409,-- in totaal per jaar, ingaande 22 februari 1996.

Het geding in hoger beroep

Pachter is bij een op 15 januari 1997 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen tegen voormelde beschikking, met verzoek die beschikking te vernietigen en te bepalen dat de verhoging van de onderhavige pachtprijs niet wordt doorge- voerd dan wel, indien daar rechtens gronden voor zouden zijn, genoemde pachtprijs te verhogen tot het niveau dat op grond van feitelijke oppervlakte en gesteldheid van het gepachte en op basis van de te dezen toepasselijke bepalingen van de Pachtwet en de Pachtnormenbesluit 1995 toelaatbaar is.

Mede-verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op

24 januari 1997 ter griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek pachter niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep, althans zijn verzoek tot vernietiging van de beschik- king, waarvan beroep, af te wijzen en die beschikking te bevestigen, voor zoveel nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden.

De grieven

Pachter heeft aangevoerd dat, anders dan de grondkamer in haar beschikking heeft vermeld, niet verpachters een verzoekschrift bij haar hebben ingediend, doch slechts één der mede-verpachters, omdat dit enkel is gedaan door de gemachtigde van mede- verpachtster, zijnde één van de mede-erfgenamen van wijlen [erflater], waarbij geen volmacht door de overige erfgenamen is gegeven om mede namens hen te dezen op te treden, zodat het verzoekschrift door de grondkamer niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard; dat bij de afhandeling van de boedel van wijlen [erflater] door mede-verpachtster ene [persoon A] is aangetrokken als haar belangenbehartiger en dat laatstgenoemde in de onderhavige kwestie tevens is opgetreden als deskundige; dat hij ontkent dat hij aan de deskundige van de grondkamer de toegang heeft geweigerd om een en ander te laten taxeren, doch dat hij telkens heeft gesteld dat pachtherziening niet nodig was; dat door de grondkamer formeel gezien niet datgene is getaxeerd wat overeenkomt met de feitelijke situatie ten tijde van die taxatie.

Mede-verpachtster heeft in antwoord hierop het door pachter gestelde gemotiveerd bestreden.

Het onderzoek

De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse een onderzoek doen instellen, waarvan een rapport is opgemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.

Bij brief van de griffier van 4 juli 1997 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behande- ling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn door mede-verpachtster is opgemerkt dat het haar niet duidelijk is waarop deskundigen de in hun rapport vermelde aftrek wegens vooruitbetaling ten bedrage van
f 323,-- hebben gebaseerd en dat zij deswege dan ook bezwaar heeft tegen deze aftrek.

Pachter heeft nog opgemerkt dat hij de door deskundigen in hun rapport vermelde vrije verkeerswaarde van het land in geschil van
f 35.000,-- te hoog acht; dat de door deskundigen met ingang van 22 februari 1996 getaxeerde pachtprijs ten onrechte is gebaseerd op een maximale verhoging van
f 85,-- per ha, gerelateerd aan de normatieve verhoging gebaseerd op de pachtnormen van 1992/1994 en niet op de tot op heden betaalde pachtprijs; dat hij de taxatie door deskundigen van de onder- havige lichte zand-/veengronden te hoog acht ten opzichte van de pachtprijs die hij betaalt voor uit kleigrond bestaande percelen land te Scharnegoutum; dat hij, gezien zijn mede- aandeel in de eigendom van het gepachte, reeds een gedeelte betaalt van de verschuldigde waterschapslasten en ruilverkave- lingsrente, terwijl hij als pachter daarenboven - conform de desbetreffende bepalingen van het Pachtnormenbesluit 1995 - 50% van de waterschapslasten, alsmede maximaal
f 50,-- ruil- verkavelingsrente verschuldigd is; dat hij derhalve van mening is dat de totale vergoeding voor het gebruik van het land onevenredig hoog is getaxeerd ten opzichte van zowel de momenteel te betalen pachtprijs als de pachtprijs in relatie tot de kwaliteitsaspecten van de grond; dat hij verzoekt de pacht- prijs te bepalen met inachtneming van het door hem aangevoerde.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

1. Uit de stukken in eerste aanleg blijkt dat het inleidend verzoek te dezen is ingediend door mr. J.L. de Hoop voornoemd namens mede-verpachtster in haar hoedanigheid van mede-erfgename van wijlen [erflater], die op 14 februari 1990 is overleden. Uit de door genoemde gemach- tigde desgevraagd aan de Centrale Grondkamer overgelegde verklaring van erfrecht blijkt onder meer dat het land in geschil nog onverdeeld is. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden ieder der mede- verpachters bevoegd is om aan de grondkamer herziening van de pachtprijs in de pachtovereenkomst betreffende voormeld land in geschil te verzoeken. Het inleidend verzoekschrift van mede-verpachtster is derhalve ontvan- kelijk.

2. Noch uit de stukken, waaronder die in eerste aanleg, noch anderszins is de Centrale Grondkamer gebleken dat [persoon A]door mede-verpachtster is aangetrokken als haar belangenbehartiger. De Centrale Grondkamer is evenmin gebleken dat betrokkene te dezen is opgetreden als deskundige van de grondkamer.

3. De eventuele omstandigheid dat pachter - om welke reden dan ook - geen aanleiding heeft gezien om de deskundige van de grondkamer op het gepachte toe te laten is, nu de onderhavige zaak in beroep aan de Centrale Grondkamer is voorgelegd, niet meer relevant. Immers, de Centrale Grondkamer dient zich in deze procedure een zelfstandig oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerde- re beslissingen terzake van de grondkamer. Deswege heeft de Centrale Grondkamer deskundigen verzocht aan haar een taxatierapport te dezen uit te brengen, aan welk verzoek deskundigen - na bezichtiging van het gepachte - hebben voldaan.

4. Blijkens de door de grondkamer bij beschikking van 19 december 1990 - onherroepelijk - goedgekeurde pachtovereenkomst in de zin van artikel 153 t/m 159 van de Landinrichtingswet betreffende de ruilverkaveling "Midden Tjonger" is de oppervlakte van het onderhavige pachtobject 33.45.10 ha. Niet is gebleken noch gesteld dat partijen nadien een - nadien door de grondkamer onherroepelijk goedgekeurde - pachtwijzigingsovereenkomst terzake hebben gesloten. Reden waarom de Centrale Grondkamer met de grondkamer uit zal gaan van voormelde oppervlakte van het litigieuze pachtobject. Voor zoveel nodig overweegt de Centrale Grondkamer nog dat de beoordeling van eventuele geschillen betreffende de oppervlakte van een pachtobject bij uitsluiting is voorbehouden aan de pachtrechter, te weten de pachtkamer van het bevoegde kantongerecht en in beroep de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem.

5. Met betrekking tot de toepassing van het Pachtnormenbe- sluit 1995 te dezen overweegt de Centrale Grondkamer dat ingevolge artikel 2, lid 3, van genoemd besluit bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van los land naar de pachtnormen van 1995 als uitgangspunt geldt

de waardering daarvan naar de daaraan voorafgaande pacht- normen van 1992/1994. Ingevolge artikel 2, lid 1, van de Pachtnormenbesluit 1995 wordt laatstgenoemde pachtprijs verhoogd met 15% met een maximum van
f 85,-- per ha per jaar, met dien verstande dat de pachtprijs niet meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde daarvan of de desbetreffende regionorm, indien deze norm lager is dan 2% van de vrije verkeerswaarde.

6. Artikel 7, lid 2 van het Pachtnormenbesluit 1977 bepaalt dat ingeval van vooruitbetaling van de verschuldigde pachtprijs een aftrek wordt toegepast ter grootte van de rentevergoeding op de direct opvraagbare spaartegoeden, tot ten hoogste 5% per jaar. Bij vooruitbetaling in gedeelten van een jaar wordt de aftrek evenredig gekort. Deskundigen hebben in hun rapport bij de taxatie van de onderhavige pachtprijs naar de normen van 1992/1994 derhalve terecht en op juiste gronden de aldaar vermelde aftrek wegens vooruitbetaling toegepast.

7. Anders dan pachter is de Centrale Grondkamer van oordeel dat deskundigen, mede gelet enerzijds op het grondprijs- peil in de onderhavige regio op 22 februari 1996 alsmede op de omstandigheid dat ten deze sprake is van een zekere complexwaarde en anderzijds op de relatief matige kwaliteit van het land in geschil, de vrije verkeerswaarde daarvan terecht hebben getaxeerd op
f 35.000,-- per ha.

8. De enkele mededeling van pachter dat hij voor uit klei- grond bestaande percelen land te [woonplaats] een pacht- prijs van
f 700,-- per ha betaalt kan niet afdoen aan het rapport van deskundigen.

9. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat deskundigen in hun rapport ook overigens in voldoende mate en op juiste wijze acht hebben geslagen op het door partijen aangevoerde. Zij acht dit rapport juist en zal dit volgen.

Slotsom

Nu de waardering door de grondkamer vrijwel gelijk is aan die waartoe de Centrale Grondkamer is gekomen, moet de beschik- king, waarvan beroep, worden bevestigd, voorzoveel nodig met aanvulling van gronden als hiervoor overwogen.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep,

Bevestigt de beschikking, waarvan beroep, voorzoveel nodig met aanvulling van gronden zoals hiervoor overwogen, en met ver- melding van het navolgende.

Indien de pachter ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet (Stb. 1991, 444) geen pachtersomslag is ver- schuldigd, de pachtprijs met maximaal 50% van de waterschaps- lasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld, kan worden vermeerderd.

Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van
f 50,-- per ha per jaar.

Indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiek- rechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, welke vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de ver- pachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.

Deze beschikking is gegeven op 2 september 1997 door mrs. Kok, Bierman en Heisterkamp, en de deskundige leden Baron De Weichs de Wenne en Wentink, en uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Bongers.