ECLI:NL:RBMNE:2017:6772

• Datum uitspraak: 13 september 2017
• Publicatiedatum: 26 januari 2018
• Zaaknummer: 6216127 UV EXPL 17-218
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.S. Penders
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hinder en privacy in studentenhuis door verhuurder

In deze zaak vorderen drie huurders, [eiseres sub 1], [eiser sub 2] en [eiser sub 3], dat de kantonrechter de verhuurder, [gedaagde], zal veroordelen om zijn verblijf in het studentenhuis te staken. De huurders stellen dat zij sinds de verhuizing van [gedaagde] naar het pand hinder ondervinden van zijn aanwezigheid, wat hun woongenot schaadt. De huurders beschrijven dat [gedaagde] zich bemoeit met hun privéaangelegenheden, zonder toestemming hun kamers betreedt en zich grievend uitlaat over hen en hun gasten. De huurders vorderen ook een dwangsom voor het geval [gedaagde] niet aan de uitspraak voldoet.

[gedaagde] voert verweer en stelt dat hij vanwege persoonlijke problemen in het pand is komen wonen en dat zijn aanwezigheid niet onrechtmatig is. Hij betwist de claims van hinder en stelt dat hij goede afspraken met de huurders heeft gemaakt. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde], als eigenaar van het pand, in beginsel het recht heeft om in het pand te verblijven, maar dat hij ook de privacy van de huurders moet respecteren. De rechter concludeert dat er onvoldoende bewijs is voor onrechtmatige hinder en wijst de vorderingen van de huurders af. De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat hij als verhuurder verplicht is om de huurders het ongestoorde genot van hun kamers te verschaffen.

De uitspraak benadrukt het belang van goede communicatie en respect voor elkaars privacy in een gedeelde woonomgeving. De kantonrechter compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6216127 UV EXPL 17-218 CD/942

Vonnis in kort geding van 13 september 2017

inzake

1. [eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder te noemen [eiseres sub 1] ,

2.
[eiser sub 2]

wonende te [woonplaats] ,

verder te noemen [eiser sub 2] ,

3.
[eiser sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder te noemen [eiser sub 3] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 7 producties van 18 augustus 2017,
• de brief van 24 augustus 2017 met daarbij 2 producties van [gedaagde] ,
• de brief van 28 augustus 2017 met daarbij de aanvullende producties 8-10 van [eisers] ,
• de mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
• de pleitnota van [eisers] ,
• de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is een man van 55 jaar oud. Hij is eigenaar het pand aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het pand).

2.2.

[gedaagde] verhuurt kamers in het pand aan [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] . Zij zijn tussen de 20 en 25 jaar oud. Ze studeren, of hebben net hun studie afgerond.

2.3.

Op iedere verdieping in het pand zijn een keuken en sanitaire voorzieningen aanwezig, die worden gebruikt door de bewoners die op de betreffende verdieping kamers huren. De opgang en de tuin worden door alle bewoners gemeenschappelijk gebruikt.

2.4.

In de huurovereenkomsten van [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] is het volgende vermeld:

“
Artikel 11

1.
De huurder verplicht zich om verhuurder, medebewoners en omwonenden geen hinder of overlast te verzorgen.

2.
(…)

Artikel 12

1.
Verhuurder verplicht zich de huurder geen hinder of last te bezorgen.

2.
Verhuurder zal de privacy van de huurder respecteren en de verhuurde ruimte slechts betreden na afspraak met de huurder. Huurder heeft het recht de kamer(s) af te sluiten.

(…)

Artikel 14

De huurder heeft het recht bezoek in het gehuurde te ontvangen en te laten overnachten. Dit mag echter niet het karakter van permanente medebewoning krijgen (…).

(…)

Artikel 22

1.
Het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de daarin aanwezige voorzieningen, komen toe aan huurder en verhuurder.

2.
(…). ”

2.5.

In januari 2017 hebben [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] een huurverlaging bewerkstelligd.

2.6.

Op of rond 1 februari 2017 heeft [gedaagde] een vrijgekomen kamer op de begane grond betrokken. Hij is toen gebruik gaan maken van de op de begane grond aanwezige gemeenschappelijke keuken en sanitaire voorzieningen.

2.7.

Begin augustus 2017, toen de kamers op de zolder vrij waren gekomen, heeft [gedaagde] zijn intrek genomen op de zolder van het pand. Hij maakt nu als enige gebruik van de op de zolder aanwezige keuken en sanitaire voorzieningen. De huurders maken gebruik van de op hun verdiepingen aanwezige voorzieningen.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,

[gedaagde] zal veroordelen om zijn verblijf in het pand binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft,

[eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] zal machtigen om, indien [gedaagde] weigert zijn verblijf in het pand te staken, met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde] diens ontruiming te doen bewerkstelligen,

[gedaagde] zal verbieden om zonder schriftelijke toestemming van [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] , dan wel voor het uitvoeren van zijn verhuurderstaak zonder een voorafgaande aankondiging van ten minste 48 uur tevoren, het pand te betreden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding,

[gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, die door [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] worden begroot op € 100,00.

3.2.

[eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] leggen aan deze vorderingen ten grondslag dat zij, sinds [gedaagde] in het pand is komen wonen, in hun rustig woongenot worden geschaad. Zij hebben er niet voor niets voor gekozen om in een studentenhuis te gaan wonen, en niet te kiezen voor een kamer bij een hospita. Volgens [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] maakt [gedaagde] inbreuk op hun recht op privacy. Hij mengt zich in hun privéaangelegenheden, betreedt zonder toestemming de door hen gehuurde kamers, in voorkomend geval ook ’s avonds laat, en laat zich grievend uit over de huurders en over vrienden en logees die hij bij hen aantreft. [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] alsmede hun vrienden en logees voelen zich daardoor minder veilig in het pand. [gedaagde] eist van [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] dat zij zich houden aan zijn regels, die afwijken van hun gewoontes. Zo verbiedt hij hen bijvoorbeeld om een – schone – pan een dag op het aanrecht te laten staan en om vuilniszakken of dozen de avond voordat de vuilnisophaaldienst komt alvast in gemeenschappelijke ruimtes te zetten. Als dit toch gebeurt, begint [gedaagde] te schreeuwen en drukt hij indringend op alle deurbellen. Dat is beangstigend, aldus [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] . Volgens hen is [gedaagde] verbolgen over het feit dat zij huurverlaging hebben weten te bewerkstelligen. Vlak daarna heeft hij immers zijn intrek genomen in het pand. [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] erkennen dat [gedaagde] zich de afgelopen paar weken rustiger heeft gehouden. De huurders hebben echter geen vertrouwen in blijvende verbetering. Daarvoor is er de afgelopen maanden te veel gebeurd, aldus [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat hij vanwege huwelijksproblemen in het pand is komen wonen, niet vanwege de bewerkstelligde huurverlaging. Een en ander gebeurde toevallig in dezelfde periode. [gedaagde] voegt hieraan toe dat hij graag in het pand woont en dat hij het fijn vindt om tussen jonge mensen te vertoeven. Zijns inziens heeft hij ook goede afspraken met de studenten gemaakt over hoe het pand netjes te houden. Bovendien heeft hij in het pand verschillende briefjes opgehangen met daarop de in acht te nemen regels. Toen de huurders zich daar toch niet aan hielden, heeft [gedaagde] hen daarop aangesproken. Dat recht komt hem toe, vindt [gedaagde] . Ook toen hij bemerkte dat de huurders huissleutels aan derden hadden gegeven, en dat derden post ontvingen op het adres van de woning, heeft hij de huurders daarop aangesproken. [gedaagde] erkent dat hij daarvoor een aantal keren de kamers van huurders heeft betreden, die toen overigens niet op slot zaten, en dat hij boos op hen is geworden, maar zegt toe dat dit niet meer zal gebeuren: hij zal voortaan alleen nog schriftelijk, via e-mail of WhatsApp met de huurders communiceren. Overigens voert [gedaagde] aan dat een verbod om in zijn eigen woning te verblijven in strijd is met artikel 1 van het Eerste protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] in de proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] , als eigenaar van het pand, in beginsel het recht heeft om zelf, naast de huurders, zijn intrek in het pand te nemen. De huurovereenkomsten die [gedaagde] met [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] heeft gesloten, staan daar niet aan in de weg. In beginsel is ook niet relevant waarom [gedaagde] zijn intrek in het pand heeft genomen. Om die reden gaat de kantonrechter voorbij aan de over en weer genoemde – en betwiste – oorzaken. Alleen als [gedaagde] hinder veroorzaakt, en dan in zodanige mate dat het onrechtmatig wordt, bestaat er aanleiding tot ingrijpen door de kantonrechter.

4.2.

De kantonrechter overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat op dit moment (nog steeds) sprake is van onrechtmatige hinder door [gedaagde] . Daarvoor is relevant dat de kantonrechter, hoewel hij daar vragen over heeft gesteld, geen goed beeld heeft kunnen krijgen van de frequentie en ernst van de gestelde inbreuken gedurende de weken voorafgaand aan de zitting. [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] werden onvoldoende concreet op dit punt. Wel is naar voren gekomen dat de door [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] gegeven voorbeelden van door hen ervaren inbreuken op hun privacy vrijwel zonder uitzondering dateren uit de periode waarin [gedaagde] de kamer op de begane grond had betrokken. Desgevraagd hebben de huurders ter zitting erkend dat er sinds de verhuizing van [gedaagde] naar de zolderverdieping minder incidenten hebben plaatsgevonden, al was het maar omdat de huurders ook minder met [gedaagde] worden geconfronteerd, nu hij zijn eigen voorzieningen heeft. Sindsdien heeft [gedaagde] , zo heeft de kantonrechter begrepen, nog maar een enkele keer de kamer van één van de huurders betreden en de huurders hebben ook minder last van geschreeuw in de gangen. [gedaagde] heeft op zijn beurt ter zitting laten weten dat hij inmiddels begrijpt dat zijn handelen in strijd is met artikel 12 van de huurovereenkomsten. Hij heeft toegezegd de privacy van de huurders voortaan te zullen respecteren, hun kamers niet zomaar meer te betreden en niet meer te schreeuwen. In plaats daarvan zal [gedaagde] voortaan alleen nog maar schriftelijk, per mail en WhatsApp, met de huurders communiceren. Nu de huurders momenteel minder overlast ervaren en [gedaagde] bovendien heeft toegezegd zijn gedrag aan te passen, bestaat er onvoldoende aanleiding voor de kantonrechter om in te grijpen. Om die reden moeten de vorderingen worden afgewezen.

4.3.

Dat neemt overigens niet weg dat de kantonrechter wel aanleiding ziet om [gedaagde] nogmaals expliciet te wijzen op zijn verplichting als verhuurder, om aan [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] steeds het ongestoorde genot van hun kamers te verschaffen en hem ook nogmaals duidelijk te maken dat hem ook als medebewoner niet het recht toekomt om te pas en te onpas bij [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en/of [eiser sub 3] binnen te vallen. Dat is niet anders als hun kamerdeuren niet op slot zijn.

4.4.

[gedaagde] dient te allen tijde het recht de huurders op privacy te respecteren. Alleen in het uiterste geval, waarbij met spoed dient te worden opgetreden, kan aanleiding bestaan voor een uitzondering op de regel dat de kamers niet, in ieder geval niet zonder een daartoe vooraf gemaakte schriftelijke afspraak, mogen worden betreden. De kantonrechter denkt daarbij bijvoorbeeld aan het geval van een gesprongen waterleiding, die tot direct ingrijpen noopt. Dat een dergelijk incident heeft plaats gevonden, is niet aannemelijk geworden. De ter zitting door [gedaagde] gegeven voorbeelden komen daar in ieder geval bij lange na niet in de buurt. Zo heeft [gedaagde] onder andere foto’s in het geding gebracht van een niet-kapotte stoel, die na gebruik door één van de huurders in de tuin is achtergelaten, en van schone vaat die op het aanrecht is blijven staan. Niet valt in te zien waarom dergelijke zaken, futiliteiten, het onaangekondigd binnendringen op de kamers van de huurders zouden rechtvaardigen.

4.5.

In dat verband overweegt de kantonrechter nog dat iedere verhuurder dient te aanvaarden dat huurders anders met hun eigendommen en die van de verhuurder omgaan

– en mogen omgaan – dan de verhuurder zelf zou doen. Naar het oordeel van de kantonrechter schiet [gedaagde] , gelet op de geringe ernst van de door hem aangevoerde geconstateerde overwegingen, door in de toepassing van de door hem bedachte regels. Daarbij is ook relevant dat [gedaagde] huurovereenkomsten heeft gesloten met huurders in een heel andere levensfase dan [gedaagde] zelf, die expliciet niet hebben gekozen voor een hospita-woning (maar zich daar nu wel mee geconfronteerd zien). Weliswaar staat tegenover de verplichting van [gedaagde] om zich als goed verhuurder en goed medebewoner te gedragen, de verplichting van [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] om zich als goede huurders en eveneens goede medebewoners te gedragen, maar de kantonrechter heeft vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen dat zij daarmee in strijd zouden handelen. Dat volgt in ieder geval niet uit de processtukken en het verhandelde ter zitting.

4.6.

Ter zitting is eveneens het fenomeen briefgeheim aan de orde geweest. De kantonrechter heeft [gedaagde] daarbij duidelijk te verstaan gegeven dat hij nimmer post mag achterhouden, ook niet als die bestemd is voor derden, die geen toestemming hebben verzocht, of in ieder geval geen toestemming hebben verkregen, om het adres van het pand als hun postadres te gebruiken. De kantonrechter laat in het midden of een dergelijke toestemming is vereist. Niet kan worden vastgesteld dat degene die gebruik maakt van het postadres, daadwerkelijk in het huis woont.

4.7.

Tot slot overweegt de kantonrechter nog dat [gedaagde] geen gebruik dient te maken van de gemeenschappelijke voorzieningen in het pand, die hij niet nodig heeft. Hij heeft op de zolderverdieping een eigen keuken, eigen wc en eigen doucheruimte tot zijn beschikking en heeft daarom in beginsel niets te zoeken in de keukens en sanitaire ruimtes op de andere verdiepingen. Wel is [gedaagde] gerechtigd tot het gebruik van de gemeenschappelijke tuin, net als de andere bewoners. Ingeval hij, om de tuin te kunnen bereiken, door andere gemeenschappelijke ruimtes moet bewegen, dan is hem dat vanzelfsprekend toegestaan, zij het dat hij geacht wordt prudent met die bevoegdheid om te gaan.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat al deze overwegingen zich er niet voor lenen om in een dictum te worden opgenomen. Maar indien zou blijken dat [gedaagde] zich niet aan deze richtlijn houdt, kan hij mogelijk wel veroordeeld worden tot ontruiming, indien komt vast te staan dat hij artikel 12 van de huurovereenkomsten overtreedt.

4.9.

Vanwege de omstandigheid dat [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [gedaagde] huisgenoten zijn, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Penders, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017.