Uitspraak
College van Beroep voor het bedrijfsleven
No. AWB 01/50 6 maart 2002
24010
Uitspraak in de zaak van:
A, te B, appellant,
gemachtigde: mr H. L. Duijm, advocaat te Alphen aan den Rijn,
tegen
de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rijnland, te Leiden, verweerster,
gemachtigden: mr F.A. de Jong en mr S. van Stuivenberg, beiden werkzaam bij verweerster.
1. De procedure
Op 17 januari 2001 heeft het College van appellant een beroepschrift ontvangen, waarbij beroep wordt ingesteld tegen een besluit van verweerster van 21 december 2000. Bij dit besluit heeft verweerster beslist op de bezwaren van appellant tegen het in een schrijven van 27 oktober 2000 vervatte oordeel van verweerster dat het resultaat van een door appellant afgelegde praktijkproef onroerend goed (hierna: praktijkproef) onvoldoende was.
Op 12 februari 2001 heeft appellant de gronden voor zijn beroep aangevuld.
Op 12 maart 2001 heeft verweerster een verweerschrift ingediend.
Op 12 december 2001 heeft het onderzoek ter zitting plaatsgevonden, waarbij partijen hun standpunt nader hebben toegelicht.
2. De grondslag van het geschil
2.1 Tot 1 maart 2001 was in artikel 63c, eerste lid, van het Wetboek van Koophandel bepaald dat degene, die toegelaten wilde worden tot beëdiging als makelaar, vakbekwaam moest zijn.
In artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het destijds van toepassing zijnde Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken (Stb. 1998, 304) was onder meer bepaald dat de verzoeker, bedoeld in artikel 63c van het Wetboek van Koophandel, bekwaam is de makelaardij in onroerende zaken uit te oefenen indien hij met goed gevolg de in artikel 4 van Pro dit Besluit bedoelde praktijkproef heeft afgelegd. Artikel 4 van Pro het Besluit luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
" Op verzoek van degene die in het bezit is van een diploma (…) neemt de kamer van koophandel en fabrieken (…) hem een praktijkproef af, waarbij getoetst wordt of de betrokkene voldoet aan de eisen die in de praktijk van de makelaardij in onroerende zaken worden gesteld, waaronder wordt begrepen kennis van de gebruiken, regels en omstandigheden die van belang zijn bij het beoordelen van de waarde van onroerende zaken in de streek waar de verzoeker voornemens is zich te vestigen."
2.2 Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het College komen vast te staan.
- Áppellant heeft op 25 oktober 2000 de praktijkproef afgelegd. In dat kader heeft hij een taxatieopdracht uitgevoerd door het opmaken van een taxatierapport met betrekking tot het pand C-weg 132 en 132a te B. Dezelfde dag is dit rapport door hem mondeling toegelicht ten overstaan van verweersters Commissie Makelaardij.
- Bij brief van 27 oktober 2000 heeft verweerster aan appellant bevestigd dat het resultaat van de afgelegde proef om meerdere redenen onvoldoende was:
" - De onderhandse verkoopwaarde en de huurwaarde waren te hoog berekend.
- De BTW- kennis was onvoldoende.
- De inhoud van de woning was te hoog berekend.
- De herbouwwaarde van de woning was niet juist."
- Bij brief van 20 november 200 heeft appellant zich tot de leden van de Commissie Makelaardij gewend en aangegeven dat de beoordeling van de proef naar zijn mening ten onrechte negatief is geweest. Bij brief van 28 november 2000 heeft appellant bericht dat zijn brief van 20 november als bezwaarschrift dient te worden beschouwd.
- Op 8 december 2000 heeft verweersters commissie bezwaarschriften appellant gehoord naar aanleiding van het door hem gemaakte bezwaar. Dezelfde dag heeft deze commissie ook de leden van de Commissie Makelaardij gehoord.
- Vervolgens heeft verweerster het bestreden besluit genomen.
3. Het bestreden besluit en het standpunt van verweerster
Bij het bestreden besluit is het bezwaar ongegrond verklaard. Hiertoe is - samenvattend weergegeven - het volgende overwogen.
De onderhandse verkoopwaarde is veel te hoog berekend. Deze is volgens appellant fl. 1.555.000.-- en volgens de Commissie Makelaardij fl. 1.180.000.--. Ook de economische huurwaarde is door appellant te hoog berekend. Volgens de Commissie is deze te taxeren op fl. 78.280,--, terwijl appellant een waarde van fl. 142.603,-- taxeerde. Verder is appellant voor de berekening van de herbouwwaarde van de woning uitgegaan van 509 m³, terwijl de Commissie slechts 425m³ heeft berekend, maar zij heeft dit aspect niet doorslaggevend meegewogen bij de beoordeling van de afgelegde test.
Appellant stelt ten onrechte dat alleen het verschil tussen de door de Commissie Makelaardij gehanteerde taxatiewaarden en de door appellant berekende waarden doorslaggevend is geweest voor het negatieve oordeel over de test. In het oordeel werden mede betrokken het inzicht in de gevonden waarden, de plaatsgebonden waardebepalende factoren en de gehanteerde taxatiemethode.
Eveneens ten onrechte meent appellant dat de Commissie Makelaardij bij de waardebeoordeling is uitgegaan van taxatie op basis van herontwikkeling. De Commissie is, net als appellant, uitgegaan van het vigerend bestemmingsplan.
Het is verweerster niet bekend dat een van de leden van de Commissie Makelaardij, zoals appellant stelt, is uitgegaan van een taxatie op basis van herontwikkeling. Ook tijdens de hoorzitting met de leden van de Commissie is hiervan niet gebleken. Aldaar is zijdens de Commissie wel opgemerkt dat dat het vigerend bestemmingsplan een tamelijk beperkte gebruiksmogelijkheid geeft: agrarische doeleinden en technische hulpbedrijven.
Ook de stelling van appellant dat de Commissie Makelaardij gesteld zou hebben dat het pand slechts als opslagruimte zou mogen worden getaxeerd is onjuist. De Commissie heeft verklaard dat er naast opslag ook andere mogelijkheden zijn. Daaraan is wel toegevoegd dat er feitelijke omstandigheden zijn, die een waardedrukkende invloed hebben. Aan die omstandigheden is appellant voorbij gegaan.
Bij het opmeten van de woning is de Commissie Makelaardij tot 425 m³ gekomen door een berekening met behulp van bouwtekeningen en door opmeting ter plaatse.
In alle praktijktesten worden vragen gesteld over de BTW-problematiek. Kennis hierover is zeer belangrijk is voor een makelaar, ook in relatie tot het onderdeel taxatie van de praktijktest.
In het verweerschrift en ter zitting is verweerster voorts ingegaan op de stelling van appellant dat het feit dat hij met goed gevolg de praktijktest bij de Stichting Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs heeft afgelegd reeds aangeeft dat het oordeel over de door hem afgelegde test onjuist is. Niet valt in te zien dat het oordeel van de Commissie Makelaardij om deze reden onjuist zou zijn.
4. Het standpunt van appellant
Appellant heeft ter ondersteuning van het beroep onder meer het volgende tegen het bestreden besluit aangevoerd.
De Commissie Makelaardij stelt dat niet alleen de taxatiewaarden, maar ook de onderliggende berekeningsmethoden werden betrokken bij de beoordeling van de test. In het dossier zijn echter geen aanwijzingen te vinden dat inderdaad ook naar de berekeningsmethode is gekeken. Opmerkelijk is verder dat uit het dossier niets blijkt over de door de Commissie gehanteerde berekeningsmethode.
Het enkele feit dat appellant tot ander taxatiewaarden is gekomen, rechtvaardigt niet de conclusie dat zijn verklaringsmethode en zijn toelichting onjuist zijn.
Het moge zo zijn dat de berekening van het aantal kubieke meters van de woning niet van doorslaggevende betekenis is geweest bij de beoordeling, daarmee is niet duidelijk gemaakt hoe de Commissie Makelaardij 425 m³ heeft berekend, terwijl appellant - na hermeting ter plaatse - tot 509 m³ komt.
Appellant heeft een praktijktest makelaardij afgelegd en geen theorie-examen BTW. Aan de beantwoording van BTW-vragen mag dus geen betekenis worden toegekend bij de beoordeling van deze test. Appellant had al eerder het examen-onderdeel BTW-kennis met goed gevolg afgelegd.
Appellant is er vanuit gegaan dat de bedrijfsruimte ook anders dan als opslagruimte gebruikt kan worden; het vigerend bestemmingsplan biedt daartoe de mogelijkheid. De Commissie Makelaardij gaat er ten onrechte vanuit dat voor het bepalen van de huurwaarde uitsluitend dient te worden uitgegaan van opslagruimte.
Appellant heeft met een bedrag van fl. 2.500,-- per maand een reële huur voor de woning getaxeerd. De commissie komt slechts tot fl. 1.690,-- op discutabele gronden. Veronderstellingen van de Commissie als "weinig personeelsleden zullen zo'n hoge huur willen betalen" en "de directeur zal hier niet willen wonen" zijn niet toetsbaar en uiterst subjectief.
Appellant acht de door hem berekende jaarhuur van fl. 142.000,-- en een verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat van fl. 1.400.000,-- zeker te realiseren en bestrijdt de juistheid van de door de Commissie Makelaardij getaxeerde waarden.
Dat appellant inmiddels met goed gevolg een praktijktest van de Stichting Nederlands Register van Vastgoed taxateurs heeft afgelegd bevestigt dat het oordeel van de Commissie Makelaardij onjuist is.
5. De beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de inhoudelijke argumenten van appellant stelt het College voorop dat de aard van de aan de Commissie Makelaardij opgedragen toetsing en de waarborgen voor een correct verloop van de praktijkproef (inclusief de mondelinge toelichting) maken dat het oordeel van deze commissie omtrent het kennen en kunnen van een betrokkene in beginsel kan worden gevolgd.
Appellant heeft in bezwaar geen omstandigheden aangevoerd, die verweerster - in weerwil van de inhoud van het advies van de Commissie Bezwaarschriften - aanleiding hadden moeten geven zich in deze zaak niet te laten leiden door het vertrouwen in de deskundigheid van de commissie Makelaardij.
Voor zover appellant de juistheid van de door de Commissie Makelaardij gegeven beoordeling van zijn taxaties, gemaakt in de praktijkproef, heeft bestreden door tegenover deze beoordeling zijn eigen oordeel te plaatsen, dient hieraan te worden voorbij gegaan. Dit eigen oordeel is immers het oordeel van iemand wiens deskundigheid op het terrein van de makelaardij onroerend goed, zoals in casu aan de orde, nog ter beoordeling stond.
Op appellant rustte in de onderhavige zaak derhalve de plicht zijn stellingen te bewijzen.
Het met kans van succes bestrijden van de bevindingen van de Commissie Makelaardij vergde het overleggen door appellant van bevindingen met betrekking tot de door hem gemaakte taxatie-opdracht (inclusief toelichting) van één of meer onafhankelijke personen, die door hun opleiding en ervaring geacht kunnen worden tenminste een niveau van deskundigheid te hebben, dat vergelijkbaar is met het niveau van degenen, onder wie de makelaars-taxateurs, die de door appellant afgelegde praktijkproef hebben beoordeeld.
Gelet op het zeer aanzienlijke verschil tussen de taxatie door appellant en die van de Commissie Makelaardij alsmede het door deze commissie geconstateerde ontbreken van een toereikende verklaring van dit verschil door appellant, en bij gebreke van een zijdens appellant in geding gebrachte contra-expertise als vorenbedoeld, ziet het College geen aanleiding te oordelen dat de taxatie ten onrechte als onvoldoende is beoordeeld.
Het College overweegt in dit verband dat de Commissie Makelaardij op niet onbegrijpelijke wijze heeft aangegeven dat haar beoordeling mede tot stand kwam op basis van plaatsgebonden waardebepalende factoren en dat zij bij de waardepaling van het bedrijfspand uitdrukkelijk feitelijke omstandigheden heeft laten meewegen die een waardeverminderend effect hebben.
De stelling van appellant dat de Commissie Makelaardij bij haar taxaties is uitgegaan van herontwikkeling c.q. geschiktheid van het pand enkel als opslagruimte, is door verweerster weersproken, terwijl aan de hand van de gedingstukken het ongelijk van verweerster op deze punten niet valt vast te stellen.
Het College heeft in het dossier evenmin ondubbelzinnige aanwijzingen gevonden die de conclusie zouden rechtvaardigen dat de Commissie Makelaardij de inhoudsmaat van het getaxeerde object verkeerd heeft berekend.
Dat de Commissie Makelaardij ook de beantwoording van op de BTW betrekking hebbende vragen van een zeker belang heeft geacht als onderdeel van de totaalbeoordeling, acht het College niet ontoelaatbaar.
Tenslotte overweegt het College dat het feit dat appellant inmiddels geslaagd zou zijn voor de praktijktest bij de Stichting Nederlands Register van vastgoedtaxateurs, niet tot de gevolgtrekking leidt dat hij de eerder afgelegde vaktest bij de Commissie Makelaardij ook met goed gevolg zou hebben afgelegd.
Het voorgaande brengt het College tot de conclusie dat verweerster op het oordeel van de Commissie Makelaardij en het advies van de commissie bezwaarschriften heeft mogen afgaan, zodat het beroep ongegrond is.
Het College acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het College verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr M.J. Kuiper, mr S.J. Borman, en mr W.E. Doolaard, in tegenwoordigheid van mr F.W. du Marchie Sarvaas, als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 6 maart 2002.
w.g. M.J. Kuiper w.g. F.W. du Marchie Sarvaas