Uitspraak
College van Beroep voor het bedrijfsleven
No. AWB 01/375 5 april 2002
24010 Wet op de Kamers van Koophandel en Fabrieken 1963
Makelaars/taxateurs
Uitspraak in de zaak van:
A, te B, appellant,
tegen
de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Groningen, te Groningen, verweerster,
gemachtigde: mr J.H.J. Kamminga, werkzaam bij verweerster.
1. De procedure
Op 8 mei 2001 heeft het College van appellant een beroepschrift ontvangen, waarbij beroep wordt ingesteld tegen een besluit van verweerster van 1 mei 2001. Bij dit besluit heeft verweerster beslist op het bezwaar van appellant tegen de uitslag van de praktijkproef die verweerster hem heeft afgenomen ingevolge het Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken.
Op 16 juli 2001 heeft verweerster een verweerschrift ingediend.
Op 11 januari 2002 heeft het onderzoek ter zitting plaatsgevonden, waarbij partijen hun standpunt nader hebben toegelicht.
2. De grondslag van het geschil
2.1 Tot 1 maart 2001 was bij het Wetboek van Koophandel onder meer het volgende bepaald:
" Artikel 62
1. Makelaar is hij, die als zodanig beëdigd door de arrondissementsrechtbank, hetzij zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling (…).
Artikel 63a
De rechtbank (…) wint het advies in de Kamer van Koophandel en Fabrieken, binnen welker gebied de verzoeker voornemens is zich asl makelaar te vestigen (…).
Artikel 63b
1. De Kamer van Koophandel en Fabrieken brengt binnen drie maanden advies uit omtrent de vraag of verzoeker voldoet aan de bij of krachtens artikel 63c gestelde eisen, en (…).
Artikel 63c
1. De verzoeker wordt tot de beëdiging als makelaar (…) toegelaten, indien hij bekwaam is om als zodanig in het vak werkzaam te zijn (…).
2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regelen worden gesteld omtrent het bepaalde in het vorige lid."
In artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het destijds van toepassing zijnde Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken (Stb. 1998, 304) was onder meer bepaald dat de verzoeker, bedoeld in artikel 63c van het Wetboek van Koophandel, bekwaam is de makelaardij in onroerende zaken uit te oefenen indien hij met goed gevolg de in artikel 4 van Pro dit Besluit bedoelde praktijkproef heeft afgelegd. Artikel 4 van Pro het Besluit luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
" Op verzoek van degene die in het bezit is van een diploma (…) neemt de kamer van koophandel en fabrieken (…) hem een praktijkproef af, waarbij getoetst wordt of de betrokkene voldoet aan de eisen die in de praktijk van de makelaardij in onroerende zaken worden gesteld, waaronder wordt begrepen kennis van de gebruiken, regels en omstandigheden die van belang zijn bij het beoordelen van de waarde van onroerende zaken in de streek waar de verzoeker voornemens is zich te vestigen."
Uit het schema behorend tot de Regeling Stichting Nederlands Instituut Certificatie en Registratie Makelaar-taxateurs onroerende zaken blijkt dat degene die, onder meer, met goed gevolg de praktijkproef heeft afgelegd voor opname in het register in aanmerking komt
2.2 Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het College komen vast te staan.
- Appellant heeft op 31 oktober 2000 de onderhavige praktijkproef afgelegd. In dat kader heeft hij taxatierapporten opgemaakt met betrekking tot een pand aan het adres Slochterstraat 91 te Sappemeer en een pand aan het adres
W.A. Scholtenweg 10 te Foxhol, alsmede een door verweerster voorgelegde casus uitgewerkt.
- Op 13 februari 2001 heeft appellant zijn op 31 oktober 2000 ingeleverd schriftelijk werk mondeling toegelicht ten overstaan van verweersters Commissie Makelaardij, welke commissie bestond uit twee makelaars onroerende zaken, één notaris, één makelaar assurantiën en één bouwkundige. Na afloop van deze nabespreking is appellant door de Commissie mondeling medegedeeld dat het resultaat van de afgelegde praktijkproef om meerdere redenen onvoldoende was.
- Bij brief van 15 februari 2001 heeft verweerster appellant haar besluit medegedeeld dat het resultaat van de afgelegde proef onvoldoende was. In deze brief staat onder meer het navolgende vermeld:
" De door u aangegeven waarden van de woningen worden te hoog bevonden, de berekeningsmethode is niet duidelijk, de omgevingsfactoren zijn niet goed in beeld gebracht, geen aftrek voor technische of economische veroudering bij het pand Slochterstraat. Verder is de casus niet goed en niet volledig uitgewerkt."
- Bij brief van 18 februari 2001, aangevuld bij brief van 11 maart 2001, heeft appellant tegen dit besluit bezwaar gemaakt.
- Op 2 april 2001 heeft verweersters Bezwaarschriftencommissie naar aanleiding van dit bezwaar appellant en de voorzitter van de Commissie Makelaardij, H. Meijer, gehoord.
- Vervolgens heeft verweerster het bestreden besluit genomen.
3. Het bestreden besluit en het standpunt van verweerster
Bij het bestreden besluit heeft verweerster kennelijk beoogd het bezwaar ongegrond te verklaren en hiertoe onder meer het volgende overwogen:
" Voor de praktijktest werkt de Commissie Makelaardij niet zelf taxaties uit ter bespreking met de examenkandidaat en ter vergelijking met de taxaties van de kandidaat en de uitwerkingen daarvan. De commissie onderzoekt daarentegen op welke wijze en op welke gronden de kandidaat tot zijn/haar taxatie is gekomen. Het gaat hier niet om een onderhandelingssituatie maar om een beoordelingssituatie. Aansluitend heeft de heer Meijer een toelichting gegeven bij de bovenvermelde argumenten van de commissie voor haar afwijzende beschikking.
Tenslotte heeft de heer Meijer uiteengezet, dat de kamer tot taak heeft autonoom en op het eigen werkgebied gericht - los van een mogelijke andere aanpak elders - te onderzoeken of de kandidaat-makelaar in staat is tot onafhankelijke en zelfstandige uitoefening van de makelaardij.
Naar aanleiding van het bovenstaande en conform het advies van de Bezwaarschriftencommissie heeft het dagelijks bestuur van de kamer het volgende overwogen:
· Blijkens de betrokken wettelijke bepalingen gaat het hier om een examinerend onderzoek ter beoordeling van de door u uitgewerkte taxaties. Dit houdt in, dat niet mag worden verwacht, dat de Commissie Makelaardij met u in vergelijkende onderhandeling treedt over de door u uitgewerkte taxaties.
· Gehoord uw visie met betrekking tot de argumenten van de Commissie Makelaardij voor haar afwijzing en gehoord de toelichting daarbij van de heer Meijer meent de Bezwaarschriftencommissie, dat niet kan worden gesteld, dat de Commissie Makelaardij op grond van de resultaten van de praktijktest niet in redelijkheid tot het door haar gegeven oordeel had kunnen komen.
· De wijze waarop de Commissie Makelaardij de praktijktest heeft uitgevoerd en de beslissing die zij op grond daarvan heeft genomen zijn niet in strijd met de daarop betrekking hebbende wettelijke regelingen; in dat licht bezien is niet relevant op welke wijze deze bepalingen elders toepassing hebben gevonden.
Op grond van de bovenvermelde overwegingen en conform het daartoe strekkende advies van de Bezwaarschriftencommissie heeft het dagelijks bestuur van de kamer besloten om uw bezwaarschrift niet ontvankelijk te verklaren. Dit betekent, dat het dagelijks bestuur niet van mening is, dat het bezwaarschrift en de daarbij gegeven toelichting aanleiding geven tot heroverweging van de bestreden beschikking van de Commissie Makelaardij, dan wel tot herroeping van deze beschikking."
In het verweerschrift is door verweerster nog het volgende opgemerkt:
" Het gelijkheidsbeginsel waar A zich op beroept gaat hier niet op. A refereert aan een voorval in de regio Zutphen waar -in eerste instantie afgewezen- kandidaten voor de beëdiging later door de Commissie Makelaardij van de Kamer voor de Veluwe en Twente alsnog tot de beëdiging zijn toegelaten. In casu werd daar een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en toegewezen omdat er in enkele makelaarsregio's binnen het gebied van de Kamer voor de Veluwe en Twente procedureverschillen waren geconstateerd. De gedupeerde kandidaten konden daarom aldaar een beroep doen op het gelijkheidsbeginsel. Ten onrechte breidt A de werking van dit beginsel uit tot de ressorten van de overige Kamers in Nederland. Elke Commissie Makelaardij heeft in haar eigen ressort echter haar eigen verantwoordelijkheid. Bovendien ging het in het door A genoemde geval in Zutphen om de procedurele aspecten van de afwijzing terwijl het in het onderhavige geval gaat om de materiële aspecten van de afwijzing waartegen A in beroep is gegaan."
Ter zitting is door verweerster nog aangevoerd dat bij toetsing van het door de kandidaten ingeleverde schriftelijke werk de gevolgde methodiek en een zorgvuldige onderbouwing centraal staan en verschillen in (taxatie)waarden niet doorslaggevend zijn.
4. Het standpunt van appellant
Appellant, die het bestreden besluit ook heeft opgevat als bevattende een ongegrondverklaring van zijn bezwaar, heeft ter ondersteuning van het beroep - onder meer - het volgende tegen het bestreden besluit aangevoerd:
" In de uitspraak wordt voorbij gegaan aan de argumenten die ik heb aangevoerd om aan te geven hoe ik tot een juiste waardebeoordeling ben gekomen. Er wordt vermeld dat de heer Meijer van de commissie makelaardij een toelichting heeft gegeven (…), maar er wordt in het geheel geen melding gemaakt van het feit dat uit het gesprek bleek dat de heer Meijer de door hem genoemde waardes niet kon onderbouwen, de commissieleden de objecten niet kenden, de commissie voorbij ging aan de analyse van verkoopcijfers van een zeer groot aantal verkopen van vergelijkbare objecten, die ik had gemaakt. Ook bleek tijdens het gesprek dat de commissie zich slechts baseerde op waardes die een extern persoon aan de commissie had doorgegeven, zonder dat daar taxatierapporten aan ten grondslag lagen. Hoewel in de brief van 6 oktober 2000 staat vermeld dat de plaatselijke bekendheid met het gebied zou worden getoetst, is dit in het geheel niet aan de orde geweest. De commissie bleek niet op de hoogte te zijn van de plaatselijke situatie.
In hetgeen het dagelijks bestuur van de kamer tenslotte heeft overwogen, staat dat er niet met mij in vergelijkende onderhandeling getreden wordt over de uitgewerkte taxaties. Dit is zeer vreemd, daar het in de makelaardij juist gaat over de uitwerking van taxaties en de onderbouwing daarvan.
Er worden geen argumenten gegeven op welke wijze de commissie en het dagelijks bestuur tot het besluit zijn gekomen.
Ook gaat men ten onrechte voorbij aan het gelijkheidsbeginsel."
5. De beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de inhoudelijke argumenten van appellant stelt het College voorop dat de aard van de aan de Commissie Makelaardij opgedragen toetsing en de waarborgen voor een correct verloop van de praktijkproef (inclusief de mondelinge toelichting) maken dat het oordeel van deze commissie omtrent het kennen en kunnen van een betrokkene in beginsel kan worden gevolgd.
Appellant heeft in bezwaar geen omstandigheden aangevoerd, die verweerster - in weerwil van de inhoud van het advies van de Bezwaarschriftencommissie - aanleiding hadden moeten geven zich in deze zaak niet te laten leiden door het vertrouwen in de deskundigheid van de Commissie Makelaardij.
Voor zover appellant de juistheid van de door de Commissie Makelaardij gegeven beoordeling van zijn taxaties en uitgewerkte casus, gemaakt in de praktijkproef, heeft bestreden door tegenover deze beoordeling zijn eigen oordeel te plaatsen, dient hieraan te worden voorbij gegaan. Dit eigen oordeel is immers het oordeel van iemand wiens deskundigheid op het terrein van de makelaardij onroerend goed, zoals in casu aan de orde, nog ter beoordeling stond.
Op appellant rustte in de onderhavige zaak derhalve de plicht zijn stellingen te bewijzen.
Het met kans van succes bestrijden van de bevindingen van de Commissie Makelaardij vergde het overleggen door appellant van bevindingen met betrekking tot de door hem gemaakte taxatie-opdrachten (inclusief toelichting) van één of meer onafhankelijke personen, die door hun opleiding en ervaring geacht kunnen worden tenminste een niveau van deskundigheid te hebben, dat vergelijkbaar is met het niveau van degenen, onder wie de makelaars-taxateurs, die de door appellant afgelegde praktijkproef hebben beoordeeld.
Gelet op de aard en het aantal van de door de Commissie Makelaardij geconstateerde gebreken in het door appellant ingeleverde schriftelijke werk, alsmede het door deze commissie geconstateerde ontbreken van een toereikende verklaring voor de uitkomsten waartoe appellant kwam bij de nabespreking, en bij gebreke van een zijdens appellant in geding gebrachte contra-expertise als vorenbedoeld, ziet het College geen grond voor het oordeel dat de door appellant uitgewerkte taxaties en casus ten onrechte als onvoldoende zijn beoordeeld.
Met betrekking tot de onvoldoende beoordeelde taxaties door appellant van de panden "Slochterstraat 91" en "W.A. Scholtenweg 10", overweegt het College dat verweerster met recht niet slechts de uitkomsten van appellants berekeningen, maar vooral ook de door appellant gevolgde methodiek en onderbouwing hiervan in haar beoordeling heeft betrokken.
Gelet op de aard van de beoordeling die met een praktijkproef is gemoeid, alsmede het belang dat hierbij aan bedoelde methoediek en onderbouwing toekomt, staat aan de juistheid van het door verweerster gegeven oordeel niet in de weg dat een gedetailleerde uitwerking van de onderhavige opdrachten door de Commissie Makelaardij zelf ontbreekt.
Ten slotte overweegt het College dat het beroep van appellant op het gelijkheidsbeginsel faalt. Het College constateert dat appellant zijn betoog op dit punt slechts doet steunen op een aantal beslissingen van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor de Veluwe en Twente. Naar het oordeel van het College heeft verweerster dienaangaande terecht overwogen dat zij een eigen verantwoordelijkheid draagt en niet gebonden is aan besluiten van Kamers in andere gebieden. Bovendien heeft verweerster gemotiveerd weersproken dat de gronden waarop bedoelde beschikkingen zijn genomen, gelijk zijn aan die waarop appellant zijn standpunt baseert, en gelijke gevallen betreffen.
Het voorgaande brengt het College tot de conclusie dat het beroep ongegrond is.
Het College acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het College verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr M.J. Kuiper, mr M.A. van der Ham en mr C.J. Borman, in tegenwoordigheid van
mr R.P.H. Rozenbrand, als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 5 april 2002.
w.g. M.J. Kuiper w.g. R.P.H. Rozenbrand