Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11910623 \ CV EXPL 25-2982 (MdR)
Vonnis van 9 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: S. Baldinger,
tegen
CASALDA B.V. VOORHEEN GENAAMD MOBILITEITSGROEP NEDERLAND B.V.,
te Ankeveen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Casalda,
gemachtigde: mr. R.P. Winkel.
De zaak in het kort
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. De huurovereenkomst is al geëindigd en het gehuurde is ontruimd, dan wel door eiseres in gebruik gegeven aan andere huurder(s). Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot en met september 2025. De gevorderde kosten voor het gebruik van een satellietschotel worden afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 juni 2025
- het vonnis van 10 september 2025 van de rechtbank Midden-Nederland
- het betekeningsexploot van 25 september 2025
- de conclusie van antwoord van 6 november 2025
- de conclusie van repliek van 18 december 2025
- de conclusie van dupliek van 15 januari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft met ingang van 17 november 2023 aan de rechtsvoorgangster van Casalda de woningen aan het [adres 1] en [adres 2] eerste en tweede verdieping in [plaats 2] verhuurd (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan tot en met 31 oktober 2025. Het gehuurde bestaat uit drie zelfstandige woonruimtes. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ van 20 maart 2017 van toepassing.
2.2.
De maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst in totaal € 4.800,00, exclusief gas, water, elektra en internet. Dit bedrag bestaat uit € 1.800,00 voor [adres 1] en € 1.500,00 voor de eerste verdieping en
€ 1.500,00 voor de tweede verdieping van [adres 2] . De huur bedraagt thans in totaal € 5.030,40 per maand.
2.3.
In de huurovereenkomst staat onder andere:
“(…) 4.4. De huurprijs zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (…)
6. Verhuurder zal NIET zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water internet en tv voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. (…)”
2.4.
Op 16 april 2025 heeft [eiser] Casalda bij exploot gesommeerd tot betaling van de huur voor de maanden februari en maart 2025, gebruik van de satellietschotel en boetes.
2.5.
Op 6 oktober 2025 heeft [eiser] een e-mail naar Casalda gestuurd met als onderwerp:
“Absoluut verboden [adres 1] te betreden”. In deze e-mail heeft
“Absoluut verboden [adres 1] te betreden”. In deze e-mail heeft
[eiser] verder onder andere geschreven:
“Ter informatie en verduidelijking. Het betreft opzegging/aanzegging einde contract en relatie. (…) De relatie [eiser] en Casalda te Ankeveen is gestopt, contractueel beëindigd. Datum genoemd in dagvaarding. (…) Resumerend stel ik nadrukkelijk dat het verboden is [adres 1] of het daartoe behorende omliggende gebied te betreden bezoeken of handelingen te verrichten die tegen mijn wil/toestemming ingaan. Met ingang van 1 oktober 2025 zijn de vrijgekomen ruimten verhuurd aan anderen.”
“Ter informatie en verduidelijking. Het betreft opzegging/aanzegging einde contract en relatie. (…) De relatie [eiser] en Casalda te Ankeveen is gestopt, contractueel beëindigd. Datum genoemd in dagvaarding. (…) Resumerend stel ik nadrukkelijk dat het verboden is [adres 1] of het daartoe behorende omliggende gebied te betreden bezoeken of handelingen te verrichten die tegen mijn wil/toestemming ingaan. Met ingang van 1 oktober 2025 zijn de vrijgekomen ruimten verhuurd aan anderen.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij dagvaarding – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 19.184,35. Dit bedrag bestaat uit € 17.333,33 aan huurachterstand tot en met juni 2025, € 2.242,13 aan gebruik satellietschotel, € 703,54 aan rente en € 1.147,48 aan invorderingskosten inclusief btw. [eiser] vordert ook betaling van de lopende huurtermijnen dan wel een gebruiksvergoeding tot de ontruiming van het gehuurde en veroordeling van Casalda in de proces- en nakosten. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat Casalda in haar verplichtingen als huurder tekort is geschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2.
Casalda voert verweer. Zij voert aan dat zij het gehuurde heeft onderverhuurd aan derden. Omdat de (onder)huurders niet tijdig betaalden zijn er achterstanden in de huur ontstaan. [eiser] heeft de huur opgezegd per 1 oktober 2025. Casalda is akkoord gegaan met beëindiging van de huur en heeft twee van de drie appartementen leeg aan [eiser] opgeleverd. De bewoner van het derde appartement is in het appartement blijven wonen en heeft kennelijk afspraken met [eiser] gemaakt over voortzetting van de huur. Deze bewoner betaalt sinds 1 oktober 2025 geen huur meer aan Casalda. Casalda kan na het einde van de huurovereenkomst niet worden aangesproken voor de huur. Per saldo dient Casalda de huur voor de maanden maart en juni 2025 nog te voldoen, is samen € 10.060,80. Casalda betwist dat zij kosten voor gebruik van de satellietschotel dient te voldoen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De huurovereenkomst is niet gesloten met een consument. Daarom hoeft niet ambtshalve te worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
Einde van de huurovereenkomst
4.2.
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst vanwege een huurachterstand. Casalda voert aan dat de huurovereenkomst door de opzegging van [eiser] en haar instemming daarmee tot een einde is gekomen. Uit de conclusie van repliek volgt dat [eiser] zich (inmiddels) op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst voortijdig is beëindigd. Tussen partijen is dus niet in geschil dat de huurovereenkomst al geëindigd is. Zonder nadere toelichting en onderbouwing bestaat er geen grond om de beëindigde overeenkomst te ontbinden. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.
Ontruiming
4.3.
[eiser] heeft ontruiming van het gehuurde gevorderd. Casalda heeft aangevoerd dat twee van de drie appartementen op 1 oktober 2025 leeg aan [eiser] zijn opgeleverd. In reactie daarop heeft [eiser] gesteld dat twee contractuele bewoners vóór 1 november 2025 het gehuurde hebben verlaten. Daarmee heeft [eiser] niet althans onvoldoende onderbouwd dat deze twee appartementen nog door (onder)huurders van Casalda in gebruik zijn. Daarom kan van ontruiming door Casalda van deze twee appartementen geen sprake zijn.
4.4.
[eiser] heeft de stelling van Casalda dat [eiser] met de bewoner van het derde appartement afspraken heeft gemaakt over voortzetting van de huur niet betwist, zodat uit wordt gegaan van de juistheid daarvan. Er bestaat dan ook geen grond om Casalda te veroordelen dit appartement te ontruimen.
Achterstallige huur
4.5.
[eiser] vordert veroordeling van Casalda tot betaling van de huur tot en met oktober 2025. Casalda betwist dat zij over de maand oktober 2025 huur aan [eiser] verschuldigd is.
4.6.
[eiser] heeft in de e-mail van 6 oktober 2025 Casalda de toegang tot het gehuurde ontzegd; het is Casalda absoluut verboden [adres 1] (het adres van het gehuurde) of het daartoe behorende omliggende gebied te betreden. Verder heeft zij geschreven dat met ingang van 1 oktober 2025 de vrijgekomen ruimten zijn verhuurd aan anderen. Door [eiser] is niet weersproken dat zij voor het derde appartement per
1 oktober 2025 afspraken met de (onder)huurder heeft gemaakt. Casalda kon dus vanaf
1 oktober 2025 geen gebruik meer maken van het gehuurde. Er bestaat dan ook geen grond om Casalda te veroordelen in de huur over de maand oktober 2025. Casalda zal daarom worden veroordeeld de huur tot en met september 2025 te voldoen.
4.7.
Casalda heeft de huur voor de maanden februari, maart, juni, augustus en september 2025 niet betaald. Casalda heeft op 30 september 2025 de huur voor de maand oktober 2025 betaald. Deze betaling is gelet op wat hiervoor overwogen onverschuldigd gedaan en strekt in mindering op de door Casalda nog verschuldigde huur. De conclusie uit het voorgaande is dat er berekend tot en met september 2025 sprake is van een huurachterstand van € 20.121,60. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
Gebruik satellietschotel
4.8.
De door [eiser] gevorderde vergoeding voor gebruik satellietschotel wordt afgewezen. Casalda heeft dit onderdeel van de vordering gemotiveerd betwist. Nergens blijkt uit dat Casalda kosten voor een satellietschotel zou moeten voldoen en dit is ook niet tussen partijen overeengekomen, zo voert Casalda aan.
4.9.
Tegenover deze betwisting heeft [eiser] haar vordering onvoldoende onderbouwd. Zij heeft niet althans onvoldoende toegelicht op grond waarvan Casalda deze kosten verschuldigd is. In de huurovereenkomst is juist opgenomen dat [eiser] als verhuurder geen zorg zal dragen voor internet en tv. Dat de satellietschotel noodzakelijk was voor een videodeurbel heeft zij niet onderbouwd. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat overeen is gekomen dat gebruik zou worden gemaakt van een videodeurbel, dat de kosten daarvan voor rekening van Casalda zouden komen en dat [eiser] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom bij dagvaarding. De gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, omdat [eiser] niet heeft gesteld geen ondernemer te zijn op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 of als ondernemer een vrijgestelde prestatie te hebben verricht. Daarom zal een bedrag van € 925,91 worden toegewezen.
Rente
4.11.
Casalda is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand worden toegewezen, zoals hierna vermeld.
4.12.
Over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro toewijsbaar en niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, omdat laatstgenoemd artikel niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen. De rente wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, omdat [eiser] in elk geval vanaf die datum daarop aanspraak kan maken en gesteld noch gebleken is dat dit ook al vanaf een eerdere datum kon.
Proceskosten
4.13.
Casalda heeft de huur niet op tijd betaald en is daarom aan te merken als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Casalda moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
1.009,00
(€ 432,00 plus € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.736,35
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Casalda om te betalen aan [eiser] € 20.121,60 aan achterstallige huur tot en met september 2025, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.2.
veroordeelt Casalda om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 925,91 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 juni 2025,
5.3.
veroordeelt Casalda in de proceskosten van € 2.736,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Casalda niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.