Uitspraak
College van Beroep voor het bedrijfsleven
No. AWB 01/42 12 december 2001
24010
Uitspraak in de zaak van:
A, te B, appellant,
gemachtigde: mr W.H.E. Parlevliet, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand,
tegen
de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordwest-Nederland, verweerder,
gemachtigde: mr E. Boksma, advocaat te Alkmaar.
1. De procedure
Op 12 januari 2001 heeft het College van appellant een beroepschrift ontvangen, waarbij beroep wordt ingesteld tegen een besluit van verweerder van 1 december 2000.
Bij dit besluit heeft verweerder beslist op de bezwaren van appellant tegen het in een schrijven van 23 oktober 2000 vervatte oordeel van verweerder, inhoudende dat het resultaat van een door appellant afgelegde praktijkproef onroerend goed (hierna: de praktijkproef) onvoldoende was.
Verweerder heeft op 14 maart 2001 een verweerschrift ingediend.
Nadat appellant op 14 mei 2001 heeft gerepliceerd, heeft verweerder op 13 juni 2001 gedupliceerd.
Op 31 oktober 2001 heeft het onderzoek ter zitting plaatsgevonden, waarbij partijen bij monde van hun gemachtigden hun standpunten nader hebben toegelicht. Van de zijde van verweerder zijn tevens verschenen mr P.J.M. Jong, werkzaam bij verweerder en C, lid van de commissie Makelaardij van verweerder. Voorts is op verzoek van appellant ter zitting als getuige gehoord D, vader van appellant en lid van voormelde commissie Makelaardij.
2. De grondslag van het geschil
2.1 Tot 1 maart 2001 was in artikel 63c, eerste lid, van het Wetboek van Koophandel bepaald dat degene, die toegelaten wilde worden tot beëdiging als makelaar, vakbekwaam moest zijn.
In artikel 2 van Pro het destijds van toepassing zijnde Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken (Stb. 1998, 304) was onder meer bepaald dat de verzoeker, bedoeld in artikel 63c van het Wetboek van Koophandel, bekwaam is de makelaardij in onroerende zaken uit te oefenen indien hij met goed gevolg de in artikel 4 van Pro dit Besluit bedoelde praktijkproef heeft afgelegd. Artikel 4 van Pro het Besluit luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
" Op verzoek van degene die in het bezit is van een diploma (…) neemt de kamer van koophandel en fabrieken (…) hem een praktijkproef af, waarbij getoetst wordt of de betrokkene voldoet aan de eisen die in de praktijk van de makelaardij in onroerende zaken worden gesteld, waaronder wordt begrepen kennis van de gebruiken, regels en omstandigheden die van belang zijn bij het beoordelen van de waarde van onroerende zaken in de streek waar de verzoeker voornemens is zich te vestigen."
2.2 Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het College komen vast te staan.
- Appellant heeft op 21 september 2000 de praktijkproef onroerend goed afgelegd en heeft hierop op 13 oktober 2000 een mondelinge toelichting gegeven ten onverstaan van verweerders commissie Makelaardij.
- Ten behoeve van de beoordeling van de taxatie-opdrachten van de praktijkproef zijn taxatierapporten opgesteld door C en D, beiden makelaar-taxateur en lid van verweerders commissie Makelaardij.
- Bij brief van 23 oktober 2000 heeft verweerder aan appellant bevestigd dat hij heeft besloten de resultaten van de door appellant afgelegde praktijkproef en zijn daarop gegeven mondelinge toelichting als onvoldoende te kwalificeren. Blijkens deze brief is dit oordeel gebaseerd op het volgende:
" X-laan, nummer Y te B
Deze taxatie is door de commissie met een onvoldoende beoordeeld;
· U noemt in uw taxatierapport het Provinciaal Uitvoeringsprogramma (bodemsanering) 1998-2001, maar u herkent, na overhandiging van een kopie, de inhoud niet;
· Vragen omtrent vermelding van bodemverontreiniging in het kadaster onvoldoende beantwoord;
· Bij erfdienstbaarheden wordt geen bron vermeld;
· In de belendingen wordt de begraafplaats niet genoemd;
· In rapportage ontbreekt bij bouwaard de fundering;
· Onderhoudsindicatie ten aanzien van schuur is niet correct;
· De door u aangenomen afschrijvingstermijn van 150 jaar hoog ingeschat;
· Het door u genoemde bedrage van fl. 50.000,-- voor fundatie is te hoog;
· Kubering van ruimte tussen twee kappen niet correct uitgevoerd.
Z, nummer F te B
Deze taxatie is door de commissie met een onvoldoende beoordeeld;
· Niet alle kadastrale gegevens worden vermeld in rapportage;
· In rapportage wordt een leegstandsrisico genoemd van 266 dagen, hetgeen volgens uw toelichting in Hoorn en omgeving een gemiddelde is. Uitgaande van uw yieldopbouw wordt een leegstandsrisico genoemd van 1,35%. Dit komt overeen met een leegstand van 521 dagen.
· De beantwoording van de vragen over de yield-opbouw is onvoldoende (wel leegstandsrisico opgenomen, maar geen kosten voor beheer);
· Vragen over de bouwkundige constructie, met name de stabiliteit, van het object niet correct beantwoord;
· Vragen over de relatie tussen de waarde ongebonden grond (fl. 200,--), gebonden grond (fl. 400,--) en waarde grond onbebouwd (fl. 300,--) niet correct beantwoord.
G-straat, nummer H te B
Deze taxatie is door de commissie met een voldoende beoordeeld.
Bovenstaande punten vormen zoals gezegd de kern van de gegeven beoordeling."
- Bij brief van 30 oktober 2000, aangevuld bij schrijven van 4 november 2000, heeft appellant hiertegen bezwaar gemaakt. In het aanvullend bezwaarschrift gaat appellant puntsgewijs in op de in het besluit van 23 oktober 2000 weergegeven beoordeling.
- Op 22 november 2000 heeft de hoorzitting plaatsgevonden ten overstaan van verweerders commissie Bezwaarschriften, welke commissie op 1 december 2000 advies heeft uitgebracht. Deze commissie adviseert verweerder de bezwaren van appellant op twee punten, te weten de fundering van het woonhuis en het leegstandsrisico bij het bedrijfspand, gegrond te verklaren en voor het overige ongegrond en - het geheel overziende - het besluit van 23 oktober 2000 in stand te houden.
- Vervolgens heeft verweerder het bestreden besluit genomen.
3. Het bestreden besluit en het nadere standpunt van verweerder
Bij het bestreden besluit heeft verweerder verwezen naar het bijgevoegde advies van de commissie Bezwaarschriften, waarmee hij zich kan verenigen, en heeft verweerder besloten om het geheel overziende de bezwaren ongegrond te verklaren.
In het verweerschrift en ter zitting is van de zijde van verweerder, voor zover hier van belang en zakelijk samengevat, nog het volgende aangevoerd.
De duur van de mondelinge toelichting is volgens verweerders Reglement betreffende vakbekwaamheidsonderzoek ten behoeve van beëdiging tot makelaar in onroerende goederen (hierna: het reglement) circa een uur, doch afhankelijk van het verloop ervan kan dit langer of korter duren.
Appellant heeft in de bezwaarprocedure geen gronden tegen de samenstelling van de commissie Makelaardij aangevoerd en kan derhalve in die eerst thans aangevoerde gronden niet worden ontvangen.
Voorts blijkt uit hetgeen door appellant met betrekking tot de samenstelling van de hoor- en adviescommissie in bezwaar is aangevoerd niet dat de voorzitter of een meerderheid van de leden van deze commissie eerder bij de praktijkproef betrokken is geweest, zodat van strijd met artikel 7:5, eerste lid en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen sprake is.
Zowel in het primaire besluit als in het aan het thans bestreden besluit ten grondslag liggende advies is zeer gedetailleerd ingegaan op de beoordeling van de praktijkproef, inclusief mondelinge toelichting, en de daartegen aangevoerde gronden. Hetgeen appellant in beroep aanvoert kan niet tot de slotsom leiden dat de door hem afgelegde praktijkproef alsnog met een voldoende zou moeten worden beoordeeld. Weliswaar wijkt de uitkomst van de door appellant gemaakte berekeningen veelal niet of in slechts geringe mate af van de uitkomst vermeld in de door de deskundigen (de leden-makelaars van de commissie Makelaardij) als basis voor de proef gemaakte taxaties, doch dit betekent nog niet dat de door appellant afgelegde praktijkproef dus voldoende was. Bij de beoordeling is ook de wijze waarop een kandidaat, rekening houdend met de in aanmerking te nemen feiten en omstandigheden, tot die uitkomsten komt en de door hem mondelinge gegeven toelichting hierop, van belang. Juist hierin is appellant in gebreke gebleven.
4. Het standpunt van appellant
Appellant heeft ter ondersteuning van het beroep - samengevat - het volgende tegen het bestreden besluit aangevoerd.
Naar de opvatting van appellant is de door hem afgelegde praktijkproef ten onrechte met een onvoldoende beoordeeld, waardoor hij ten tijde van belang ten onrechte niet beëdigd kon worden als makelaar.
De door verweerder gevolgde procedures zijn onjuist en zijn van invloed geweest op de onjuiste beoordeling.
Op grond van het reglement wordt de praktijkproef afgenomen door de commissie Makelaardij, die is samengesteld uit leden van de kamer van koophandel en fabrieken, aangevuld met externe deskundigen, waaronder twee makelaars in onroerende zaken. Tijdens de door appellant gegeven mondelinge toelichting bestond de commissie echter naast leden van de kamer uit slechts één daadwerkelijk praktiserend makelaar, ten bewijze waarvan appellant een verklaring d.d. 29 oktober 2001 van de makelaar-taxateur o.g. K overlegt. Uit deze verklaring volgt dat de heer L, die in plaats van de vader van appellant bij de mondelinge toelichting aanwezig was, reeds geruime tijd niet meer dagelijks de makelaardij in onroerende zaken - met inbegrip van taxaties - praktiseert. Appellant verwijst in dit verband naar het DNV-examenreglement voor SVM/NIVO inzake certificatie van vakbekwaamheid voor Register-Makelaar in onroerende goederen.
Bovendien is de maximale duur van de mondelinge toelichting blijkens een brief d.d. 27 april 1998 van verweerder aan de (leden van de) commissie Makelaardij 30 minuten, terwijl deze toelichting bij appellant circa 55 minuten heeft geduurd.
Voorts is de samenstelling van de commissie Bezwaarschriften in de visie van appellant onjuist geweest, nu de daarvan deel uitmakende makelaar de objecten waar de praktijkproef betrekking op had, voorzover bekend niet zelf heeft opgenomen en een ander lid tevens deel uitmaakte van de commissie Makelaardij en derhalve niet objectief was. De secretaris van deze commissie, tevens de manager wetsuitvoering van verweerder, heeft ten onrechte geen bezwaar gemaakt tegen genoemde samenstelling en is ruimschoots voor het einde van de hoorzitting vertrokken.
Appellant heeft in beroep - aan de hand van de beoordeling van de commissie Makelaardij en het advies van de commissie Bezwaarschriften - wederom puntsgewijs aangevoerd waarom hij van mening is dat de door hem afgelegde praktijkproef als voldoende had moeten worden beoordeeld. Met betrekking tot de door hem gemaakte taxatie-opdrachten voor de woning aan de X-laan en het bedrijfspand aan Z, beide te B, stoelt appellant deze mening onder meer op een vergelijking tussen de door hem berekende waarden en maten met die, vermeld in de taxatierapporten van de makelaars/taxateurs D en C.
Tevens heeft hij met betrekking tot die taxatie-opdrachten een tweetal faxberichten overgelegd. In een fax d.d. 10 januari 2001 van Q Architecten B.V. verklaart de heer Q dat de gemiddelde levensduur van de woningen aan de X-laan te B zijns inziens gelijk staat aan de gemiddelde levensduur van traditioneel gebouwde woningen (100-120 jaar) en dat de herbouw van de fundering wordt geraamd op fl. 15.000,- á fl. 20.000,- exclusief BTW. In een op papier van de NVM verzonden faxbericht van 20 juni 2001 deelt P, beleidsmedewerker commercieel vastgoed, mee dat voor winkelpanden in Nederland over heel 2000 de gemiddelde looptijd, waaronder wordt verstaan de tijd dat een pand te huur dan wel te koop heeft gestaan, 244 dagen was.
5. De beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de door appellant aangevoerde procedurele grieven overweegt het College als volgt.
Vast staat dat appellant in bezwaar geen argumenten heeft aangevoerd tegen de samenstelling van de commissie Makelaardij ten tijde van de door hem op 13 oktober 2000 gegeven mondelinge toelichting. Nu verweerder hiermee bij het nemen van het bestreden besluit derhalve geen rekening heeft kunnen houden, kan hetgeen appellant terzake eerst in beroep heeft aangevoerd niet leiden tot vernietiging van dit besluit.
Overigens zij in dit verband opgemerkt dat er wel degelijk een tweede makelaar-taxateur onroerend goed bij de mondelinge behandeling aanwezig was en dat appellant, in verband met de bijzondere hem bekende omstandigheid dat zijn vader één van de twee makelaars-taxateurs onroerend goed van de commissie Makelaardij is, ruimschoots vóór de door hem gegeven mondelinge toelichting bekend was met het feit dat de samenstelling van deze commissie anders zou zijn dan gebruikelijk. Het door appellant overgelegde examenreglement SVM/NIVO is voorts in het onderhavige geval niet van toepassing, zodat hieraan ontleende grieven en de verklaring van de makelaar/taxateur K appellant niet kunnen baten.
Ook de tegen de samenstelling van de commissie Bezwaarschriften aangevoerde gronden kunnen niet tot vernietiging van het bestreden besluit leiden. De samenstelling van deze commissie, die tevens als hoorcommissie is opgetreden, is niet in strijd met artikel 7:5 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) noch anderszins in strijd met het recht.
Daargelaten dat appellant niet duidelijk heeft gemaakt waarom hij in zijn belangen zou zijn geschaad door de duur van de mondelinge toelichting, kan ook de daartegen aangevoerde grief niet slagen. Deze duur is niet in strijd met verweerders reglement, terwijl de in verweerders brief van 27 april 1998 genoemde duur een voorstel aan de leden van de commissie Makelaardij behelst en geen waarborgnorm inhoudt ten opzichte van de kandidaten.
Met betrekking tot de inhoudelijke argumenten van appellant stelt het College voorop dat de door appellant in het geding gebrachte verklaringen van onderscheidenlijk het architectenbureau Q, waar het de fundering van het woonhuis betreft, en de verklaring van P inzake de gemiddelde leegstand van winkelpanden, betrekking hebben op onderdelen van de door appellant afgelegde praktijkproef, terzake waarvan zijn bezwaar blijkens het door verweerder overgenomen advies gegrond is verklaard.
Voorts constateert het College dat de door Q genoemde gemiddelde levensduur van het woonhuis aan de X-laan afwijkt van die, door appellant in zijn praktijkproef genoemd, terwijl deze verklaring niet ingaat op de volgens verweerder door appellant ten onrechte gehanteerde (afschrijvings)methodiek voor de waardebepaling van dit woonhuis.
Voorts heeft verweerder zich naar het oordeel van het College op goede gronden op het standpunt kunnen stellen dat bij de beoordeling van de door een kandidaat gemaakte taxatie-opdrachten niet slechts wordt gekeken naar de uitkomsten van diens berekening, maar dat daarbij de berekening als zodanig en de gehanteerde uitgangspunten en methodiek, zoals deze ook blijken uit de mondelinge toelichting, eveneens van groot belang zijn.
Met betrekking tot de in dit verband door appellant naar voren gebrachte beroepsgronden overweegt het College dat de aard van de aan de commissie Makelaardij opgedragen toetsing en de waarborgen van een correct verloop van de praktijkproef (inclusief de mondelinge toelichting), zoals deze ook zijn neergelegd in verweerders reglement, maken dat het oordeel van deze commissie omtrent het kennen en kunnen van een betrokkene in beginsel kan worden gevolgd.
Appellant heeft in bezwaar geen omstandigheden aangevoerd, die verweerder - in weerwil van de inhoud van het advies van de commissie Bezwaarschriften - aanleiding hadden moeten geven zich in deze zaak niet te laten leiden door het vertrouwen in de deskundigheid van de commissie Makelaardij.
Appellant heeft weliswaar gedetailleerd de juistheid van de door deze commissie gegeven waardering aan de door hem met betrekking tot twee panden gemaakte taxatie-opdrachten bestreden, maar heeft ter onderbouwing daarvan tegen het oordeel van de commissie Makelaardij hoofdzakelijk zijn eigen oordeel geplaatst. Dit eigen oordeel is het oordeel van iemand wiens deskundigheid op het terrein van de makelaardij onroerend goed, zoals in casu aan de orde, nog ter beoordeling stond.
Op appellant rust in de onderhavige zaak de plicht zijn stellingen te bewijzen.
Het met kans van succes bestrijden van de bevindingen van de commissie Makelaardij vergde het overleggen door appellant van bevindingen met betrekking tot de door hem gemaakte taxatie-opdrachten (inclusief toelichting) van één of meer onafhankelijke personen, die door hun opleiding en ervaring geacht kunnen worden tenminste een niveau van deskundigheid te hebben, dat vergelijkbaar is met het niveau van degenen, waaronder de makelaars-taxateurs, die de door appellant afgelegde praktijkproef hebben beoordeeld. Wellicht ten overvloede merkt het College nog op dat de vader van appellant om voor de hand liggende redenen niet als onafhankelijke persoon als hiervoor bedoeld kan worden aangemerkt.
Het College ziet geen aanleiding om de beoordeling van de door appellant bestreden waarderingen van de door hem afgelegde praktijkproef ambtshalve aan zodanige onafhankelijke personen op te dragen.
De conclusie is dat verweerder op het oordeel van de commissie Makelaardij en vervolgens op het advies van de commissie Bezwaarschriften heeft mogen afgaan, zodat het beroep ongegrond is.
Het College acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het College verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr D. Roemers, mr M.A. van der Ham en mr H.G. Lubberdink, in tegenwoordigheid van F.W. du Marchie Sarvaas, als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 12 december 2001.
w.g. D. Roemers w.g. F.W. du Marchie Sarvaas