ECLI:NL:GHARL:2022:511

• Datum uitspraak: 25 januari 2022
• Publicatiedatum: 25 januari 2022
• Zaaknummer: 200.277.062/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. Smit; H. de Hek; M.M. Lorist
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wederzijdse vorderingen tot betaling van boete in NVM-koopakte na ontbinding koopovereenkomst

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant] en [geïntimeerde] over de ontbinding van een koopovereenkomst van een woning. De koopster, [geïntimeerde], stelt dat de aanwezigheid van hoogspanningslijnen nabij de woning een gebrek vormt dat haar het recht geeft de overeenkomst te ontbinden. De rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat er sprake was van een gebrek, maar het hof komt tot een andere conclusie. Het hof oordeelt dat de aanwezigheid van de hoogspanningslijnen voor [geïntimeerde] kenbaar was en dat zij niet tijdig onderzoek heeft verricht naar de mogelijke gevolgen van het wonen in de nabijheid van deze lijnen. Hierdoor is er geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van de verkoper, [appellant]. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af, terwijl het de vorderingen van [appellant] grotendeels toewijst. De contractuele boete wordt gematigd tot € 10.000,-. Daarnaast wordt [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten en de kosten van het gelegde beslag. Het hof legt de kosten van de procedure bij de rechtbank en het hoger beroep ten laste van [geïntimeerde].

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.277.062/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 168321)

arrest van 25 januari 2022

in de zaak van

[appellant] , zowel namens zichzelf als in hoedanigheid van enig erfgenaam van
[erflaatster] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. T.E. Heslinga, die kantoor houdt te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. T. Binnema, die kantoor houdt te Leeuwarden.

1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 oktober 2020, waarin de provisionele vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen, hier over. Na dat arrest heeft het hof een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgevonden op 10 december 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd, samen met de nadere producties die namens [geïntimeerde] bij akte van 10 december 2021 aan het hof zijn verstrekt.

1.2

Het hof heeft een brief van mr. Heslinga van 20 december 2021 ontvangen, waarin zij een aantal opmerkingen heeft gemaakt over de inhoud van het proces-verbaal. Hierop is door mr. Binnema bij brief van 22 december 2021 gereageerd. Beide brieven zijn toegevoegd aan het procesdossier. Het hof stelt vast dat de opmerkingen van de advocaten niet van belang zijn voor het oordeel van het hof. Het hof ziet ook overigens geen reden voor de door mr. Heslinga voorgestelde correcties. Een proces-verbaal is geen woordelijke weergave van wat op de zitting is besproken, maar een beknopte, zakelijke weergave. Het proces-verbaal geeft in dit geval een voldoende nauwkeurige zakelijke weergave van datgene wat ter zitting is besproken.

1.3

Na afloop van de mondelinge behandeling is een datum voor arrest vastgesteld.

2. Waar gaat de zaak over en wat is de beslissing van het hof?

2.1

In essentie gaat de zaak over de vraag of de aanwezigheid van hoogspanningslijnen in de directe nabijheid van de door [appellant] en zijn inmiddels overleden echtgenote (hierna: [appellant] ) verkochte woning een gebrek in het verkochte inhoudt en of die aanwezigheid [geïntimeerde] , koper van de woning, de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden of te vernietigen.

2.2

De rechtbank heeft geoordeeld dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning belemmert, omdat de woning in een zone ligt waarvan statistisch is vastgesteld dat er risico’s voor de gezondheid van kinderen aanwezig kunnen zijn als gevolg van magnetische velden afkomstig van de hoogspanningslijnen die over het terrein van de woning lopen. Naar het oordeel van de rechtbank was dit gebrek ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor [geïntimeerde] , de koper, niet kenbaar. Daarmee is [appellant] tekortgeschoten en kon [geïntimeerde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Gelet hierop heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] tot betaling van de contractuele boete, buitengerechtelijke kosten en kosten van verhaal afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de contractuele boete heeft de rechtbank eveneens afgewezen, omdat de tekortkoming niet aan [appellant] toerekenbaar is.

2.3

Het hof komt tot een andere beslissing dan de rechtbank. Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen, de vorderingen van [appellant] grotendeels toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerde] , afwijzen. Het hof zal de beslissing hierna uitleggen, na eerst een overzicht van de relevante feiten en het procesverloop bij de rechtbank te hebben gegeven.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2

[appellant] en zijn (gedurende deze procedures overleden) echtgenote [erflaatster] hebben op 22 oktober 2018 een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [geïntimeerde] verkocht voor een koopprijs van € 265.000,-, kosten koper.

3.3

De koopovereenkomst is opgesteld met gebruikmaking van Model koopovereen-komst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), vastgesteld door de NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

3.4

In artikel 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper verplicht is een waarborgsom ter hoogte van € 26.500,- te storten die strekt tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper. In afwijking van de koopovereenkomst mocht [geïntimeerde] de waarborgsom in vier termijnen voldoen.
Voorafgaand aan de levering heeft [geïntimeerde] drie termijnen van de waarborgsom van in totaal € 19.875,- gestort. Dit bedrag staat in depot bij notaris Hoekstra & Partners Notarissen Leeuwarden B.V. (hierna: de notaris).

3.5

In artikel 6 van de koopovereenkomst is bepaald:

"6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle […] zichtbare en onzichtbare gebreken […]. Koper aanvaardt deze staat […].

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning en grasland.

[…]

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper […] aansprakelijk […]."

3.6

In artikel 11 van de koopovereenkomst is opgenomen:

"11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2. […]

Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van

verhaal. […]

11.5.

De notaris wordt bij dezen verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd om: […]

d. indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten […] de waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen."

3.7

In de e-mail van 23 april 2019 heeft [geïntimeerde] aan de makelaar van [appellant] meegedeeld, voor zover relevant:

"Nogmaals wil ik u mededelen dat ik van mening ben dat de verkopende partij in gebreke is. Zelfs is er sprake van ernstig gebrek […] vanwege het feit dat het normaal gebruik van het huis i.v.m. de door de rijksoverheid geadviseerde voorzorgsbeleid in de weg staat.

Ik mag verwachten als koper op grond van de modelovereenkomst dat de woning de eigenschappen heeft voor normaal gebruik ervan. De verkopende partij is naar mijn mening bij een ernstig gebrek aansprakelijk als het gebrek voor de overdracht was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.

[…]

Ik verzoek u dan ook om aan uw verkoper mede te delen om de koopovereenkomst te ontbinden."

3.8

In de brief van 20 mei 2019 van mr. Heslinga namens [appellant] aan [geïntimeerde] is onder meer opgenomen:

"[…] ook de ontbinding die u wenst in te roepen treft geen doel. De woning is voor normaal gebruik geschikt en van een ernstig gebrek is geen sprake, nu het door u gestelde gebrek op het oog zichtbaar is en door u derhalve waar te nemen was. Nog daargelaten of dit überhaupt dient te worden gekwalificeerd als een gebrek.

Kortom cliënten gaan niet akkoord met […] ontbinding. Zij zullen nakoming vorderen en de 4e termijn van de waarborgsom dient dan ook nog per ommegaande te worden gestort."

3.9

In de brief van 27 juni 2019 van mr. Heslinga namens [appellant] aan [geïntimeerde] is onder meer opgenomen:

"Cliënten doen […] hierbij een beroep op artikel 11 van de koopovereenkomst en zij wensen hierbij te komen tot een buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. U kunt dit schrijven dan ook als een ontbindingsverklaring zien.

U bent al eerder in gebreke gesteld en u heeft desalniettemin geen actie ondernomen. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een dergelijke toerekenbare tekortkoming, bent u ten behoeve van cliënten een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd, […]

In dat kader verzoek en voor zover nodig sommeer ik u dan ook om de contractuele boete van 10% van de koopprijs ad € 26.500,- binnen 14 dagen na heden te storten […]"

3.1

[geïntimeerde] heeft geen gevolg gegeven aan deze sommatie. Betaling van de boete door [geïntimeerde] is uitgebleven.

3.11

[appellant] heeft de woning op 17 juli 2019 aan een derde verkocht. Deze is in oktober 2019 geleverd tegen een kooprijs van € 260.000,-.

3.12

Uit informatie van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (hierna: RIVM) blijkt voor zover hier van belang:

"De magnetische velden in de buurt van hoogspanningslijnen kunnen invloed hebben op de gezondheid. Vanwege de (mogelijke) gezondheidseffecten heeft het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat voorzorgsbeleid ontwikkeld.

[…]

Uit wetenschappelijk onderzoek komen aanwijzingen dat kinderen die in de buurt van boven-grondse hoogspanningslijnen wonen, mogelijk meer kans hebben om leukemie te krijgen.

Het toenmalige ministerie van VROM […] heeft in 2005 […] beleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in een beleidsadvies aan gemeenten en netbeheerders. De Rijksoverheid adviseerde toen om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

[…]

In april 2018 heeft de Gezondheidsraad een advies […] uitgebracht aan de staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat over hoogspanningslijnen en kanker bij kinderen. De Gezondheidsraad adviseert het bestaande beleid voor bovengrondse hoogspanningslijnen voort te zetten. Daarnaast geeft de Gezondheidsraad de staatssecretaris in overweging het beleid uit te breiden naar andere bronnen van langdurige blootstelling aan magneetvelden in het elektriciteitsnetwerk zoals ondergrondse kabels en transformatiehuisjes.

Naar aanleiding van het advies van de Gezondheidsraad heeft de minister van Economische Zaken en Klimaat mede namens de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Infrastructuur en Waterstaat het voorzorgsbeleid laten evalueren.

[…]

In de brief bij de evaluatie geeft de minister eveneens aan dat er een stakeholdersdialoog wordt opgezet tussen ministeries, gemeenten, provincies, netbeheerders, GGD (Gemeentelijke Gezondheidsdienst) en expertise-instellingen om te verkennen welke maatregelen denkbaar zijn voor een verbreding van het voorzorgbeleid […]"

Deze informatie is op 18 januari 2011 voor het eerst gepubliceerd en is op 17 juli 2019 voor het laatst bijgewerkt.

3.13

Na verkregen toestemming van de voorzieningenrechter heeft [appellant] op 11 maart 2020 onder de notaris, waar de drie termijnen van de waarborgsom op de derdenrekening staan, ten laste van [geïntimeerde] conservatoir beslag doen leggen.

4. Het geschil en de beslissing van de rechtbank

4.1

[appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen op 27 juni 2019 buitengerechtelijk is ontbonden, dat [geïntimeerde] de boete van tien procent van de koopsom heeft verbeurd, [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellant] van:

- de boete van € 26.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de datum van de uiterlijke betalingstermijn (14 dagen na 27 juni 2019) of de datum van uitbrengen van de dagvaarding, tot de dag van algehele voldoening,

- de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.040,-,

- de kosten van verhaal van € 2.940,38 p.m.

Verder heeft [appellant] gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat het in depot staande bedrag van € 19.875,- bij de notaris dat door of namens [geïntimeerde] is voldaan, volledig vrijvalt aan [appellant] . en binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan hem wordt uitgekeerd en [geïntimeerde] daarbij veroordeelt in de kosten en de nakosten van dit geding.

4.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en (in reconventie) gevorderd dat de rechtbank:

primair: voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning, bij e-mail van 23 april 2019 buitengerechtelijk is ontbonden door [geïntimeerde] , dan wel in rechte de ontbinding uitspreekt van voornoemde koopovereenkomst,

subsidiair: de koopovereenkomst vernietigt wegens dwaling, [appellant] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 26.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf de dag van deze conclusie tot aan de dag van algehele voldoening.

Daarbij heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de rechtbank [appellant] veroordeelt tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder het salaris advocaat en nakosten, binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als volledige betaling van de proceskosten niet binnen die termijn plaatsvindt.

4.3

De rechtbank heeft bij vonnis van 4 maart 2020 de primaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen en de andere vorderingen van partijen afgewezen, [appellant] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in conventie en de proceskosten in reconventie gecompenseerd.

5.
De beoordeling van de grieven en de vorderingen

5.1

Partijen hebben over en weer grieven gericht tegen het vonnis van de rechtbank, die ertoe strekken dat hun vorderingen, voor zover die zijn afgewezen, alsnog worden toegewezen en dat de vorderingen van de andere partij worden afgewezen. Het hof zal de grieven van partijen (in principaal en incidenteel hoger beroep) gezamenlijk beoordelen.

5.2

[geïntimeerde] heeft in verband met het na het vonnis van de rechtbank gelegde beslag onder de notaris haar eis in hoger beroep voorwaardelijk vermeerderd met vorderingen die strekken tot opheffing van dat beslag. Tegen die eisvermeerdering als zodanig heeft [appellant] geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen processuele bezwaren tegen deze eisvermeerdering zodat het de gewijzigde vordering zal beoordelen.

Zijn hoogspanningslijnen kenbaar gebrek dat normaal gebruik in de weg staat?

5.3

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen vrij daarvan af te wijken. In dit geval hebben [appellant] en [geïntimeerde] een standaard koopovereenkomst volgens het model van de NVM gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

5.4

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat verkopers niet instaan voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’. Met artikel 6.3 staat [appellant] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij dat wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Op grond van artikel 6.3 staat [appellant] niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [geïntimeerde] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

5.5

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat het gebrek waar zij zich op beroept erin gelegen is dat zij en haar gezin niet zonder verhoogde gezondheidsrisico’s in de woning kunnen wonen. Deze gezondheidsrisico’s zijn het gevolg van de hoogspanningslijnen die te dicht op de woning hangen en een onaanvaardbare hoeveelheid magnetische straling afgeven. [geïntimeerde] verwijst hierbij onder meer naar de netkaart van het RIVM waarop een indicatie van de breedte van de magneetveldzones langs bovengrondse hoogspanningslijnen is gegeven. Hieruit blijkt dat de indicatieve zone bij een 220 kV hoogspanningslijn, zoals hier het geval, twee keer 95 meter is (het hof begrijpt: 95 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn). Hoewel de exacte metingen van partijen ten aanzien van de vraag hoeveel meter de woning van de hoogspanningslijn verwijderd is niet overeenkomen, vallen de beide metingen van partijen binnen de indicatieve zone van 95 meter van de hoogspanningslijn. Het enkele feit dat de woning zich binnen deze indicatieve zone bevindt, betekent nog niet direct dat de woning zich ook binnen de magneetveldzone van 0,4 microTesla (µT) bevindt. De indicatieve zones geven slechts een indicatie van de grootte van de magneetveldzone. Hoe verder een woning van de hoogspanningslijnen verwijderd is, hoe groter de kans dat zij buiten de magneetveldzone van 0,4 microTesla valt. Om dit vast te kunnen stellen, en

daarmee de vraag te kunnen beantwoorden of er in dit geval sprake is van een gebrek, zal nadere bewijslevering in de vorm van een deskundigenonderzoek nodig zijn. Het hof zal toch - op grond van het navolgende - geen deskundigenonderzoek gelasten.

5.6

Indien het hof, na een deskundigenonderzoek, het standpunt van [geïntimeerde] zou volgen dat sprake is van een gebrek, dient het hof te beoordelen of dit een gebrek betreft dat aan [geïntimeerde] kenbaar was (of had kunnen zijn) in de zin van artikel 6.3 van de koopovereen-komst. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten. Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper en de koper dan niet met succes kan verwijten dat deze onderzoek had moeten doen.

5.7

Het hof is van oordeel dat het mogelijke gebrek voor [geïntimeerde] kenbaar had kunnen zijn. De hoogspanningslijnen achter de woning zijn duidelijk zichtbaar. [geïntimeerde] heeft de woning één keer bezichtigd. Mochten de hoogspanningslijnen door de bomen rondom de woning aan het zicht zijn onttrokken, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, dan had zij de masten met de hoogspanningslijnen ook op weg naar de woning duidelijk kunnen zien. Verder blijkt uit de stukken dat bij de door [appellant] in eerste aanleg overgelegde foto’s, behorende bij de advertentie van de woning op Funda, zich ook enkele (satelliet)foto’s van GoogleMaps bevonden. Ook daarop zijn de hoogspanningslijnen duidelijk zichtbaar. Dat [geïntimeerde] de hoogspanningslijnen niet heeft gezien, acht het hof dan ook niet aannemelijk.
Daarnaast zijn de mogelijke effecten van wonen in de buurt van hoogspanningslijnen al langere tijd breed uitgemeten in de media. [geïntimeerde] heeft ter zitting van het hof ook bevestigd dat zij, zodra zij door een kennis op de mogelijke gezondheidsrisico’s was gewezen, op internet heel snel allerlei (betrouwbare) informatie had gevonden over wonen in de buurt van hoogspanningslijnen. Dat [geïntimeerde] niet wist (of had kunnen weten) van de mogelijke gevolgen van het wonen in de nabije omgeving van de voor haar duidelijk zichtbare hoogspanningsmasten en hier pas na de aankoop van de woning onderzoek naar heeft verricht, moet dan ook voor haar rekening blijven. Omdat de hoogspanningsmasten en -lijnen zowel op locatie als in de door [appellant] geplaatste advertentie op Funda en op openbare toegankelijke informatievoorzieningen als GoogleMaps duidelijk zichtbaar waren, kan - anders dan [geïntimeerde] stelt - niet worden geoordeeld dat [appellant] op dit punt tekort is geschoten in zijn mededelingsplicht. [appellant] hoefde er geen rekening mee te houden dat [geïntimeerde] de masten en lijnen niet opgemerkt had.

5.8

Omdat het hof voorbij gaat aan de stelling van [geïntimeerde] dat het mogelijke gebrek haar niet kenbaar was, faalt ook het beroep van [geïntimeerde] op (wederzijdse) dwaling. Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan aan een beroep op dwaling in de weg staan dat bepaalde omstandigheden voor rekening van de dwalende, in dit geval [geïntimeerde] , behoren te blijven. Hieronder valt in dit geval ook de omstandigheid dat [geïntimeerde] ten aanzien van de mogelijke gevolgen van wonen in de nabije omgeving van hoogspanningslijnen niet tijdig onderzoek heeft verricht.

5.9

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [appellant] , dat [geïntimeerde] ten onrechte de koopovereenkomst heeft ontbonden en de koopovereenkomst ook niet met succes kan vernietigen wegens dwaling. [geïntimeerde] is ten onrechte haar verplichtingen voortvloeiend uit die koopovereenkomst (het volledig voldoen van de waarborgsom en het afnemen van de woning) niet nagekomen. [appellant] heeft dan ook terecht de koopovereenkomst op 27 juni 2019 ontbonden. Dat brengt mee dat [geïntimeerde] in beginsel - afgezien van het door haar gedane beroep op matiging - de contractuele boete is verschuldigd.

5.1

Dat betekent dat de grieven I tot en met IV van [appellant] in principaal hoger beroep slagen en dat grief 1 van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep faalt.

Matiging boete

5.11

Ten aanzien van de contractuele boete heeft [geïntimeerde] een beroep op matiging gedaan. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruikmaken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het geding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In een geval als het onderhavige – een koop en verkoop van een woning tussen particulieren – hoeft de rechter niet minder terughoudend te zijn (ECLI:NL:HR:2012:BW4986).

5.12

Het hof stelt voorop dat dit boetebeding een gebruikelijk beding bij koopovereen-komsten van woningen tussen particulieren is. Als uitgangspunt geldt verder dat het boete-beding niet alleen schadefixatie als doel heeft. Het doel van het boetebeding is ook om partijen te prikkelen tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die op hen rusten.

5.13

Het hof neemt bij dit beroep op matiging het volgende in aanmerking. [appellant] heeft de woning na het ontbinden van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] relatief snel verkocht aan een derde voor € 5.000,- minder dan de prijs die [appellant] en [geïntimeerde] waren overeengekomen. Anders dan [geïntimeerde] stelt, is niet gebleken dat [appellant] buiten de koopprijs ook roerende zaken aan deze derde heeft verkocht en daarmee dus geen schade in de vorm van een lagere koopprijs zou hebben geleden. [appellant] heeft enkel de woning en de grond aan de derde verkocht en heeft daarmee dus € 5.000,- minder voor zijn woning gekregen dan de koopprijs die hij met [geïntimeerde] is overeengekomen. [appellant] heeft in dit kader verder aangevoerd dat hij, nu [geïntimeerde] de overeenkomst heeft ontbonden, dubbele woonlasten heeft gehad. Hij en zijn vrouw hebben na de verkoop van de woning aan [geïntimeerde] een andere (huur)woning betrokken en hadden nadat [geïntimeerde] de koopovereenkomst had ontbonden ook nog de woonlasten van de boerderij. De totale werkelijk door [appellant] geleden schade (de € 5.000,- lagere verkoopprijs en de extra woonlasten) is toch veel lager dan de volledige contractuele boete van € 26.500,-. Daarbij heeft [geïntimeerde] de overeenkomst niet ontbonden om er zelf (financieel) beter van te worden. Zij heeft de koopovereenkomst ontbonden uit een diepgevoelde en voorstelbare angst voor mogelijke ernstige gezondheidsrisico’s voor haar en haar gezin. Deze omstandigheden afwegende is het hof van oordeel dat toepassing van het boetebeding en daarmee de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 26.500,- in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. Maar anders dan [geïntimeerde] verzoekt, zal het hof de boete niet matigen tot nihil. Mede gelet op het feit dat [geïntimeerde] de aanwezig-heid van de hoogspanningslijnen en de mogelijke gevolgen daarvan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst had kunnen onderzoeken en het voor haar rekening en risico komt dat zij dit niet heeft gedaan én [appellant] wel degelijk schade heeft geleden als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen door [geïntimeerde] , vindt het hof het redelijk om de boete te matigen tot een bedrag van € 10.000,-.

Opheffen conservatoir beslag

5.14

[geïntimeerde] heeft bij wijze van vermeerdering van eis gevorderd dat het ten laste van haar gelegde beslag onder de notaris zal worden opgeheven. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat [appellant] wel een vordering heeft op [geïntimeerde] en daarom het beslag terecht heeft gelegd. Omdat het door [appellant] gelegde conservatoire derdenbeslag onder de notaris na betekening van dit arrest overgaat in een executoriaal beslag, valt niet in te zien welk belang hij heeft bij zijn vordering te bepalen dat het bij de notaris in depot staande bedrag vrijvalt.

5.15

De totale kosten van het gelegde beslag zijn € 944,94 (€ 381,94 voor het beslag-exploot en de betekeningen en € 563,- (1 punt, tarief II) voor salaris advocaat voor het opstellen en indienen van het verzoek tot het verlof). Omdat de vordering waarvoor het beslag is gelegd (grotendeels) toewijsbaar is, komen ook deze beslagkosten voor vergoeding in aanmerking.

Buitengerechtelijke kosten

5.16

Wat betreft de door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, door hem begroot op € 1.040,-, geldt het volgende. [appellant] heeft deze kosten gebaseerd op de hoofdsom van € 26.500,- en de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Omdat het hof de contractuele boete heeft gematigd tot een bedrag van € 10.000,-, zal het hof, gelet op voornoemde staffel, de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bijstellen tot € 875,- en alleen dat bedrag toewijzen. Het hof merkt daarbij op dat [geïntimeerde] geen verweer heeft gevoerd tegen de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten als zodanig en dat aannemelijk is dat [appellant] buitengerechtelijke kosten heeft moeten maken.

6. De slotsom

6.1

De grieven in principaal hoger beroep slagen en de grieven in incidenteel hoger beroep falen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.

6.2

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure bij de rechtbank aan de zijde van [appellant] zullen in conventie worden vastgesteld op € 178,03 voor verschotten en op € 1.126,- voor salaris advocaat (2 punten, tarief II) en in reconventie op nihil voor verschotten op
€ 721,- voor salaris advocaat (1 punt, tarief III).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen in principaal hoger beroep worden vastgesteld op: € 432,89 voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris advocaat (2 punten, tarief II) en in incidenteel hoger beroep op nihil voor verschotten en op € 721,- voor salaris advocaat (0,5 punt, tarief III).

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 4 maart 2020 en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 10.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 juli 2019, tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 875,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] de kosten te betalen van het door [appellant] gelegde conservatoire beslag op de in depot staande waarborgsom tot een bedrag van € 944,94;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg in conventie vastgesteld op € 178,03 voor verschotten en op € 1.126,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in reconventie op € 721,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil aan verschotten en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep in principaal hoger beroep vastgesteld op € 432,89 voor verschotten en op € 2.884,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in incidenteel hoger beroep op € 721,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil aan verschotten;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 255,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J. Smit, mr. H. de Hek en mr. M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
25 januari 2022.