Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 214409 / KG ZA 11-170
Vonnis in kort geding van 31 mei 2011
in de zaak van
[eisers],
eisers,
advocaat mr. P.F. Schepel te Deventer,
tegen
de stichting
STICHTING HET GELDERSCH LANDSCHAP,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. B.J.M. van Meer te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eisers] (en waar [eiser sub 1] alleen is bedoeld: [eiser sub 1]) en HGL genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van HGL.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] hebben op 9 december 2007 een overeenkomst ondertekend, getiteld ‘koopovereenkomst’. In die overeenkomst staat onder meer:
‘De Stichting Het Geldersch Landschap (…) hierna te noemen HGL
en
de heer [eiser sub 1] (…) en mevrouw [eiser sub 2] (…) met elkaar gehuwd, hierna te noemen erfpachters,
overwegen dat:
a HGL de voormalige boerderij [boerderij], [adres],
kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 685, wil laten bewonen als burgerwoning (…)
f Het in erfpacht uit te geven perceel met daarop aanwezige opstallen is partijen
genoegzaam bekend, die daarvan geen nadere omschrijving verlangen.
en sluiten deze overeenkomst onder de navolgende bepalingen en preciseringen:
1. Er zal een erfpachtovereenkomst worden gesloten voor de ondergrond van de woning [boerderij] met bijbehorend erf (…)
(…)
11. De erfpachter mag voor eigen rekening en risico de opstallen restaureren /verbouwen, waarbij het restauratie- / verbouwingsplan de goedkeuring van HGL behoeft;
12. De eventuele sloopkosten komen geheel ten laste van erfpachter;
13. Het is erfpachter toegestaan om gebruik te maken van de zogenaamde Rood voor Roodregeling;
14. Indien gebruik wordt gemaakt van de Rood voor Roodregeling zijn de bewoners van de nieuw te realiseren woningen een jaarlijkse canon verschuldigd van € 5,00 per m³ van de woning, met een maximum van € 5.000,00 per jaar;’
2.2. HGL heeft bij brief van 12 maart 2008 aan [eisers] onder andere geschreven:
‘Op uw verzoek verduidelijken wij hierbij de punten 13 en 14 van de tussen u en onze stichting gesloten koopovereenkomst d.d. 9 december 2007 (…)
- Het is erfpachter toegestaan gebruik te maken van de Rood voor Roodregeling.
- De kosten die verbonden zijn aan de gebruikmaking van de Rood voor Roodregeling zijn
geheel voor rekening van erfpachter.
- Deze kosten zijn o.a. sloopkosten (1172 m²) (…)
- Bij realisering door de erfpachter van nieuw woonvolume, in één gebouw, aan de
[adres], wordt een gedeelte van het nu in erfpacht uit te geven perceel,
maximaal 2000 m², uit de erfpachtovereenkomst gehaald middels een wijziging van de
erfpachtovereenkomst.
- De overeengekomen jaarlijkse canon wordt als gevolg van de onttrekking niet gewijzigd.
- Het uit de erfpachtovereenkomst gehaalde perceel wordt door de grondeigenaar direct
aansluitend opnieuw in erfpacht uitgegeven, de nieuwe erfpachter is een jaarlijkse canon
verschuldigd van € 5,-- per m³ woonvolume, met een maximum van € 5.000,-- per jaar.’
2.3. Bij notariële akte van 27 augustus 2008 heeft HGL – kort weergegeven – de opstallen aan de [adres] geleverd aan [eisers] en voorts daar gelegen grond in erfpacht uitgegeven aan [eisers] In de akte staat onder meer:
‘Artikel 11
Instandhouding eerder gemaakte afspraken
Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden
hetgeen vóór de ondertekening van deze akte overigens tussen hen is
overeengekomen.
(…)
Artikel 15
(…)
IX.Splitsing
De erfpachter is niet bevoegd het recht van erfpacht te splitsen, in onder-erfpacht
uit te geven of geheel, dan wel geheel of ten dele met andere zakelijke rechten dan
hypotheek te bezwaren of te vervreemden (…) dan na schriftelijke toestemming
van de grondeigenaar, aan welke toestemmingen voorwaarden kunnen worden
verbonden (…)
XVIII.Rood voor Roodregeling
XVIII.1 Het is erfpachter toegestaan om gebruik te maken van de zogenaamde Rood voor
Roodregeling.
XVIII.2 Indien gebruik gemaakt wordt van de Rood voor Roodregeling zijn de bewoners
van de nieuw te realiseren woningen een jaarlijkse canon verschuldigd van vijf
euro (€ 5,00) per kubieke meter inhoud van de woning, met een maximum van
vijfduizend euro (€ 5.000,00) per jaar.’
2.4. [eiser sub 1], die sinds 1 oktober 1997 in dienst was van HGL, is op 14 september 2009 door HGL op staande voet ontslagen nadat geconstateerd was dat [eiser sub 1] gelden van HGL had verduisterd. In verband daarmee hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Tot de afspraken in de vaststellingsovereenkomst behoort hetgeen hierna wordt weergegeven uit de faxbrief van 9 december 2009 die de vorige advocaat van HGL aan de vorige advocaat van [eiser sub 1] heeft geschreven:
‘Zoals al meerder malen is besproken, zal de “Rood-voor-Rood-regeling” uitdrukkelijk buiten de arbeidsrechtelijke beëindigingsregeling worden gehouden (…)
De arbeidsrechtelijke beëindigingsregeling luidt als volgt:
(…)
2. Uw cliënt betaalt aan cliënte een bedrag van € 76.000,- inclusief BTW, waarvan een bedrag van € 25.000,00 vóór 1 februari 2010 zal worden voldaan.
3. Het resterende bedrag van € 51.000,- zal binnen 2 jaar (te rekenen vanaf 1 februari 2010) zijn terugbetaald.’
2.5. [eisers] hebben [Z] Projecten B.V. te Warnsveld aangezocht voor realisering van nieuwbouw aan de [adres]. Over de nieuwbouwplannen is vervolgens gesproken en gecorrespondeerd met HGL. In dat kader heeft de advocaat van [eisers] bij brief van 13 augustus 2010 aan HGL onder andere geschreven:
‘De heer en mevrouw [eiser sub 1] raadpleegden mij over het volgende. Zij hebben op 9 december 2007 een koopovereenkomst met uw stichting gesloten met betrekking tot de voormalige boerderij [boerderij] aan de [adres]. Op advies van de notaris die belast was met de overdracht en de uitgifte in erfpacht zijn de gemaakte afspraken nader vastgelegd in een brief van uw stichting aan de heer [eiser sub 1] van 12 maart 2008.
Op basis van deze afspraken is vervolgens op 27 augustus 2008 een notariële akte van uitgifte in erfpacht opgemaakt.
In artikel 11 van deze akte is bepaald dat voor zover daarvan in de akte niet is afgeweken tussen partijen blijft gelden hetgeen voor de ondertekening van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen.
In uw brief aan de heer en mevrouw [eiser sub 1] van 19 mei 2010 schrijft u daarom ten onrechte dat de koopovereenkomst en de brief van 12 maart 2008 door het passeren van de akte niet van kracht zouden zijn.
Tijdens de onderhandelingen tussen partijen is uitgebreid gesproken over de zogenaamde Rood voor Roodregeling. Daarbij zouden de heer en mevrouw [eiser sub 1] één of meer woningen kunnen bouwen in plaats van de op het perceel aanwezige schuren. In artikel 15 onder XVIII van de notariële akte is daarom ook uitdrukkelijk bepaald dat de heer en mevrouw [eiser sub 1] gebruik mogen maken van de Rood voor Roodregeling en is ook de jaarlijkse canon voor de nieuw te realiseren woningen bepaald.
Op grond van vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet alleen aan op de letterlijke bewoordingen daarvan, maar ook op hetgeen partijen in het kader van de aan het sluiten van de overeenkomst voorafgaande onderhandelingen jegens elkaar hebben verklaard en hetgeen zij redelijkerwijs over en weer van elkaar hebben mogen begrijpen (de zogenaamde haviltex formule). In het bijzonder uit de brief van 12 maart 2008 blijkt duidelijk welke afspraken daarover zijn gemaakt. De heer en mevrouw [eiser sub 1] zouden binnen het kader van de Rood voor Roodregeling een nieuw gebouw met één of meer woning(en) mogen realiseren op basis van een in overleg met uw stichting te ontwerpen bouwplan. Vervolgens zou de erfpachtovereenkomst worden gewijzigd en bij de nieuwe woning(en) behorende grond tot een maximum van 2000 vierkante meter niet langer aan de heer en mevrouw [eiser sub 1] aan erfpacht worden uitgegeven, maar aan de nieuwe eigenaren van deze woning(en). De canon voor deze nieuwe erfpacht is daarbij vastgesteld op € 5,00 per kubieke meter met een maximum van € 5.000,00 per jaar. Voor het overige mogen de heer en mevrouw [eiser sub 1] hun erfpachtrecht inderdaad niet splitsen, maar dit splitsingsverbod staat niet in de weg aan dit onderdeel van de overeenkomst en is daarmee ook niet in strijd.
De heer en mevrouw [eiser sub 1] hebben bij de financiering van hun nieuwe woning rekening gehouden met de opbrengsten van deze extra nieuw te bouwen woning(en). Daartoe waren zij een samenwerking aangegaan met [Z] Projecten B.V. te Warnsveld. De heer [Z] van deze vennootschap heeft hen echter bij brief van 29 juni 2010 laten weten dat zij het project niet verder kunnen ontwikkelen bij gebrek aan voldoende medewerking van de zijde van uw stichting. De heer en mevrouw [eiser sub 1] dreigen op deze manier grote schade te lijden.
Intussen dringt de tijd omdat zij van de gemeente te horen hebben gekregen dat deze na 1 oktober 2010 de Rood voor Roodregeling niet langer wil toepassen op landgoederen die zijn gerangschikt op grond van de natuurschoonwet. Aangezien het gehele aan de heer en mevrouw [eiser sub 1] aan erfpacht uitgegeven terrein inmiddels is gerangschikt op grond van de natuurschoonwet, dreigen zij hun plannen niet meer te kunnen realiseren indien niet tijdig een compleet uitgewerkt bouwplan bij de gemeente wordt ingediend.
Met deze gang van zaken nemen de heer en mevrouw [eiser sub 1] geen genoegen. Ik moet u daarom verzoeken en voor zoveel nodig sommeren om de gemaakte afspraken behoorlijk na te komen. Daartoe wenst de heer [eiser sub 1] binnen veertien dagen na heden met een bevoegde medewerker van uw stichting of een door haar aan te wijzen adviseur te overleggen over zijn bouwplannen en om overigens over alle verdere noodzakelijke medewerking te krijgen bij de realisering daarvan.
Voorts verzoek ik u en voor zoveel nodig sommeer uw stichting om mij binnen de zelfde termijn schriftelijk te bevestigen dat uw t.z.t. zal meewerken aan wijziging van de met de heer en mevrouw [eiser sub 1] gesloten erfpachtovereenkomst en de daarvan opgemaakte notariële akte en de nodige grond aan de nieuwe eigenaren van de te realiseren woning(en) in erfpacht zult uitgeven op dezelfde voorwaarden tegen een canon van € 5,00 per kubieke meter met een maximum van € 5.000,00 per jaar.
Bij het uitblijven van deze medewerking overwegen de heer en mevrouw [eiser sub 1] ernstig deze medewerking in kort geding af te dwingen.’
2.6. In vervolg daarop hebben partijen, alsook hun raadslieden, over en weer met elkaar gecorrespondeerd. In dat verband heeft HGL bij brief van 7 februari 2011 aan [eisers] onder meer bericht welke beplanting, materialen en kleurenschema’s gebruikt moeten worden bij de inrichting van het erf en nieuw op te richten opstallen.
2.7. De advocaat van HGL heeft bij brief van 10 maart 2011 aan de raadsman van [eisers] geschreven dat HGL alleen medewerking zal verlenen aan splitsing van het erfpachtrecht (onder meer) indien zeker is dat [eiser sub 1] ter nakoming van zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst van 9 december 2009 uiterlijk op 1 februari 2012 een bedrag van € 51.000,00 zal hebben voldaan aan HGL.
2.8. Op 14 maart 2011 heeft de raad van de gemeente [woonplaats] een nieuwe Rood voor Roodregeling vastgesteld. Als gevolg daarvan mogen op het perceel aan de [adres] dat door HGL aan [eisers] in erfpacht is uitgegeven slechts twee woningen worden gerealiseerd, te weten één woning ter vervanging van de reeds bestaande woning
(de boerderij) en één extra woning, dat laatste alleen wanneer op het perceel ook de rest van de agrarische bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. Op grond van de oude Rood voor Roodregeling mochten er onder die sloopvoorwaarde twee extra woningen op het aan [eisers] in erfpacht uitgegeven terrein worden gerealiseerd.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen, na vermindering van eis, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. HGL veroordeelt binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis alle redelijkerwijs door de instrumenterende notaris verlangde medewerking te verlenen aan het splitsen van het huidige erfpachtrecht van [eisers] voor wat betreft de voor de bouw van de nieuwe woning in plaats van de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen benodigde grond, groot maximaal twintig centiare, zoals nader uit te meten door de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers overeenkomstig het door HGL goedgekeurde bouwplan, en de daarvoor vereiste notariële akte op te maken op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of een gedeelte daarvan met een maximum van
€ 25.000,00;
II. bepaalt dat dit vonnis 14 dagen na toezending of betekening van een door een notaris opgesteld concept voor een notariële akte waarin de hiervoor onder I bedoelde afsplitsing wordt gerealiseerd zo nodig in de plaats treedt van de voor het opmaken van die akte benodigde medewerking en wilsverklaring van HGL;
III. HGL veroordeelt de tussen partijen gesloten erfpachtovereenkomst onverkort na te komen en daartoe, nadat de door de gemeente [woonplaats] te verlenen bouwvergunning op een aanvraag van [eisers] overeenkomstig door HGL met inachtneming van de in haar brief aan [eisers] van 7 februari 2011 gestelde voorwaarden goedgekeurde bouwplannen met de als gevolg van de wijziging van de Rood voor Roodregeling noodzakelijk aanpassingen onherroepelijk is geworden, binnen een week na betekening van dit vonnis alle door de instrumenterende notaris redelijkerwijs verlangde medewerking te verlenen die nodig is voor het opmaken van een of meer notariële akte(n), waarbij het erfpachtrecht van [eisers] ten aanzien van de grond, groot maximaal 2000 m2 waarop de nieuwe woning is of wordt gebouwd, wordt beëindigd en deze grond met eventuele opstal aan de koper daarvan opnieuw in erfpacht wordt uitgegeven tegen een canon van € 5,00 (vijf euro) per kubieke meter inhoud per jaar met een maximum van € 5.000,00 (vijfduizend euro) per jaar en verder op dezelfde voorwaarden als de erfpachtovereenkomst met [eisers] met uitzondering van de bepalingen omtrent de Rood voor Roodregeling op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of een gedeelte daarvan met een maximum van € 500.000,00;
IV. HGL veroordeelt in de kosten van het geding en daarbij op voorhand het nasalaris begroot op een bedrag van € 131,00 zonder betekening en € 199,00 met betekening van dit vonnis, het totale bedrag aan proceskosten vermeerderd met de in artikel 119 van Boek 6 BW bedoelde wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan.
3.2. [eisers] leggen aan hun vorderingen de tussen partijen gemaakte afspraken ten grondslag. Voorts doen zij een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Volgens [eisers] blijkt uit de brief van 7 februari 2011 dat HGL reeds (globaal) haar goedkeuring aan de bouwplannen heeft gegeven. Daarop gelet gaat het volgens [eisers] niet aan dat HGL vervolgens aan haar medewerking, die nodig is voor de realisering van de bouwplannen, de voorwaarde heeft verbonden dat eerst zeker gesteld moet worden dat [eiser sub 1] uiterlijk
op 1 februari 2012 het voornoemde restantbedrag van € 51.000,00 zal hebben betaald aan HGL. [eisers] stellen daartoe dat in de vastellingsovereenkomst die naar aanleiding van het ontslag op staande voet van [eiser sub 1] is gesloten, is bepaald dat de Rood voor Roodregeling uitdrukkelijk buiten de arbeidsrechtelijke beëindigingsregeling wordt gehouden. Verder stellen [eisers] dat aan [eiser sub 1] twee jaar is gegeven om het restantbedrag van € 51.000,00 te voldoen, juist omdat hij dat bedrag alleen maar kan betalen uit de verkoopopbrengst van de nieuw te bouwen woningen op het perceel.
Volgens [eisers] weet HGL dan ook dat het bedrag ad € 51.000,00 niet eerder betaald zal kunnen worden dan bij levering aan derden van de te bouwen woning, te meer omdat HGL er tevens mee bekend is dat door wijziging van de Rood voor Roodregeling niet langer twee extra woningen gebouwd en verkocht kunnen worden, wat aanvankelijk het plan was. [eisers] stellen dat er een gegadigde is voor de enige extra woning die als gevolg van de gewijzigde Rood voor Roodregeling nog gebouwd mag worden. Volgens [eisers] kan met deze aspirant-koper een koop- dan wel intentieovereenkomst worden gesloten, zodra het duidelijk is dat HGL als grondeigenaar zal meewerken aan de realisering van deze woning en dus aan de afsplitsing van een gedeelte van het perceel dat in erfpacht is uitgegeven aan [eisers] voor een kavel waarop deze extra woning kan worden gebouwd en vervolgens het aangaan van een erfpachtovereenkomst met de koper van deze woning. Wanneer duidelijkheid bestaat over de medewerking van HGL zal de bank, aldus [eisers], per 1 juli 2011, wanneer hun huidige lening (‘Opeetconstructie’) moet worden terugbetaald aan de bank, een overbruggingskrediet willen verstrekken aan [eisers] tot aan de levering van de te bouwen woning(en). [eisers] stellen dat zij zonder dat overbruggingskrediet in financiële moeilijkheden zullen geraken na 1 juli 2011.
3.3. HGL voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Als eerste verweer heeft HGL, met een beroep op artikel 5:91 lid 4 BW, aangevoerd dat de voorzieningenrechter niet bevoegd is van de zaak kennis te nemen.
Ter zitting heeft de voorzieningenrechter dat verweer verworpen. De motivering daarvoor is als volgt.
4.2. Dat op grond van artikel 5:91 lid 4 BW vervangende machtiging kan worden gevraagd aan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarbinnen de zaak is gelegen ingeval de grondeigenaar de voor overdracht van erfpacht benodigde toestemming weigert, leidt in de onderhavige procedure niet tot onbevoegdheid. Het betreft hier een kort geding en op grond van artikel 254 lid 4 Rv is in zaken die ten gronde door de kantonrechter worden behandeld en beslist, ook de kantonrechter bevoegd tot het geven van een voorziening als bedoeld in Boek 1, Titel 2, Afdeling 14 Rv, in welke afdeling artikel 254 Rv staat. Dit betekent dat [eisers] voor dit kort geding de keuze hadden tussen de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem, zijnde de rechtbank van het arrondissement waarbinnen gedaagde partij HGL is gevestigd, of de kantonrechter van de rechtbank Zutphen, zijnde de rechtbank van het arrondissement waarbinnen het onderhavige terrein in [woonplaats], is gelegen. [eisers] hebben gekozen voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem. Gelet op het vorenstaande stond het hen vrij om te kiezen voor de voorzieningenrechter van de rechtbank van het arrondissement waar HGL is gevestigd. Daarbij komt dat de vorderingen op meer zien dan vervangende machtiging.
4.3. HGL heeft voorts aangevoerd dat [eisers] geen spoedeisend belang hebben bij de vorderingen. Dat verweer slaagt, om de navolgende redenen.
4.4. In de vordering onder I wordt de medewerking van HGL gevorderd ‘overeenkomstig het door HGL goedgekeurde bouwplan’. Gebleken is dat er nog geen definitief bouwplan is voor de te realiseren enige extra woning in het kader van de gewijzigde Rood voor Roodregeling, nu [eisers] ter zitting desgevraagd hebben verklaard dat er alleen een voorlopig bouwplan ligt dat ziet op realisering van twee extra woningen. Er ligt dus slechts een voorlopig bouwplan dat bovendien betrekking heeft op de oude situatie, van vóór de wijziging van de Rood voor Roodregeling. Nu er nog geen uitgewerkt nieuw bouwplan is dat HGL kan hebben goedgekeurd – niet in geschil dat goedkeuring van HGL nodig is – en op basis van dat plan, zo volgt uit de vordering onder III, ook nog een bouwvergunning zal moet worden aangevraagd bij de gemeente [woonplaats] en voorts te gelden heeft dat het onduidelijk is gebleven of er al een koper is voor de te realiseren extra woning, het betreft een door HGL betwiste niet onderbouwde stelling van [eisers], is vooralsnog onzeker of en op welk moment in de toekomst effectuering zal plaatsvinden van de hoofdvorderingen (de vorderingen onder I en III), te weten het bij notariële akte(n) afsplitsen van een gedeelte van het terrein dat in erfpacht is uitgegeven aan [eisers] voor een kavel waarop de extra woning gebouwd kan worden in het kader van de gewijzigde Rood voor Roodregeling en het vervolgens aangaan van een erfpacht-overeenkomst met de koper van de woning.
4.5. Gelet op het vorenstaande ligt in de vorderingen dus een tijdpad besloten dat eerst zal moeten worden bewandeld, voordat de vorderingen ten uitvoer kunnen worden gelegd. Dit brengt met zich mee dat [eisers] thans geen spoedeisend belang hebben bij toewijzing van de vorderingen. Dat heeft ook te gelden als [eisers] ter voorkoming van financiële problemen, thans reeds de zekerheid moeten hebben dat HGL te zijner tijd bij notariële akte(n) zal meewerken aan afsplitsing van een kavel voor een te realiseren extra woning en de vestiging van erfpacht op die kavel, omdat ook dan het hiervoor weergegeven traject zal moeten worden ingegaan, waardoor ook dan de veroordelingen niet op korte termijn geëffectueerd kunnen worden. De slotsom is daarom dat de vorderingen afgewezen zullen worden.
4.6. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van HGL worden begroot op:
- griffierecht € 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.384,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van HGL tot op heden begroot op € 1.384,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.J. Daggenvoorde op 31 mei 2011.